По данным нового исследования, проведенного международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, пять городов Германии впервые вошли в десятку самых привлекательных в Европе рынков для инвестирования в недвижимость. Москва же занимает третье место в Европе по привлекательности инвестиций.
В то время как в первом полугодии 2013 года покупатели, находящиеся за пределами Европы, стали проявлять большую активность, основные объемы инвестиций все равно сконцентрированы в небольшом количестве европейских городов. Такие развитые рынки, как Лондон и Париж, продолжают лидировать на европейском рынке по объему инвестиций, занимая первое и второе места соответственно, в то время как Москва сейчас находится на третьем месте.
Повышенный интерес со стороны международных и локальных инвесторов в недвижимость привел к росту активности в нескольких немецких городах: Дюссельдорф (+210%), Франкфурт (+72%), Гамбург (+52%) и Берлин (+24%) демонстрируют существенный рост по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. Мюнхен (+2%) продолжает оставаться привлекательным городом для инвестирования в недвижимость в Германии и одним из наиболее привлекательном рынком в Европе в целом.
В последние годы немецкие инвесторы полностью концентрируются на внутреннем рынке; в первом полугодии 2013 года такая тенденция стала особенно заметной после того, как 76% сделок, осуществленных ими в Европе, пришлось на внутренние рынки (по сравнению с 53% в 2007-2009 годах). Количество иностранных покупателей, выбирающих немецкий рынок в качестве рынка для инвестирования, также увеличилось; так за прошедший период 2013 года сделки по приобретению недвижимости в Германии были заключены инвесторами из 21 страны. В частности, существенная часть инвестиций, поступающих из-за пределов Европы, приходится на долю Франкфурта (в общей сложности 39%).
Фабиан Кляйн, руководитель отдела инвестиций в Германии, CBRE, прокомментировал сложившуюся ситуацию следующим образом: "После крупных инвестиций в немецкую недвижимость, осуществленных покупателями из Северной Америки и Кореи, мы ожидаем, что азиатские государственные инвестиционные фонды и институциональные инвесторы, наиболее активными из которых станут китайские страховые фонды, будут продолжать активный поиск новых возможностей за пределами своих национальных границ. Немецкая недвижимость является выгодным предложением для инвесторов, которые находятся в поиске международных рынков, сочетающих привлекательные ставки доходности со стабильностью и прозрачностью, что позволяет соблюдать требования к управлению рисками, связанными с распределением их активов".
На фоне остальных
Лондон и Москва выделяются на фоне остальных рынков самой высокой долей иностранных инвестиций, 60% которых в обоих городах были осуществлены покупателями, находящимися за пределами Европы. Увеличение доли таких инвестиций является основным фактором развития рынка; на долю покупателей из неевропейских стран приходится 28% сделок, осуществленных в первом полугодии 2013 года, что выше показателя первого полугодия 2012 года, который находился на уровне 22%.
Будучи одним из крупнейших городов в Европе по численности населения, Москва уже давно укрепила свою позицию как рынок для инвестирования в недвижимость; показав рост в 63% в первом полугодии 2013 года. Российская столица переместилась на третье место в рейтингах. Очевидно, что количество жителей в городе само по себе не способствует росту инвестиций, а является показателем экономической значимости города. Существенный приток капитала, особенно из Северной Америки, стал основной причиной повышения инвестиционного рейтинга Москвы в первом полугодии 2013 года.
В течение первых шести месяцев 2013 года наблюдалось незначительное снижение активности в Париже, но этот город по-прежнему является очень привлекательным рынком для инвестирования, занимая второе место в общем списке. В то время как инвестиции в Париж, поступающие из-за пределов региона, в целом остаются на одном уровне, размер иностранных инвестиций из Европы оказался гораздо ниже стандартных 17% от общих инвестиций, осуществленных в первом полугодии, по сравнению с долгосрочным средним результатом на уровне 30%.Но это падение было компенсировано большой долей инвестиций со стороны французских инвесторов.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE в России, сказал: "Несмотря на все сложности, Москва постепенно закрепляется в тройке европейских городов, характеризующихся высокой привлекательностью инвестиций в коммерческую недвижимость. В основном это связано с выросшей активностью игроков, уже имеющих опыт работы в России. Приток новых инвесторов, к сожалению, пока остается на низком уровне".
Опережая прогнозы
Мировой рынок инвестиций в коммерческую недвижимость продолжает расти с опережением прогнозов, свидетельствуют данные Jones Lang LaSalle. Согласно подсчетам аналитиков компании, объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в третьем квартале 2013 года достиг $125 млрд, что на 3% выше показателя предыдущего квартала и на 25% выше результата аналогичного периода 2012 года.
