Объем непрофильных активов банков в Петербурге, по оценке аналитиков, может достигать 250 млрд рублей. Абсолютное большинство их представлено недвижимостью. Поскольку для банков реализация недвижимости не является основной деятельностью и отягощена различными правовыми сложностями, к изъятию они стараются прибегать лишь в крайних случаях.
По данным аналитиков, около 70% залогового имущества в российских банках представлено недвижимостью. О непрофильных активах финансовые организации говорят с неохотой — из двадцати опрошенных BG банков только несколько рассказали о состоянии обеспечительных портфелей и их структуре.
Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга "Финам", отмечает, что для банков ситуация, когда им приходится реализовывать чужое имущество, не является позитивной. "Огромный прирост непрофильных активов на балансе банков произошел в 2008-2009 годах в разгар финансового кризиса, когда большое количество заемщиков не смогли обслуживать свои обязательства. И у банков возникли проблемы: цены на большинство объектов недвижимости упали, и денег от реализации залогов могло не хватать на покрытие убытка. А в некоторых случаях было проблематично просто найти покупателя", — рассказывает он. По оценке господина Сороко, объем непрофильных активов на балансе банков в Петербурге может достигать 250 млрд рублей.
Просрочка же россиян в целом по кредитам на первое августа 2013 года, по данным Центробанка, достигла 394,1 млрд рублей.
Наталья Самойлова, руководитель аналитического отдела ИК "Golden Hills-Капиталъ АМ", указывает, что на начало 2013 года на балансах банков РФ находилось обеспечение (за исключением драгметаллов и ценных бумаг) на сумму 22,3 трлн рублей. Половина этой суммы приходилась на недвижимость, причем имеются в виду не только материальные активы, но и вложения в акции строительных компаний. "Процентное соотношение сложно оценить в связи с низкой прозрачностью таких активов. К примеру, в рамках кредитования банк может взять в залог не сам объект недвижимости, а долю некоего ООО, которое является владельцем этой недвижимости. Таким образом, получит долю в этой компании на баланс, которая может составлять около 10 тыс. рублей, а в реальности представлять громадные объемы недвижимости", — рассказывает она.
Небольшой процент
Лариса Магеро, управляющий филиалом "Петровский" банка "Открытие", говорит, что объем непрофильных активов в филиале составляет менее 0,1% от всех активов. "В филиале все непрофильные активы — это объекты недвижимости", — рассказывает она. В 2013 году, по словам собеседницы BG, прироста непрофильных активов у филиала не было.
Старший вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе, заявляет, что у ВТБ24 в Петербурге практически нет непрофильных активов. "Если говорить о недвижимости, которая изъята в качестве залога по кредиту, то на сегодня мы располагаем лишь дюжиной объектов на общую сумму около 75 млн рублей. Это меньше 0,2 процента от совокупного размера портфеля ипотечных кредитов филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге", — рассказывает он.
Вопрос ликвидности
Участники рынка отмечают, что в качестве обеспечения по кредиту может выступать любое движимое и недвижимое имущество собственника, то есть автотранспорт, оборудование, товары в обороте, недвижимость, но предпочтение отдается недвижимости.
Например, по словам господина Иоффе, портфель залогового имущества филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге на сегодня на 100% состоит из недвижимости.
Заместитель руководителя СЗРЦ ВТБ — вице-президент Михаил Зайцев добавляет, что залоговые объекты недвижимости, могут принадлежать как непосредственно заемщику, так и третьему лицу.
"Этот вид обеспечения большинство банков признают наиболее надежным, поскольку он отличается фундаментальными свойствами и требует обязательной регистрации в Росреестре. При проектном финансировании в строительной отрасли в обеспечение кредита принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство объекта, или права на его аренду. Обеспечением также может быть поручительство материнской компании", — поясняет он.
Господин Сороко в качестве удобных предметов залога называет и землю. "Существенно реже предметом залога становятся автомобили, в основном, в рамках кредитных договоров на их же покупку, так как для обычного кредита автомобиль является достаточно неудобным — стоимость этого имущества очень быстро снижается в рамках амортизации", — комментирует он.
Процедура изъятия
На изъятие залога банки идут неохотно. По словам госпожи Магеро, как правило, такая процедура осуществляется по решению суда. "Банк обращается в суд при ненадлежащем обслуживании кредитных обязательств, а после изъятия, как правило, реализует залоговые объекты собственными силами". Спрос, по ее словам, зависит от ликвидности объекта. "Как правило, реализация актива осуществляется в течение одного года", — рассказывает Лариса Магеро.
