Главный вопрос, который встал перед девелоперами в этом году, это строительство социальной инфраструктуры в проектах комплексного, да и не только комплексного освоения территорий. Строить ее, конечно, надо, признавали застройщики, но это негативно скажется на экономике проектов. С другой стороны, власти заняли жесткую позицию: без "социалки" и самих проектов не будет.
Пока нет множества примеров строительства социальных объектов в рамках проектов КОТ, предприимчивые граждане выходят из ситуации, открыв детский сад на первом этаже обычного жилого здания
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В августе председатель комитета по строительству Михаил Демиденко рассказал BG, каким образом городские власти будут размораживать лежащие уже почти два года без согласований проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Главное условие — согласие девелоперов строить за свой счет все необходимые социальные объекты для обеспечения ими жителей новых районов. "После того как объекты будут построены, застройщик подарит их городу. Это правила, которые, даже если и тяжелы, все равно будут одинаковы для всех. Если хочешь строить жилье в больших объемах в городе, ты должен обеспечить его всей социальной и внутрирайонной инфраструктурой, дорогами, магистралями, инженерными сетями. Главное условие — мы вводим для всех одинаковые правила и будем удерживать ситуацию. Мы не позволим себе делать для кого-то эксклюзивные условия", — заявил он.
По словам Михаила Демиденко, это достаточно тяжелые условия, так как подаренные городу детские сады и школы обойдутся застройщику в 140% от себестоимости. "Условно одно место в детском саду стоит 1 млн рублей, застройщику оно обойдется в 1,4 млн. По нынешнему законодательству девелопер может что-нибудь дарить только из своей чистой прибыли, уплатив все налоги. Поэтому мы сейчас ведем переговоры с налоговыми органами и законодателями, но решения пока нет. Возможно, будем вносить изменения в законы, чтобы снять лишнюю нагрузку", — заявил председатель комитета по строительству. Взамен застройщики получают возможность согласовать с властями необходимую для начала строительства градостроительную документацию и начать строительство.
И есть, и нет
Сегодня не существует никаких законодательных мер, которые обязывали бы застройщиков строить объекты социальной инфраструктуры за свой счет, говорят девелоперы. "Поэтому мы продолжаем вести диалог с городской администрацией и по-прежнему настаиваем на том, что государственно-частное партнерство — это самая эффективная схема сотрудничества в решении вопросов социальной сферы на текущем этапе. Однако это не исключает и других вариантов взаимодействия власти и бизнеса", — считает Антон Евдокимов, генеральный директор ЗАО "Управляющая компания "Эталон"" (входит в Etalon Group).
С ним согласна Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. "Пока вопрос о правилах игры при строительстве социальной инфраструктуры в КОТ решенным назвать нельзя. В этом году были сделаны некоторые шаги на пути к решению данного вопроса. Чем больше возводимого жилья в КОТ, тем дешевле инфраструктура в пересчете на один квадратный метр продаваемой жилой площади. Стоимость строительства социальной инфраструктуры зависит от того, насколько инженерно подготовлен участок, есть ли типовой проект строительства, нужно ли просто построить и сдать отделанные помещения или требуется оснастить их оборудованием", — говорит она.
"Социальная инфраструктура, так же как и инженерная, и транспортная — это прерогатива города. А у нас эти затраты переложены на плечи застройщиков. Ленобласть уже предложила позитивные изменения в виде программы "Садики в обмен на налоги". Средний детсад на сто мест может стоить 120-150 млн рублей, школа — около полумиллиарда. Это очень существенная сумма, но сколько налогов надо оплатить? Механизм действия программы пока не отработан", — считает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu.
Тем не менее застройщики уверяют, что правила действуют. "Буквально в сентябре этого года компания "Лемминкяйнен" подписала соглашение с городом о безвозмездной передаче площади в будущем жилом комплексе "Тапиола" для организации государственного детского сада. Вице-губернатор Марат Оганесян от имени администрации Санкт-Петербурга согласился принять эти помещения для организации государственного детского дошкольного учреждения. Сотрудничество города и нашей компании в плане строительства социально значимых объектов будет продолжено. В частности, планируется строительство детских садов и на других проектах нашей компании на Васильевском острове", — рассказал генеральный директор "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто.
Того же мнения придерживается и Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест". "Мы готовы работать по существующим правилам. Строить жилье без объектов инфраструктуры — это путь в никуда, и все стороны это прекрасно понимают. Но в сложившейся ситуации нам как компании-застройщику удобнее и выгоднее вести комплексное освоение территорий, а не заниматься точечными проектами. Для того чтобы разместить на участке детский сад, школу и жилье, нужен надел площадью не менее 4 га. Что делать, если земельный участок меньше, пока непонятно. В проектах КОТ можно заранее предусмотреть все необходимые объекты и ориентироваться не только на нормативы, но в первую очередь на комфорт будущих жителей комплекса", — поясняет он.
По доброй воле
Впрочем ряд застройщиков признают, что строить "социалку" в проектах КОТ необходимо и не только под нажимом властей. "Безусловно, продажи большого количества квартир во вновь застроенных районах будут невозможны, если они не обеспечены инфраструктурой. И застройщики, понимая это, уделяют объектам социальной инфраструктуры серьезное внимание", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС.
"Когда мы говорим о больших проектах, то потребность жителей в создании подобной инфраструктуры огромна, так как, по сути, мы создаем новый жилой район, в котором будут проживать тысячи жителей. Именно этим вызвана необходимость строительства и детских садов, и школ, и спортивных объектов, как уличных, так и закрытых. Другой вопрос, что в данном случае все строительство должно вестись в рамках государственно-частного партнерства, так как объект должен быть не только построен, но и нормально функционировать, под него должны быть заложены в городском бюджете необходимые штатные ставки. В данный момент найти оператора, готового взять на себя создание частного детского сада или частной школы, практически невозможно", — рассказывает Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос". По его мнению, наиболее правильно решать вопросы через проекты государственно-частного партнерства, когда объект строится за счет инвестора с договоренностью, что потом он будет передан на баланс государства. Эту схему начали обкатывать еще при Валентине Матвиенко. Но дальше единственного такого примера строительства "социалки" в жилых районах компании "Балтрос" в "Новой Ижоре" и "Славянке" дело пока не пошло. Пока остаются нерешенными несколько вопросов. "Девелоперы готовы строить объекты социальной инфраструктуры в жилых районах — детские сады, школы, поликлиники. Но основная трудность заключается в передаче объекта на баланс города. Государство не всегда готово обслуживать данные объекты, тем не менее девелоперы все-таки строят. "Население не хочет приобретать жилье, где не развита инфраструктура. Не существует документа, регламентирующего строительство необходимых объектов инфраструктуры", — говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена".
В подходе западных проектировщиков сейчас при развитии проектов градостроительного масштаба очень большое внимание уделяется насыщению именно инфраструктурой социальной и торгово-сервисной. "В большинстве стран Западной Европы уже есть абсолютно четкое понимание, что такая инфраструктура, правильно размещенная в составе проекта, формирует городскую среду и поэтому является одним из важных элементов, отличающих "живой" город от унылого набора спальных многоэтажек. Кроме того, есть практика привлечения экспертов в этой области к работе органов власти на уровне Евросоюза для разработки подходов к развитию инфраструктурной составляющей при развитии крупных градостроительных проектов", — напоминает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. По его мнению, основная концептуальная проблема в большинстве проектов комплексного освоения территорий заключается в том, что мастер-планы сделаны по лекалам советского градостроительства сорокалетней давности.