Со стройки на выход

Потери и приобретения рынка недвижимости 2013 года

Девелоперам и связанным со стройкой чиновникам 2013 год особых потрясений не предвещал. Столичные застройщики уже почти свыклись с правилами игры, установленными командой мэра Москвы Сергея Собянина, а саммит Азиатско-Тихоокеанского экономического сотрудничества и 15 млрд руб. неэффективно использованных средств на подготовку к нему остались в 2012-м. Если и ожидались недобрые вести, то только с олимпийских полей, но 2013-й решил всех удивить.

Главный вопрос, который теперь волнует олимпийских застройщиков – как будут использоваться после Олимпиады построенные объекты?

Фото: Дмитрий Азаров, Коммерсантъ  /  купить фото

«Олимпийская» отставка

Открылся 2013 год громкой отставкой. Дело касалось Олимпиады, до которой на тот момент оставалось чуть больше года. В феврале президент Владимир Путин посетил олимпийские объекты в Сочи и остался недоволен темпами строительства трамплинов в составе курорта «Горная карусель». Через день виновный был найден: поста вице-президента Олимпийского комитета России лишился Ахмед Билалов, чья семья вместе со Сбербанком владела девелопером курорта ОАО «Красная Поляна». Уйти пришлось ему и с должности председателя совета директоров госкомпании «Курорты Северного Кавказа» (КСК), проверкой деятельности которой сразу после его увольнения занялись Генпрокуратура, Счетная палата и другие ведомства. В апреле эти проверки вылились в уголовное дело в отношении Ахмеда Билалова и экс-гендиректора КСК Алексея Невского, а уже в мае брат Ахмеда Магомед закрыл сделку по продаже 41,4% «Красной Поляны» совладельцу «Русснефти» Михаилу Гуцериеву. В интервью телеканалу «Дождь» господин Гуцериев признался, что Ахмед Билалов попросил купить эти акции «то ли за $80 млн, то ли за $100 млн», но он согласился только за $20 млн — во столько оценил этот пакет Бинбанк, принадлежащий племяннику Михаила Гуцериева Микаилу Шишханову. Интересно, что в отчете за девять месяцев 2012 года Сбербанк, владеющий 50% «Красной Поляны», оценивал справедливую стоимость активов девелопера в 26 млрд руб. ($837 млн). Сам Ахмед Билалов уехал в Германию на лечение, заявив, что в Москве его пытались отравить ртутью.

На истории с братьями Билаловыми новостной поток с олимпийских полей практически иссяк. Лишь изредка в информационное поле попадали известия о напряженных переговорах владельца «Базового элемента» Олега Дерипаски и ВЭБа по поводу финансирования сочинских строек бизнесмена — Олимпийской деревни на 3 тыс. мест и апартаментов. В сентябре же Международный олимпийский комитет заявил, что все объекты, необходимые для проведения игр — стадионы, дороги и отели,— уже построены, осталось уладить только операционные вопросы. Теперь олимпийские застройщики ждут самого главного ответа: как будут использоваться построенные здания после Игр, чтобы окупить затраченные миллиарды рублей. Возможные варианты обсуждаются уже сейчас — российские власти даже раздумывают над созданием в Красной Поляне игорной зоны.

Дела столичные

Придя к власти в октябре 2010 года, Сергей Собянин сразу же расставил приоритеты — построить к 2015 году 50 км новых линий метрополитена. В 2013 году контракт на 573,3 млрд руб.— сумму, превышающую трехлетний бюджет города на строительство метрополитена, – получила одна-единственная компания: подконтрольный московскому правительству «Мосинжпроект»

Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ

Пока олимпийские девелоперы и чиновники делали все, чтобы успеть в установленные сроки, московский стройкомплекс предпочел сосредоточиться на строительстве метро и красоте — позабытых архитектурных конкурсах. Придя к власти в октябре 2010 года, Сергей Собянин сразу же расставил приоритеты — построить к 2015 году 50 км новых линий метрополитена, и заветы мэра пришлось выполнять. Масштабные планы повлекли за собой передел рынка инфраструктурного строительства. Разговоры о том, что Москва создаст для этих целей на базе ОАО «Мосинжпроект» (100% — у столичной мэрии) единого оператора, появились еще в начале 2011 года. В 2013 году на смену словам пришли неоспоримые факты: в августе «Мосинжпроект», и так успешно выигрывающий конкурсы на техзаказчика и генпроектировщика новых линий метро, получил контракт на 573,3 млрд руб.— сумму, превышающую трехлетний бюджет города на строительство метрополитена. Другие строители Московского метро, среди которых был и крупнейший в этом деле игрок «Мосметрострой», просто не смогли претендовать на контракт из-за несоответствия квалификационным требованиям, а «Мосинжпроект» получил контроль на прокладку 33 новых станций и 69 км линий Московского метрополитена. В середине декабря «Мосинжпроект» выиграл еще один знаковый контракт — на подготовку к чемпионату мира по футболу 2018 года большой спортивной арены «Лужников». И опять на стройку с бюджетом в 20,06 млрд руб. подконтрольная столичным властям компания оказалась единственным претендентом. Впрочем, тогда в мэрии настаивали, что сумма контракта просто не заинтересовала других подрядчиков.