Михаил Зайцев говорит, что если финансовая ситуация заемщика ухудшается, то банк старается идти навстречу клиенту, найти общие решения, совместно с заемщиком выработать предложения, которые позволили бы поддержать его платежеспособность. "В случае же если это недобросовестные заемщики и принято решение о прекращении сотрудничества с клиентом, то банк использует в работе весь комплекс мер, предусмотренных действующим законодательством, включая возможность и право залогодержателя обратить взыскание на предмет залога как в судебном, так и во внесудебном порядке". Продажа имущества во внесудебном порядке, по его словам, встречается крайне редко. "Изъятия залога как такового законом не предусмотрено, но существует возможность принятия заложенного имущества на баланс банка. Здесь тоже возможны различные варианты — как с учетом согласия должника или залогодателя, так и при его отсутствии", — поясняет господин Зайцев.
Михаил Иоффе рассказывает, что залог изымается ВТБ24 только в порядке исполнительного производства. "А до этого доходит крайне редко, поскольку большинство заемщиков стараются с помощью банка разрешить свою проблемную ситуацию в досудебном порядке. Полностью же процедура выглядит так: сперва мы обращаемся с иском в суд, затем следует судебное решение, возбуждение исполнительного производства, арест имущества и передача его на торги. Только в том случае, если продажа на торгах не была осуществлена, банк принимает залог на свой баланс. Обычно вся эта процедура занимает год-полтора. Мы реализуем залоги самостоятельно, через специальную витрину залогового имущества на сайте ВТБ24. Для привлечения аукционных площадок у нашего банка просто нет достаточного объема имущества", — говорит он.
Осторожный спрос
Эксперты, однако, указывают, что оценка залогового имущества представляет определенные сложности, да и спрос на реализуемые объекты нельзя назвать ажиотажным. Впрочем, последнее зависит от самого объекта, зачастую банки выставляют на продажу лакомые объекты недвижимости в привлекательных районах города.
По словам господина Зайцева, перед продажей проводится исследование залога, а решение по каждому объекту принимается индивидуально. "Для этого используются услуги специалистов по оценке или девелоперов. Банк старается продать объект по цене, максимально приближенной к рыночной. Для определения цены привлекаются оценочные компании, если объект крупный — проводится внешний аудит. Если по тем или иным причинам стоимость залога упала, банк может временно принять залог на баланс и передать в управление профессиональной компании. Создание специализированных подразделений кредитных учреждений — эффективный метод решения проблемы управления залоговым имуществом. Для СЗРЦ ВТБ таким подразделением является ООО "Эстейт Менеджмент". Профессиональные участники рынка, которым банк доверяет, разрабатывают планы по повышению стоимости таких активов. Специалисты управляющих компаний обеспечивают банку профессиональный менеджмент, реализацию и аренду объектов недвижимости — непрофильных банковских активов", — объясняет господин Зайцев.
Михаил Иоффе указывает на то, что филиал ВТБ24 в Петербурге в течение года проводит единичные сделки по продаже залоговой недвижимости. "Их совокупный объем составляет крайне незначительную, с учетом размера нашего бизнеса, сумму 30-40 млн рублей. И никакого прироста изъятых активов у нас нет, объем приема на баланс соразмерен объему реализации в течение года. Также нельзя утверждать, что крупнейшими собственниками недвижимости в Петербурге являются банки", — констатирует он.
По утверждению господина Иоффе, спрос на непрофильные активы банка есть, но он не носит ажиотажного характера, поскольку реализация объектов недвижимости происходит по рыночной цене. "Время реализации одного актива, при условии, что на нем нет какого-либо обременения, составляет от трех до шести месяцев", — заключает он.
По словам Михаила Зайцева, спрос зависит от категории актива и его цены, а не от типа собственника. "Если это торговые помещения, квартиры, небольшие офисы, то не важно, кто их продает. Если цена адекватна рынку, то спрос на эти активы высок. И наоборот. Если объект позиционируется по рыночной цене, то средний срок реализации составляет от 6 до 18 месяцев, в зависимости от ликвидности того или иного типа недвижимости", — считает он.
В Северо-Западном банке Сбербанка России пояснили, что реализация непрофильного имущества здесь производится как самостоятельно, так и с привлечением ОАО "Российский аукционный дом", и оба способа достаточно эффективны. Однако в банке отказались назвать суммы сделок, сославшись на конфиденциальность информации, при этом отметив, что срок реализации зависит от вида актива: по недвижимости, с учетом периода экспонирования объекта, он составляет от двух месяцев.
Наталья Самойлова утверждает, что реализация изъятого имущества — непрофильная деятельность для банков, так что, даже получив право реализовывать залоговое имущество без посредников, большинство банков будут продолжать работать со специализированными компаниями, и доля таких посредников в рамках общей стоимости залогового имущества будет оставаться выше 60%.