В Нижнем Новгороде разгорелся очередной спор между застройщиком и Росимуществом. Территориальное управление ведомства через суд потребовало от московского застройщика «Ойкумена», возводящего жилой комплекс «Гагаринские высоты» на окраине города, демонтировать коммуникации, которые девелопер провел по федеральным землям без согласования. По мнению Росимущества, «Ойкумена» не доказала, что не могла провести сети по другим землям, а строители надеются на мирное разрешение спора.
По мнению экспертов, для дальнейшей реализации проекта застройщику придется доказать, что другого пути для прокладки коммуникаций у него не было
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Причиной судебного спора ООО «Ойкумена-Нижний Новгород» («дочка» московских ЗАО «Ойкумена» и ООО «Инвестстрой») и областного теруправления Росимущества стали коммуникации, которые застройщик подвел к домам строящегося ЖК «Гагаринские высоты». Как рассказал „Ъ“ руководитель теруправления Росимущества Андрей Бухаров, девелопер при подведении к ЖК коммуникаций вышел за границы своего участка. «В феврале руководство Нижегородской государственной сельскохозяйственной академии (НГСХА) пожаловалось мне, что на федеральной земле, находящейся на балансе вуза, „Ойкумена“ вырубила часть деревьев. Мы провели проверку и выяснили, что компания вышла за пределы своей строительной площадки и самовольно провела свои сети через прилегающие государственные земли», — отметил господин Бухаров. В связи с этим Росимущество подало в Нижегородский арбитражный суд иск с требованием к застройщику освободить земельный участок общей площадью почти 30 га от «самовольно возведенных объектов», то есть подземных коммуникаций. Речь идет о сетях бытовой канализации ( площадь 415 кв. м), теплосетях (400 кв. м), водопроводных сетях (150 кв. м) и сетях ливневой канализации (2,75 тыс. кв. м). Более того, госорган потребовал восстановить освобожденную территорию за счет средств ответчика. «Мы хотим, чтобы застройщики, прежде чем что-то делать, думали. Прежде чем вести сети, нужно было согласовать с нами трассировку, оформить сервитут. Ведь, например, если вы хотите проводку протянуть через квартиру соседей, нужно сначала хотя бы постучаться и договориться с ними», — пояснил руководитель ведомства. Следующее слушание по делу назначено на 20 ноября.
Напомним, два земельных участка общей площадью 9,8 га на проспекте Гагарина «Ойкумена» получила в аренду в 2010 году на торгах фонда РЖС. «Ойкумена» оказалась единственным участником и заключила договор аренды земли по стартовой цене в 7,7 млн руб. Всего девелопер планировал построить на участке семь многоквартирных домов, или около 80 тыс. кв. м жилья эконом-класса. В ноябре текущего года будет введен восьмисекционный жилой дом переменной этажности (9—14 этажей) на 475 квартир, в стадии строительства находятся корпуса 1, 2, 4, 5 и 6. Весь жилой комплекс «Гагаринские высоты» планируется сдать в начале 2015 года.
Уже в процессе судебных разбирательств «Ойкумена» направила в теруправление Росимущества документы на оформление сервитута, однако ведомство отказало застройщику. «Когда в суде девелопер понял, что он может проиграть и ему придется демонтировать сети, он попытался договориться по поводу сервитута. Но пока из представленных доказательств не очевидно, что у „Ойкумены“ это был единственный способ провести коммуникации к строящемуся ЖК», — пояснил господин Бухаров позицию ведомства. Между тем, по словам представителей застройщика, компания «Ойкумена-Нижний Новгород» в 2012—2013 годах неоднократно обращалась к руководству НГСХА и в теруправление Росимущества с просьбами о выделении необходимого земельного участка. «К сожалению, ответа не поступало. В этой связи ООО „Ойкумена-Нижний Новгород“ провело прокладку коммуникаций в соответствии с проектом строительства и техническими условиями», — рассказали „Ъ“ в «Ойкумене». Более того, в компании утверждают, что с теруправлением Росимущества достигнута договоренность об урегулировании спора мирным путем, а именно планируется подписание мирового соглашения об установлении сервитута земельного участка: «Для установления сервитута ООО „Ойкумена-Нижний Новгород“ передала необходимый комплект документов в ТУ Росимущества в Нижегородской области».
Исход судебного процесса будет зависеть прежде всего от того, сможет ли застройщик доказать, что коммуникации можно было проложить только по федеральной территории, считает ведущий юрист Sameta Константин Гуричев. «Если будет установлено, что есть иные способы подведения инженерных сооружений к строящимся зданиям, суд, скорее всего, встанет на сторону Росимущества. Но жестких правил здесь нет: к примеру, в качестве доказательства в пользу застройщика суд может принять расчеты, обосновывающие, что альтернативный способ прокладки инженерных сетей многократно дороже», — отмечает юрист. Кроме того, девелопер может подать встречный иск к Росимуществу об установлении сервитута, но тогда ему придется доказать, что документы на оформление сервитута он направлял и что ведомство неправомерно отказало ему в сервитуте, а это сложно доказуемо. Также рассмотрение дела будет прекращено, если стороны все-таки договорятся и подпишут соглашение о сервитуте, зарегистрируют его и представят суду, отмечает юрист.