Московским застройщикам быстро дали понять, что, если они хотят построить что-то серьезное в столице, у них всего два пути: или международный конкурс, или получение одобрения от архитектурного совета.

В 2013 году в Москву вернулись позабытые архитектурные конкурсы, популяризацией которых занялся новый главный архитектор столицы Сергей Кузнецов. Московским застройщикам быстро дали понять, что, если они хотят построить что-то серьезное в столице, у них всего два пути: или международный конкурс, или получение одобрения от архитектурного совета. С распоряжения о возрождении и начал 2013 год Сергей Собянин. Практика показала, что последний вариант менее предпочтителен: совет во главе с Сергеем Кузнецовым может спокойно забраковать уже разработанный проект и предложить начать все сначала, а именно с архитектурного конкурса. Такая история произошла с территорией завода «Серп и молот», где подконтрольный банку ВТБ «Дон-строй инвест» намеревался построить свыше 670 тыс. кв. м различной недвижимости. В марте архитектурный совет отправил под нож подготовленную концепцию, а в сентябре «Дон-строй инвест» объявил о старте конкурса. В апреле аналогичная история приключилась с одним из самых известных московских долгостроев — сбербанковским комплексом «Царев сад» на Софийской набережной.

Архитектурные конкурсы были встречены неоднозначно не только девелоперским сообществом, но и самими архитекторами. Последним сильно не понравилось, что победителем двух громких конкурсов — на концепцию музейно-просветительского центра Политехнического музея и фасадов нового здания Третьяковской галереи — стал бывший партнер главного архитектора по бюро SPeeCH Сергей Чобан. Обострила обстановку и реакция самих застройщиков, решивших сработать на опережение и выстроившихся в очередь в мастерскую Чобана. Внутренние дрязги не помешали распространению конкурсной практики. В ноябре были подведены итоги самого знакового архитектурного конкурса 2013 года: международное жюри во главе с Сергеем Кузнецовым выбрало концепцию парка «Зарядье», который с легкой руки Владимира Путина должен появиться на месте снесенной гостиницы «Россия» у стен Кремля. Победителем конкурса стала команда нью-йоркского бюро Diller Scofidio + Renfro.

Пока чиновники строили метро и выбирали на конкурсе архитектурные проекты, московские застройщики, уже привыкшие за несколько лет к новым правилам игры команды Сергея Собянина, ждали ответа на главный вопрос 2013 года: кто из соратников мэра войдет в новое правительство после выборов? Сильных потрясений не произошло: из рядов Сергея Собянина выбыл только Андрей Шаронов, вице-мэр по экономическим вопросам, предпочтя мэрии школу «Сколково». Тем не менее многих эта новость сильно расстроила: Андрей Шаронов активно поддерживал развитие новых перспективных проектов — при его участии была разработана концепция развития территории завода ЗИЛ (378 га), стартовал проект создания «Арт-квартала» в районе реки Яузы (547 га).

Падение «Черного ястреба»

После конфликта вокруг «Уралкалия» владелец «Нафта Москва» Сулейман Керимов стал распродавать свои активы. Вслед за продажей 27,1% акций «Уралкалия» ОНЭКСИМу Михаила Прохорова, он договорился о выходе из бизнеса одного из крупнейших застройщиков жилья в России группы ПИК. За 36% ПИК Сергей Гордеев и Александр Мамут могли заплатить Сулейману Керимову около $500 млн

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

Главную новость 2013 год приберег на декабрь. С лета этого года после острого конфликта между «Уралкалием» и «Беларуськалием», когда президент Белоруссии Александр Лукашенко потребовал смены акционеров российской компании, стал последовательно избавляться от активов владелец «Нафта Москва» Сулейман Керимов. Бизнесмен договорился о продаже своей доли в «Уралкалии» ОНЭКСИМу Михаила Прохорова (сумма сделки оценивалась тогда в $3–4,5 млрд) и отказался от амбициозных планов по развитию махачкалинского футбольного клуба «Анжи». Все заговорили о грядущей продаже группы ПИК — одного из крупнейших застройщиков жилья, в котором «Нафта Москва» официально владела 36%. Акционером ПИК Сулейман Керимов стал в 2009 году за обещание помочь основателям группы Кириллу Писареву и Юрию Жукову (вместе контролировали почти 83% ПИК) реструктурировать долг компании на сумму 49 млрд руб. Но совместно управлять строительным бизнесом у партнеров не получилось, и после ряда конфликтов и судебных разбирательств контроль над девелопером перешел «Нафта Москва». В апреле 2013 года у ПИК неожиданно появился новый акционер: 20% группы приобрел давний знакомый Сулеймана Керимова, совладелец Бинбанка и девелоперской компании «Интеко» Микаил Шишханов. Незадолго до кризиса 2008 года Сулейман Керимов успешно продал племяннику Михаила Гуцериева за $5 млрд территории на западе Москвы, где планировал построить «город миллионеров» «Рублево-Архангельское». В апреле собеседники “Ъ” не исключали, что акции ПИК (частично были куплены на рынке) совладелец Бинбанка консолидировал в пользу самого господина Керимова.

