Определиться с понятиями

На рассмотрение в Госдуме оказался закон, регулирующий комплексное освоение территорий. В частности, в нем будут "расписаны" параметры таких видов жилья, как таунхаусы и даблхаусы. Участники рынка приветствуют появление документа — развитие территорий, полагают они, должно жестче регулироваться со стороны государства, особенно когда речь идет о малоэтажном жилье — для будущего собственника юридические аспекты, связанные с возведением жилья, могут иметь важное значение. Например, в части использования придомовой территории.

Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО "УК "Старт Девелопмент"", считает, что уточнение параметров таунхаусов и дуплексов (это название привычнее, чем даблхаус) — дело очень нужное. Дело в том, поясняет она, что на сегодняшний день такие понятия в градостроительной документации не прописаны. Поэтому в соответствии с законом существует два варианта организации таунхаусов. Первый: таунхаусы и дуплексы признаются обычными квартирами, только с отдельными входами. "Это означает, что такое жилье может возводиться только на землях поселений, предназначенных для строительства многоквартирных домов, необходимы все согласования и разрешения, как для многоквартирного дома, продажа по ФЗ-214. Это не затруднит девелопера, если таунхаусы возводятся в рамках крупного жилого комплекса, где есть и обычные квартиры, но для коттеджного поселка это явно излишние процедуры. Недостаток данной схемы для покупателя — придомовые участки оказываются в совместной долевой, а не в индивидуальной собственности", — отмечает госпожа Шишулина.

Второй путь: таунхаусы и дуплексы считаются индивидуальными блокированными домами. В этом случае их нужно возводить на землях поселений для индивидуального жилищного строительства, причем в рамках оговоренного в ПЗЗ минимально допустимого размера земельного участка. "Например, мы в "Золотых ключах" имеем право строить индивидуальные дома на участках от 1,5 сотки. А если минимальный размер 6 или 10 соток, то на таких участках строить таунхаусы уже нет никакого смысла. У блокированных домов не должно быть общих помещений (подвалов и чердаков) и общих инженерных сетей. Это сильно удорожает строительство, так как все сети в каждую секцию таунхауса или дуплекса приходится заводить отдельно. Недостаток данной схемы для клиентов в том, что практически невозможно получить ипотеку на этапе строительства. Зато и сам таунхаус, и земля под ним оформляются в индивидуальную собственность клиента", — рассуждает госпожа Шишулина.

Остается большой вопрос — как будут оформляться таунхаусы и дуплексы, которые сейчас возводятся на землях ДНП. По этому поводу (законно ли их возведение) нет согласия ни среди юристов, ни среди представителей администрации. "Законно ли строительство таунхаусов на землях ИЖС с клочком земли перед ними не больше 0,5 сотки? Секция в таунхаусе — это все-таки дом или квартира? Поэтому порядок и в терминологии, и в требованиях, предъявляемых к данному типу жилья, должен быть наконец-то наведен. Тогда и покупатели будут меньше бояться приобретать таунхаусы, и банки начнут охотнее кредитовать их покупку, и строителям не придется нести неоправданные финансовые или временные затраты на согласования", — резюмирует госпожа Шишулина.

Руководитель правового департамента O2 Development Надежда Хвощевская полагает, что параметры такого жилья определять нужно еще и для того, чтобы устанавливать и определять нормативы потребления коммунальных услуг, поскольку конструктивные и технические параметры многоквартирного дома или жилого дома (материал стен, кровли, этажность и другие характеристики многоквартирного дома или жилого дома) влияют на объем (количество) потребления коммунальных ресурсов.

Максим Берг, генеральный директор компании "Петростиль", также полагает, что некоторые параметры необходимо прописывать, чтобы не возникало диссонирующего соседства. "Например, чтобы не оказывались рядом те же таунхаусы и высотные дома. И даже больше: плотность застройки может быть совершенно разной даже при одном типе жилья. И этот параметр обязательно должен учитываться при комплексном освоении территорий. Но самое главное — как будет контролироваться соблюдение этого закона? Для меня это пока неясно", — делится он опасениями.

Владимир Скигин, председатель совета директоров УК "Сателлит Девелопмент", считает, что проекты комплексного освоения территорий (КОТ) необходимо регулировать и потому, что здесь зачастую участвует сразу несколько инвесторов. "Качественное освоение проектов КОТ возможно только при партнерстве девелопера и государства, поскольку вложения, требуемые на возведение инженерии, транспортной инфраструктуры, существенны. Таким образом, создание проекта КОТ предполагает взаимодействие большого количества структур. Если этот процесс не регламентировать, создаваемая среда может получиться разрозненной, не единой. По сути, проекты комплексного освоения территорий предполагают формирование новой, в какой-то степени обособленной, самостоятельной среды обитания. То есть здесь необходимо создать такие условия, чтобы в рамках этой зоны человек мог удовлетворить все свои основные потребности. Такие проекты, грубо говоря, сродни городскому планированию. И, конечно, формирование такой среды и в дальнейшем отлаженной системы жизни такого мини-города нуждается в регулировании", — заключает господин Скигин.

Но не все согласны с этим. Денис Бабаков, коммерческий директор ООО "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", считает, что на данный момент проекты комплексного освоения территорий в достаточной мере регулируется существующим законодательством: Градостроительным кодексом, Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга. "По нашему мнению, нет необходимости вводить дополнительные нормативы. Застройщики сегодня сами заинтересованы в создании условий для комфортного проживания в новых кварталах, и они благоустраивают дворовые территории. Такого подхода к организации жилой среды от застройщиков требует рынок. Конкуренция в этом сегменте жесткая, и покупатель имеет возможность выбирать наиболее привлекательные варианты. Проекты комплексного освоения территорий в этом плане весьма показательны: оценка проекта целевой аудиторией формируется на основании характеристик первой очереди проекта. Если к инфраструктуре застройщик отнесся пренебрежительно, то, какими бы качественными ни были следующие очереди, сложившуюся репутацию проекта изменить будет сложно".

Управляющий партнер агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова также считает, что расписывать конкретные параметры таунхаусов и другого жилья никакого смысла нет. Хотя и она признает, что регулировать комплексное освоение территорий нужно обязательно. "Ведь девятиэтажный дом и таунхаус имеют разную доходность для девелопера и дают разную нагрузку на социальную инфраструктуру. Поэтому необходимо регулировать высотность, а также обеспеченность дорогами. Например, на небольшой односторонней Мытной улице в Москве уже построили огромный "Английский квартал" и "Скай Хаус". Если проблему с логистикой в ближайшее время не решат, то, когда комплексы заселятся, в районе наступит полный коллапс", — приводит пример госпожа Могилатова.

Денис Кожин