О том, что влияет на формирование новосибирского рынка жилой недвижимости рассказал советник управляющего партнера DSO Consulting Сергей Сидоренко.
Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Сидоренко
Фото: Коммерсантъ
— По версии журнала «Коммерсантъ Деньги», Новосибирск занимает 5-е место в рейтинге самых дорогих городов России. Как на этом фоне в целом выглядит стоимость жилой недвижимости города на первичном и вторичном рынках?
— Исторически средние цены по городам разнятся — например, в Омске они ниже, чем в Новосибирске, а красноярские цены жилья исторически выше новосибирских. Мы предполагаем, что ключевым фактором, формирующим такие различия, является отличие в уровнях средних доходов населения (и средней заработной платы). Поэтому, в частности, средние цены жилья в Екатеринбурге выше, чем в Новосибирске, а в Барнауле ниже, чем, скажем, в Кемерове. Детальных исследований на эту тему, насколько нам известно, пока никто не проводил.
— Какие основные критерии определяют сегодня ценовую политику в новостройках, какие из них носят субъективный характер (например, раздуты непомерными аппетитами агентств недвижимости или желанием застройщика получить высокую маржу)? Охарактеризуйте эти критерии.
— Ценовую политику в новосибирских новостройках определяет прежде всего местоположение (центр и прилегающие районы, линия метро, отдаленные районы) и развитая инфраструктура, в том числе транспортная, а также наличие природных зон (парки, река, водоемы). Затем идет категория жилья, которая, как известно, подразделяется на такие сегменты, как эконом, улучшенная планировка, бизнес и элитное. Цена зависит также от конструктивного решения жилого дома (панельный, монолитный и сборно-монолитный, каркасный, кирпичный) и, наконец, от себестоимости строительства, в которую нужно включать затраты по приобретению прав на земельный участок и затраты по подключению к инженерным коммуникациям.
В центральных районах Новосибирска в 2013 году цена земельных участков достигла 200-300 млн руб. за 1 га. После повышения цен на энергоносители с 1 июля (газ на 19%, электроэнергия на 7%, теплоэнергия на 10%, водоснабжение на 11%) происходит рост стоимости строительных материалов, что, конечно же, удорожает жилье.
При этом субъективных факторов становится все меньше, а желание застройщика получать высокую маржу ограничивается рыночными условиями, так как рынок строительства жилья в Новосибирске является высококонкурентным.
В большей степени ценовую политику определяют рыночные факторы соотношения спроса и предложения, а также эффективность девелоперской компании, ее умение управлять затратами на всех стадиях реализации проектов строительства.
— В последние несколько лет на новосибирском строительном рынке жилья появилось несколько новых крупных федеральных игроков. Некоторые из них заявляют о готовности строить дома, стоимость квартир в которых будет даже ниже среднерыночной. На ваш взгляд, это некий PR-ход или реальные возможности таких застройщиков? Как они могут изменить ценовую политику?
— Рынок строительства жилья в Новосибирске, превышающий в последние годы 1 млн кв. м в год, безусловно, является привлекательным для крупных федеральных игроков. Реальные возможности для снижения себестоимости строительства жилья и, как следствие, продажных цен у крупных федеральных компаний существуют. Они, например, способны привлекать значительные долгосрочные финансовые ресурсы для освоения площадок комплексной застройки в десятки гектаров, в том числе с расселением ветхого жилья; они используют готовые типовые проектно-планировочные решения, опыт их реализации в других регионах, отработанные технологические и управленческие решения, позволяющие сократить сроки строительства; они имеют, как правило, квалифицированные кадры, пул проектных и подрядных компаний. В перспективе же они способны создать собственную базу для производства современных строительных материалов и конструкций.
— Некоторые эксперты говорят о начале новой волны кризиса в строительной отрасли. Разделяете ли вы это мнение? Как вести себя в этой ситуации частному инвестору, покупателю жилья?
— Уже правительственные экономисты признают факт торможения российской экономики. По их данным, темпы роста ВВП снизились с 3,8-4% до 1,5-2%. В некоторых отраслях уже наступила стагнация или рецессия. Перестают работать два основных драйвера экономики: рост потребительского кредитования и госрасходы. Бюджеты всех уровней проводят секвестр расходов, в первую очередь урезаются инвестиционные программы. Госкомпании также уменьшают планы по инвестициям. Несмотря на рост потребительского кредитования в 2013 году, экономика не чувствует притока средств, не растет потребление, потому что в большей части новые кредиты население направляет на рефинансирование старых, взятых в период бума кредитования 2011-2012 годов. Об этом отчасти свидетельствует рост просроченных кредитов (в Новосибирской области на 42%). В условиях общей стагнации и рецессии под удар первыми попадают отрасли, связанные с инвестициями. В их числе и строительная отрасль. Из-за длительного цикла производства товара (3-5 лет) здесь кризис наступает с некоторым сдвигом по фазе, то есть сейчас заканчиваются проекты, начатые в период подъема экономики 2011-2012 годов.
На мой взгляд, новосибирский жилищный рынок входит в стадию перепроизводства. Об этом свидетельствуют стабильно высокий объем сдаваемого жилья и отношение количества проданных квартир к количеству домохозяйств, которое уже превысило 6%. Замечу, кстати, эта цифра выше аналогичного показателя (4%) рынка жилья США в периоды бумов рынка недвижимости. Наконец, еще один фактор перепроизводства — сокращение платежеспособного спроса населения.
В такой ситуации частному инвестору надо учитывать возрастающие риски, связанные с удлинением сроков строительства объектов или вообще банкротством некоторых застройщиков, что может привести к снижению доходности (ниже депозитных ставок банков) или полной потере инвестиций. Аналогию этому мы видели в 2008-2010 годах.