В поисках новых мест

Петербург выходит в лидеры по темпам роста стоимости элитной недвижимости, сегодня они даже выше, чем в столице. Это вызвано тем, что предложение сокращается, а спрос растет. Участники рынка полагают, что в будущем это может привести к формированию новых зон для элитного строительства.

Участники рынка говорят, что элитная недвижимость сильно завязана на локацию. Одинаковые по техническим параметрам жилые объекты, расположенные в центре города и на его окраине, могут отличаться в разы по цене квадратного метра. Сегодня элитными считаются лишь центральные районы города и Курортный район Петербурга, остальные объекты, как ни старайся девелопер, будут относиться к классу "бизнес", если расположены вне элитных территорий.

Не только желания застройщика

Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home Estate, говорит, что в центре цена квадратного метра начинается от 250 тыс. рублей, в более отдаленных районах она может составлять 150-200 тыс. рублей.

По данным Knight Frank St. Petersburg, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Центрального района находится на уровне 320 тыс. рублей.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg, говорит: "Элитная недвижимость формируется не только желанием застройщика и наличием места, но и в основном потребностями высокодоходной аудитории. Полагаю, что затруднительно объяснить клиенту, готовому потратить 50-100 млн рублей на покупку квартиры, что вариант квартиры, пусть и в отличном по своим характеристикам доме где-нибудь в спальном районе или в пригороде, сопоставим с квартирой в аналогичном доме в центре. Соответственно, ценовые характеристики в лучших объектах пригородных районов Петербурга (Петродворец, Сестрорецк) никогда не превышали показателей объектов бизнес-класса в городской черте, хотя по качеству могли претендовать и на элитный сегмент. Это главный показатель спроса. При этом, безусловно, есть ценители, но говорить о глобальной тенденции смещения преждевременно. Недвижимость в центре позволяет рассчитывать на определенный уровень комфорта, инфраструктуры, доступности бизнес-среды. Квартира за городом или на окраине может быть второй или третьей недвижимостью, дополняющей основную".

Стимулы

Но в центре резервы земель истощаются, строить уже негде. Управляющий активами финансовой компании AForex Сергей Ковжаров подсчитал, что по состоянию на июнь 2013 года годовой рост цены на элитное жилья составил 15,3%. "Таким образом, стоимость элитной жилой недвижимости в Санкт-Петербурге росла даже активнее, чем в Москве, которая традиционно являлась безоговорочным лидером по части динамики движения цен на жилье в данной категории. Этот факт подтверждается и сложившейся ситуацией дефицита элитной недвижимости в Петербурге. Конечно, не стоит говорить о том, что девелоперы стали менее активны. Только в первом полугодии введено в эксплуатацию тринадцать объектов недвижимости премиум-сегмента. Однако можно констатировать тот факт, что предложение сокращается, в то время как спрос продолжает расти", — говорит господин Ковжаров.

Он полагает, что сегодня Петербург повторяет путь Москвы: рано или поздно площади в традиционно престижных центральных частях мегаполиса заканчиваются. "С другой стороны, проблемой я бы это не назвал. Подобная ситуация подстегивает развитие других районов, например, Петроградской стороны, Крестовского и Васильевского островов, Выборгского района... Здесь уже сегодня наблюдается рост активности девелоперов, предлагающих жилье не только комфорт-класса, но и в премиальном сегменте. Это хорошо для города, поскольку вместе с девелоперами новые точки роста осваивает и бизнес", — считает господин Ковжаров.

Павел Андреев, руководитель компании Л1, добавляет: "Уже сейчас район Московского проспекта воспринимается как подходящая территория для строительства жилья не только комфорт-, но и бизнес- и элит-класса".

Среднесрочная перспектива

Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева считает, что со временем новыми элитными местами могут стать набережные Лейтенанта Шмидта и Макарова, а также набережная Мойки. Также, по ее словам, элитный сегмент начал развиваться и в более экологически чистых районах, расположенных на границе города, то есть во Всеволожском и Петродворцовом районах. Госпожа Яковлева считает, что формирование новых элитных локаций возможно не ранее чем через 5-10 лет.