В 2013 году рынок недвижимости лишился не только Сулеймана Керимова. В апреле стало известно, что свою девелоперскую компанию Potok (бывшая Mirax Group) продает Сергей Полонский.

Новости о претендентах на пакет Сулеймана Керимова в ПИК просочились в СМИ только в ноябре: первым был назван экс-сенатор и бывший владелец компании «Росбилдинг» Сергей Гордеев. В середине декабря стало известно, что к сделке готов присоединиться бизнесмен Александр Мамут, за несколько месяцев до этого продавший 30% девелопера складской недвижимости «Международное логистическое партнерство» примерно за $230–300 млн группе «Ренова» Виктора Вексельберга. Через несколько дней после появления информации об интересе к ПИК Александра Мамута стало известно, что Сулейман Керимов полностью вышел из бизнеса как строительной группы, так и «Уралкалия» (до 27,1% акций). Как и предполагалось, покупателями 36% ПИК стали Сергей Гордеев и Александр Мамут, выкупившие 19,9% и 16,02% акций группы соответственно. Сумма сделки не раскрывалась, но источники “Ъ” утверждали, что она близка к рыночной. В день объявления о продаже ПИК, 20 декабря, капитализация группы на Лондонской бирже составляла $1,42 млрд и пакет «Нафта Москва» стоил около $500 млн. Сделка по «Уралкалию», скорее всего, была закрыта с 15–25-процентной премией к рынку, то есть исходя из оценки компании — до $20 млрд.

В 2013 году рынок недвижимости лишился не только Сулеймана Керимова. В апреле стало известно, что свою девелоперскую компанию Potok (бывшая Mirax Group) продает Сергей Полонский. Впрочем, эта сделка мало кого удивила: еще в ноябре 2012 года бизнесмен был задержан в Камбодже по обвинению в причинении умышленного вреда здоровью и незаконном удержании моряков и посажен в тюрьму. Покупателями Potok, чей портфель «бумажных» проектов оценивается в 2 млн кв. м, а долг — в $483 млн, стали советник президента «Роснефти» Роман Троценко и адвокат Александр Добровинский, управлявший бизнесом Potok, пока Сергей Полонский находился под подпиской о невыезде в Камбодже.



Налоговая неожиданность

Владельцам коммерческой недвижимости 2013 год преподнес неприятный сюрприз. В считаные месяцы — с сентября по ноябрь — был принят законопроект «О внесении изменений в главу 30 части второй Налогового кодекса РФ», по которому налог на торговую и офисную недвижимость со следующего года будет рассчитываться исходя из ее кадастровой стоимости. В 2014 году для Москвы налоговая ставка устанавливалась в размере 1,5%, в 2015 году — 1,7%, в 2016-м и далее — 2%. Для остальной России предусматривается чуть облегченная схема: 1% — в 2014 году, 1,5% — в 2015-м, но в итоге все заканчивается теми же 2%. Эта новость вызвала панику среди бизнес-сообщества, ведь до этого налог рассчитывался исходя из балансовой стоимости, которая, в отличие от кадастровой, далека от рыночной. «Я не удивлюсь, если в какой-то момент из-за увеличения отчислений в бюджет, которое сейчас пытаются навязать компаниям, девелоперы перестанут строить коммерческую недвижимость и займутся девелопментом в тех странах, где более щадящий налоговый режим. Я вообще против налога на имущество в данной форме, так как он является вредным для развития бизнеса в целом»,— пояснял свое отношение к новому законопроекту в интервью “Ъ” владелец Crocus Group Арас Агаларов. Но попытки бизнес-сообщества остановить запущенную машину ни к чему не привели, и 5 ноября законопроект был подписан Владимиром Путиным. Впрочем, московские власти решили пойти навстречу владельцам коммерческой недвижимости, установив налоговую ставку на 2014 год в 0,9%. В 2015 году она уже составит 1,2%, в 2016 году — 1,5%, в 2017 году — 1,8%, в 2018 году — 2%.

Некоторых предпринимателей ждала еще одна неожиданность: во сколько государство оценило их недвижимость. К примеру, владельцы центра дизайна Artplay с удивлением узнали, что кадастровая стоимость зданий в промзоне в районе станции метро «Курская» в Москве, где размещается Artplay, всего на 20% ниже стоимости здания ГУМа на Красной площади. Оспорить же оценку можно только через суд. Под раздачу попали не только бизнесмены, но и владельцы апартаментов. Раньше апартаменты, имеющие статус нежилого помещения, рассматривались многими как более дешевая альтернатива квартире. Теперь тем, кто хотел сэкономить, все равно придется платить.

Маргарита Федорова

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...