Развитие рынка торговых помещений рождает и спрос на услуги управляющих компаний. Пока значительная часть комплексов управляется фирмами, аффилированными с девелоперами, строившими торговые центры. Но со временем, полагают эксперты, ситуация будет меняться — это произойдет, когда на рынок придут институциональные инвесторы.
Главным минусом внешней управляющей компании является ограниченная возможность «ежеминутно» контролировать ее деятельность. Именно поэтому владельцы торговых центров предпочитают управлять комплексом «своими» силами
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Перед управляющей компаний обычно стоит три вида задач: первое — это маркетинг (реклама, регулирование арендных ставок, анализ текущего состояния рынка), второе — ведение бухгалтерской отчетности и третье — facility-management (управление коммунальным хозяйством объекта). Зачастую первая и вторая задачи могут находиться в ведении одной управляющей компании, в то время как facility-management выполняется отдельной управляющей компанией.
Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital, добавляет, что сегодня наиболее востребованными становятся две услуги: постановка деятельности и аудит деятельности компании. "Мы наблюдаем растущий спрос на эти услуги и поэтому начали ими заниматься. Многие собственники развивают несколько проектов, а некоторые даже ведут бизнес из-за границы. Поэтому им приходится уходить от непосредственного управления объектами. Постановка деятельности компании подразумевает то, что управляющая компания устраивает весь бизнес-процесс компании и затем передает готовое дело собственнику. Вторая услуга связана с тем, что собственнику сложно контролировать свой бизнес без объективной оценки ее деятельности. Поэтому привлекается управляющая компания, которая осуществляет внешний аудит деятельности. Мы прогнозируем, что спрос на эти услуги будет расти", — рассказывает он.
Профильная управляющая компания с компетентной командой менеджеров вполне может значительно увеличить трафик и, соответственно, доходность торгового центра за счет эффективного маркетинга, оптимального в каждом конкретном случае выбора арендаторов и других механизмов управления и оптимизации бизнеса. "Для уже существующих центров это прежде всего разработка единой концепции, ценовой политики, наиболее точно отвечающей требованиям локального рынка, формирование гибкой системы арендных ставок и формирование пула якорных объектов, генерирующих высокий трафик, а также использование традиционных инструментов продвижения — рекламы, PR, кобрендинговых и дисконтных программ", — рассуждает Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".
Плюсы и минусы
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований петербургского офиса Colliers International, полагает, что для крупных единичных проектов, где у собственника нет задачи держать проект на протяжении долгого периода времени (более пяти лет), вариант с управлением проектом сторонней компанией выглядит более предпочтительным. При этом она полагает, что для сетевых игроков вариант с собственной управляющей компанией может стать гораздо выгоднее. "Плюсы внешней управляющей компании: нераздувание собственного штата, получение профессиональной команды, заинтересованность внешней управляющей компании в повышении стоимости проекта (качество арендаторов, привлечение покупателей и, как следствие, — повышение средней арендной ставки по проекту) в случаях, когда оплата услуг управляющих завязана на доходность проекта. Минусы внешней управляющей компании: ограниченная возможность "ежеминутно" контролировать деятельность компании и жизни проекта, плата за услуги", — рассуждает госпожа Лежнева.
Однако пока в Петербурге случаи привлечения сторонних управляющих компаний для управления торговым объектом единичны. Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, считает, что в Санкт-Петербурге насчитывается не более десятка независимых управляющих компаний, неаффилированных с собственником того или иного объекта (офисного, торгового или любого иного). Как правило, такие компании занимаются не управлением, а эксплуатацией подобных объектов (то, что на развитых рынках называют facility management).
Объектов, которые находятся под полным коммерческим управлением (property management), очень немного, а среди торговых комплексов их вообще единицы (из крупных — ТРЦ "Галерея", "Лето", а также несколько небольших торговых центров).
Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК "Аверс", к крупным независимым управляющим компаниями относит Colliers International (управляет ТРК "Лето"), IB Group (по словам госпожи Шалаевой, компания раньше управляла "Южным полюсом", теперь только торговыми центрами, с собственниками которых связана, но услуги по независимому управлению по-прежнему предлагает), NAI Becar (в Петербурге торговыми комплексами не управляет, только в Москве, в Петербурге предлагает услуги) и Astera Group в альянсе с BNP Paribas (предлагает услуги, управляет торговым центром в Киеве).
Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что доля неаффилированных управляющих компаний на петербургском рынке невелика и составляет всего 5%. Светлана Шалаева обращает внимание, что торговые центры гораздо чаще управляются аффилированными компаниями, чем бизнес-центры. Сергей Богданчиков считает, что в Петербурге более благоприятная почва для развития независимых управляющих компаний, чем, например, в Москве, так как здесь больше иностранных компаний (в частности скандинавских), которые занимаются классическим девелопментом. При этом он указывает на такой момент: управляющая компания может повысить капитализацию объекта. Но обращение к управляющим компаниям стоит не дешевле собственной службы.
Цена вопроса
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, говорит, что услуги управления и эксплуатации торговым комплексом стоят в пределах 10% от суммы собираемых арендных платежей.
Светлана Шалаева подтверждает это мнение: "Astera, например, предлагает услуги под 10 процентов от уровня месячной арендной платы. По имеющимся сведениям, это распространенная на рынке практика".
Владимир Стукан, генеральный директор ROSS Group, говорит об ином подходе к расчету стоимости услуг: "Мы рассчитываем стоимость своих услуг в процентах от чистого операционного дохода объекта (NOI). В зависимости от величины NOI стоимость услуг может колебаться в пределах от 2 до 7 процентов. И чем больше NOI, тем меньше, как правило, берется процент".
Елена Кислицына, директор по организации управления, отдел управления торговой недвижимостью Jones Lang LaSalle, поясняет: "Стоимость услуг управляющей компании в целом состоит из двух составляющих: прямые расходы, понесенные управляющей компанией в связи с оказанием услуг, и вознаграждение управляющей компании. В зависимости от объема предоставляемых услуг в прямые расходы входит (приведена укрупненная деталировка): заработная плата управленческого персонала (PM-услуги); заработная плата технического персонала (FM-услуги); стоимость услуг подрядных организаций по технической эксплуатации и обслуживанию объекта (клининг, охрана, лифты/эскалаторы/траволаторы); расходы на запасные части, материалы, инструменты и приспособления; прочие расходы.
В вознаграждение управляющей компании, как правило, входят косвенные расходы, понесенные ею в связи с оказанием услуг, и прибыль. В целом, в зависимости от характеристик объекта и объема работ стоимость услуг управляющей компании может значительно варьироваться".
Светлое будущее
О том, как будет развиваться рынок управления, мнения экспертов расходятся. "Управляющие компании будут привлекаться в дальнейшем все чаще, как это происходит в общемировой практике", — уверена госпожа Лежнева.
Владимир Стукан более скептичен: "Предполагаю, что рынок независимого управления в ближайшие годы ждет слабое развитие, все-таки аффилированные структуры будут оставаться основным звеном оказания услуг управления".
"Особых признаков расширения рынка независимого управления торговых центров не видно — как и раньше, независимая управляющая компания будет скорее исключением. Напротив, большинство собственников не заинтересованы в передаче управления "на сторону" — несмотря на большую техническую сложность управления торговыми центрами по сравнению с офисными комплексами, представляется более выгодным оставить многие сведения внутри компании для конфиденциальности, кроме того, есть интерес заработать на продаже эксплуатационных и коммунальных услуг — главным образом мелким арендаторам. Международных независимых управляющих (как ECE, например, — в Москве они есть) у нас тоже пока не ожидают. Если будет, как многие предвидят, макроэкономический кризис, рынок таких услуг еще больше сузится", — также выражает сомнения госпожа Шалаева.
Господин Мошенский полагает, что развитие рынка коммерческого управления, как в целом, так и по отдельным сегментам, будет зависеть в основном от прихода на наш рынок институциональных инвесторов, которые, покупая коммерческие объекты (торговые центры, бизнес-центры, логистические комплексы), передают их в полное коммерческое управление, так как сами никогда не занимаются этим. "На сегодняшний день большинство объектов, построенных в нашем городе, принадлежат тем девелоперам и собственникам, которые их и строили. И, как правило, последние предпочитают заниматься управлением самостоятельно, отдавая на аутсорсинг лишь отдельные виды или составные части работ (например, брокеридж или техническую эксплуатацию)", — резюмирует он.