Как отмечают аналитики, доля инвестиционных покупок на городском рынке жилья, совсем упавшая во время кризиса, сейчас медленно, но верно возвращается к уровню 2008 года. С загородным жильем все иначе — оно в основном приобретается для собственных нужд, доля инвестиционных сделок в загородном сегменте редко превышает 10%.
Малоэтажные проекты недалеко от города с разработанной концепцией и масштабной рекламной кампанией остаются привлекательными для инвестиций
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
По мнению специалистов, слабая популярность загородного сегмента для инвестиционных целей связана с тем, что на этом рынке слишком мало интересных проектов, про которые можно с уверенностью сказать, что их стоимость будет расти по мере повышения стадии реализации. В то же время качественные предложения изначально выставляются на продажу по достаточно высокой стоимости. Даже если на рынке и появляются изредка достойные объекты по выгодной цене, они сразу "уходят". То есть за инвестиционно привлекательным предложением буквально надо охотиться.
"До кризиса, в 2006-2007 годах, половина сделок на загородном рынке были инвестиционными, и доходность от них могла доходить до 100 процентов. Такие сделки были следствием быстрорастущего докризисного рынка с переоцененными объектами. После кризиса цены скорректировались минимум на 30 процентов. Поэтому основной объем покупок на загородном рынке сегодня совершается для собственного проживания", — рассказывает Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании "Высота".
Кроме того, загородные инвестиции окупаются крайне долго. В этом вопросе невозможно назвать определенные цифры и сроки, отмечают аналитики. Рынок во многом зависит от макроэкономики. "То, что некоторое время назад считалось успешной инвестицией, превращается в обременение для собственника. Частные лица для инвестиционных целей покупали участки в строящихся коттеджных поселках, и их стоимость росла в соответствии с ростом готовности проекта. Иногда к запуску проекта эти участки в три-четыре раза увеличивались в цене. На сегодняшний день инвесторов в этом сегменте рынка практически нет. В свое время люди покупали много земли. До кризиса цены были высокими, и покупатели, по сути, проиграли. Те, кто приобретал землю на острие кризиса, воспользовались очень выгодными низкими стоимостями, сделали грамотную инвестицию. Но для того чтобы получить максимальную выгоду, время еще не пришло. Оно придет через пару лет, когда эти коттеджные поселки введут в эксплуатацию, и для такой категории продукта дозреет покупатель. Это будет не сверхприбыль, но то, что земля после кризиса растет в цене — закон очевидный", — комментирует Светлана Невелева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов.
"Что касается других инвестиций, то в начале и до кризиса инвесторами выступал мелкий и средний бизнес. Была такая практика строить дома для последующей продажи. Определенное количество этих инвестиций было реализовано в 2012 году, частично в 2013-м. Сегодня физические лица покупают "загородку" для своих текущих потребностей, либо инвестируя в свое будущее,
свою семью. Есть прецеденты, когда таунхаусы рассматриваются как инвестпродукт. Хорошие качественные проекты зачастую приобретаются без определенной цели, покупатель руководствуется примерно такими соображениями: "Куплю, посмотрю, что будет. Может, буду жить сам, может, сдам, может, продам". Частные дома для инвестиций сегодня не строят ни частные лица, ни компании. В 2006-2007 годах городские инвесторы скупали массивы земли, участки в коттеджных поселках и строились. Сейчас инвесторов практически нет", — продолжает госпожа Невелева.
Павел Едемский, директор департамента загородной недвижимости агентства Home Estate, добавляет: "Если говорить о рынке b2b, то это покупка земли с сельскохозяйственным назначением, дальнейший ее перевод в категорию ДНП, подведение коммуникаций. В принципе, таким образом можно заработать до 20-30 процентов. Плюс дополнительный доход в дальнейшем будут приносить членские взносы и прочие отчисления от членов ДНП. Что касается частных инвестиций, то для загородного рынка это еще более редкое явление. Показатели доходности, объемы получаемого дохода, а также сложность самого процесса на городском и загородном рынке жилья просто несовместимы. Поэтому случаи инвестирования в загородные объекты единичны. Исключение составляют малоэтажные проекты недалеко от города с разработанной концепцией и масштабной рекламной кампанией".