Михаил Фуксман, директор по продажам компании "Петростиль", также говорит о десятилетней перспективе. По его мнению, в этот период элитные районы могут сформироваться вдоль всей Невы вплоть до Большого Обуховского моста. "Эта территория может стать очень интересной для застройщиков элитной недвижимости и востребованной у покупателей. Главным условием будет перенос предприятий, которые сейчас располагаются в этом месте, за городскую черту. Это непростая задача, даже учитывая тот факт, что эти предприятия в большинстве своем уже не выпускают продукцию", — говорит господин Фуксман.

""Серый" промышленный пояс расположен и в самом центре, и вдоль водных артерий, и с видом на Смольный. Эти территории, помимо прочего, интересны и с точки зрения импровизации — есть возможность создать некий сплав старой и новой архитектуры, как это делается во всем мире, создать поистине фантастические объекты. Однако на сегодняшний день в Петербурге это невозможно из-за отсутствия необходимой законодательной базы. По этой причине новые места для элитной застройки в нашем городе появятся не скоро. В центре же мест под застройку практически не осталось", — говорит Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu.

Управляющий партнер агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова отмечает, что вывести предприятия мало — для того, чтобы район считался элитным или престижным, нужна соответствующая инфраструктура: торговые центры, рестораны, салоны, спортклубы, парки и прогулочные зоны, школы соответствующего класса.

Эффект домино

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор", считает, что процесс формирования элитных зон чем-то схож с эффектом домино: один удачный проект влечет за собой появление новых и новых. "Например, строительство одного значимого объекта в определенной локации может оказать влияние на девелоперскую активность в различных сегментах. Хороший пример смены образа района — Выборгская сторона, которая раньше считалась промышленной зоной. Сейчас там развита инфраструктура, представлены бизнес-центры и дома в высоком ценовом сегменте", — говорит он.

В то же время ему сложно представить, чтобы в ближайшие несколько лет элитная недвижимость стала развиваться вне центра. "Исторически сложилось, что в исторической части города формируется вся деловая жизнь города: большинство бизнес-центров класса А строится в этих районах, деловые встречи традиционно также происходят в центре. Учитывая то, что значительный пласт покупателей элитного жилья — успешные бизнесмены, нужно говорить о децентрализации Петербурга в целом. Перспектив этому я пока не вижу: спрос на бизнес-центры в центральной части города — самый высокий", — осторожничает господин Золин.

Елена Амирова добавляет: "Перспективы развития элитной жилой застройки имеют локации с качественными видовыми характеристиками, располагающиеся в спокойных районах, вдали от суеты и шума дорог. Но сегодня перспективы формирования элитных районов связывают, как правило, с редевелопментом промышленных территорий или с реновацией старого жилья. А это напрямую связано с политикой городских властей, поэтому прогнозировать, как будет развиваться город, достаточно сложно".

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит: "Новые места под элитную застройку, конечно, появиться могут. Обстоятельствами для создания зоны элитной застройки может являться не только близость к историческому центру, но и укромность, экологичность места проживания в сочетании с хорошей транспортной доступностью. Можно говорить, например, о том, что как только будет введен в строй "Лахта-центр" и появится мощный центр деловой застройки, в Курортном районе сформируются некие анклавы, в будущем заселенные менеджерами этой организации. Аналогичное развитие зон происходит и на южном побережье залива. Раньше эта территория была заброшена, заболочена и никому не интересна, но сейчас она постепенно застраивается. Близость к заливу, хорошая проветриваемость, живописные виды — эти обстоятельства являются важными предпосылками. Стоит только исправить транспортную ситуацию в районе: в частности, запустить полностью Западный скоростной диаметр и давно запланированную станцию метро. Тогда берег залива, я вполне допускаю, станет если не элитным районом, то сектором высокого бизнес-класса. Времени на это нужно немало, такие места формируются "не вдруг", однако в пределах десятилетия подобная зона может быть сформирована".

Госпожа Денисова при этом отмечает, что в разных направлениях города существуют отдельные островки, и их можно теоретически отнести к "элите", но они не являются таковой в силу своих скромных размеров и довольно одиозного окружения.

Денис Кожин