Границы между сегментами "эконом" и "бизнес" на рынке подмосковной загородной недвижимости весьма размыты, отмечают аналитики. Основной объем предложения составляют при этом проекты низкой ценовой категории. Но стоимость участка формируется зачастую не только на основе объективных факторов, замечает Андрей Воскресенский.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Большая часть загородного рынка Подмосковья, включая и Новую Москву, относится к сегменту эконом-класса. В минувшем году доля коттеджных поселков низшей ценовой категории достигла рекордных показателей: более 90% всех вышедших за год новых проектов позиционируются застройщиками как эконом-класс. А всего на этот сегмент приходится порядка 70% предложений на первичном рынке. Такие данные приводят аналитики компании Atlas Development. При этом, как ни парадоксально, ценовые характеристики так называемого эконом-класса часто соответствуют, скорее, категории "бизнес".
К примеру, девелоперы объявляют, что стоимость участков в его проекте начинается от 4,5 млн руб., тогда как в соседнем поселке бизнес-класса цена входного билета составляет 10 млн. На деле же стоимость сотки в обоих поселках примерно 450 тыс. руб., просто в первом земля нарезается по десять соток, во втором — от 20. По сути дела, подмосковный эконом-класс — это, скорее, маркетинговая категория. До 2008 года каждый девелопер на загородном рынке стремился позиционировать свой проект в элитном сегменте, но как только вектор спроса сменился в низший ценовой сегмент, игрокам рынка стало выгодно позиционировать поселки как эконом-класс.
При этом цены во многих подобных проектах несильно отличаются от поселков бизнес-класса, хотя качественные характеристики значительно уступают, утверждают эксперты компании Atlas Development. На самом деле стоимость земельного участка формируется из совокупности большого количества факторов. Она включает не только себестоимость самой земли, но и коммуникации, дороги, ограждения по периметру, инфраструктуру и так далее.
В проектах бизнес-класса спектр предлагаемых опций выше как по количественным, так и по качественным показателям. Самый очевидный пример — в бизнес-классе внутрипоселковые дороги всегда заасфальтированные, а не грунтовые или бетонные. Это отражается и на стоимости земли. А если в поселке эконом-класса цена за сотку установлена на том же уровне, что и в бизнес-сегменте, то это повод насторожиться.