Эксперты также полагают, что количество инвестиционных сделок с жильем, в том числе и с малоэтажным, в посткризисный период заметно сократилось еще и потому, что сегодня застройщикам, особенно с хорошей репутацией, гораздо проще привлечь банковское проектное кредитование или институциональное инвестирование, чем связываться с большим числом мелких частных инвесторов. "Соответственно, застройщики уже не предоставляют покупателям прежних огромных скидок за ранний вход в проект, и эффективность спекулятивных операций с жильем снижается. Иными словами, частным инвесторам уже не так выгодно покупать жилье на ранней стадии строительства с тем, чтобы продать его сразу после ввода объекта в эксплуатацию. Тем не менее недвижимость была и остается отличным "защитным" активом при длинном горизонте инвестирования. Поэтому сейчас становится все более популярным приобретение строящихся коттеджей, таунхаусов и квартир в малоэтажных жилых комплексах с целью дальнейшей эксплуатации — например, для сдачи в аренду. Покупок с целью быстрой перепродажи становится все меньше", — говорит Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК "Глубина".
В случае инвестирования с целью сохранения капитала, то есть покупки дома или квартиры не для перепродажи, доходность может превышать уровень инфляции на три-четыре процентных пункта и будет гарантированно выше, чем доходность банковских вкладов.
Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости Tweed, отмечает: "В сегодняшней экономической ситуации, притом, что интерес к загородному образу жизни в целом в премиальном сегменте весьма высок, вкладывать средства покупатели на элитном рынке предпочитают в городскую недвижимость. Можно сказать, здесь прослеживается своего рода "радиальный" принцип: покупатели воспринимают недвижимость тем более ликвидной, чем ближе она расположена к городу. Загородное жилье покупают для постоянного проживания, причем часто — не сразу: довольно много покупателей предпочитают сначала арендовать дом, чтобы "присмотреться" к образу жизни за городом. Справедливости ради надо отметить, что около 80 процентов таких арендаторов впоследствии принимают решение о покупке".
Леонид Львов, генеральный директор "СМУ "Элемент-Бетон" оценивает долю инвестиционных покупок на загородном рынке в 5-10%. "Проблема заключается в том, что объекты загородной недвижимости не являются массовым продуктом. На мой взгляд, для привлечения внимание инвесторов к данному сегменту необходимо снизить стоимость объектов и увеличить предложение качественных проектов, то есть сделать объекты более ликвидными для конечного пользователя", — считает он.
С такой оценкой согласна и Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar: "На сегодняшний день доля инвестиционных покупок на загородном рынке не превышает 10 процентов, что показывает определенную положительную тенденцию по сравнению с временем пятилетней давности, когда эта доля колебалась в пределах двух-трех процентов".
Невысокую популярность загородного сегмента для капитальных вложений госпожа Яковлева видит в том, что инвесторам пока не до конца понятен механизм проведения подобных сделок. "На мой взгляд, уже через год или два рынок станет более прозрачным, что, в свою очередь, привлечет определенный поток инвесторов. Сейчас у многих создается впечатление, что стоимость объектов загородной недвижимости растет значительно медленнее, чем городских новостроек, отчего возникают сомнения по поводу быстрого возвращения своих средств. На самом деле это не так, и я бы посоветовала рассматривать проекты известных застройщиков с точки зрения инвестиций", — рекомендует Полина Яковлева.
В Москве и Подмосковье картина с инвестициями в загородную недвижимость мало отличается от петербургской.
"Сейчас инвестиционных сделок на загородном рынке недвижимости нет — в большинстве случаев это скорее способ сохранения средства, как банковский депозит. Всего доля инвестиционных покупок на загородном рынке составляет не больше пяти процентов. С целью инвестиций приобретается в основном недвижимость экономкласса на начальном этапе продаж. При условии, что цена изначально не завышена. Кредит под такую покупку, как правило, не берется", — говорит Михаил Строилов, девелопер КП "Ново-Шарапово", заместитель генерального директора ООО "Столичная земля".