Объем транзакций за три квартала 2013 года составил $350 млрд и на 16% превысил показатель соответствующего периода прошлого года.
На протяжении шести последних кварталов глобальный объем инвестиций в коммерческую недвижимость не опускался ниже $100 млрд. Согласно ожиданиям, четвертый квартал, в котором активность инвесторов традиционно высока, не станет исключением. Jones Lang LaSalle повышает свой прогноз на 2013 год до $475-500 млрд, с высокой вероятностью итогового результата ближе к верхней границе этого диапазона.
Артур де Хааст, руководитель группы мировых финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, заявил: "Растущий мировой объем вложений в коммерческую недвижимость свидетельствует о том, что инвесторы все активнее ищут варианты размещения средств вне своих "домашних" рынков. Инвесторы сейчас более готовы к рискам, поэтому — в условиях благоприятной экономической конъюнктуры — сегодня они могут рассматривать в качестве объекта покупки активы разных сегментов рынка по всему миру".
Инвесторы продолжают проявлять активный интерес к объектам на развитых рынках. Во всех трех рассматриваемых регионах (Америка, EMEA, Азиатско-Тихоокеанский регион) объем инвестиций за первые три квартала превышает показатель за аналогичный период прошлого года. В то ж время в Азиатско-Тихоокеанском регионе наблюдалось снижение по сравнению со вторым кварталом 2013 года.
На рынках Северной и Южной Америки объем инвестиций в коммерческую недвижимость в третьем квартале вырос на 15% по сравнению с предыдущим кварталом 2013 года и достиг $60 млрд (на 35% выше показателя соответствующего периода прошлого года). Регион EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) также показал активный рост: в третьем квартале объем инвестиций здесь составил $42 млрд, что на 27% выше показателя аналогичного периода прошлого года. В странах Азиатско-Тихоокеанского региона в недвижимость было инвестировано $23 млрд, что на 1% выше показателя за третий квартал 2012 года и на 20% ниже результата прошлого квартала.
По итогам первых трех кварталов крупнейшие рынки мира продолжают демонстрировать хорошие результаты: Австралия — +13% к результату за аналогичный период прошлого года, Китай — +10%, Япония — +64%, США — +21%, Великобритания — +10%, Франция — +24%, Германия — +35%. При этом активность инвесторов постепенно смещается из крупнейших городов в региональные центры; в больших городах растет спрос на объекты, менее привлекательные с точки зрения местоположения и других параметров.
Дэвид Грин-Морган, директор отдела исследований мировых финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, отметил: "Федеральный резерв США и центробанки других стран готовы продолжать мягкую монетарную политику как минимум еще в течение следующих нескольких кварталов. Это снимает опасения относительно роста стоимости привлечения финансовых средств и, как следствие, благоприятно влияет на объемы транзакций. Данные факторы, а также рост вложений институциональных инвесторов на этом рынке, дают основания прогнозировать, что за весь 2013 год объем инвестиций на мировом рынке коммерческой недвижимости составит почти $500 млрд или даже превысит эту отметку".
В России инвестиции растут
По итогам первых трех кварталов 2013 года российский рынок инвестиций в недвижимость показал рост активности (+1,3%) в сравнении с соответствующим периодом прошлого года, несмотря на снижение в третьем квартале. Общий объем вложений в недвижимость России составил $5,3 млрд, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. В том числе $1,5 млрд были инвестированы в третьем квартале (снижение на 37,8% к аналогичному периоду предыдущего года).
Олеся Дзюба, заместитель директора отдела исследований компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, отмечает: "На рынке инвестиций в недвижимость по-прежнему наблюдается позитивная динамика, и замедление роста экономики России не оказало влияния на активность инвесторов. Учитывая объем сделок в офисном и складском сегментах на стадии переговоров, мы пересмотрели наш прогноз на 2013 год и повысили его до $8 млрд".
Продолжается рост активности в регионах, инвестиции в "нестоличные" города составили $299 млн, или 20% от общего объема сделок третьего квартала по сравнению с 13% в прошлом квартале.
Интерес инвесторов был по-прежнему сосредоточен в офисном и торговом сегментах рынка: их доли в общем объеме вложений составили 38 и 35% в трех кварталах 2013 года соответственно. Олеся Дзюба отметила: "Как мы и прогнозировали, за девять месяцев доля складов в общем объеме инвестиций увеличилась до 17% по сравнению с 10% в соответствующем периоде 2012 года. Данный результат был достигнут благодаря крупной сделке по продаже портфеля MLP".
Доля иностранного капитала составила 42% за девять месяцев 2013 года против 19% в соответствующем периоде 2012 года. Аналогичный показатель в Москве достиг 46% по сравнению с 19% за аналогичный период 2012 года.