Нарастающая доля

Доля "инвестиционных" квартир в общем объеме сделок на рынке первичной недвижимости увеличивается приблизительно на 5% в год, и на сегодняшний день она составляет уже 15-20%. Аналитики говорят, что, кроме как в недвижимость, в другие инструменты инвестировать россияне не умеют и не рискуют.

К инвестиционным целям приобретения квартир аналитики относят как покупку с целью перепродать недвижимость на более поздних стадиях строительства или после его окончания, так и с целью последующей сдачи в аренду недвижимости.

Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG, рассказывает: "Доля таких покупок за последние десять лет существенно колебалась. Бурный рост инвестиционных покупок начался ориентировочно в 2003 году, до этого такие сделки были единичными. К 2007-2008 годам доля инвестиционных продаж в строящейся недвижимости достигала 30 процентов и более. В 2009-2010 годах стагнация рынка жилья кардинальным образом повлияла на инвестиционные покупки, и их доля сократилась до 5 процентов и менее. С 2011 года с началом роста рынка доля инвестиционных покупок постепенно увеличивается, и в 2012 году произошел существенный рост. По оценкам многих экспертов, доля покупок строящейся жилой недвижимости к концу 2012 года составила 15-20 процентов".

Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева говорит, что объем сделок с "инвестиционными" квартирами в общем объеме сделок на рынке первичной недвижимости увеличивается приблизительно на 5% в год, и на сегодняшний день эта доля составляет уже около 20%.

"За последнее время многие люди поняли, что инвестирование в недвижимость является самым надежным способом сохранения и приумножения денежных средств, и стали придерживаться данного вида инвестиций. Минимальный размер такого рода инвестиций составляет 1,5 млн рублей, окупаемость — два-три года, доходность — 15-20 процентов годовых", — рассказывает госпожа Яковлева.

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", говорит, что в среднем рентная доходность (отношение арендных платежей за год к рыночной стоимости недвижимости) может варьироваться в диапазоне 3-6%, а общую рентабельность с учетом прогнозов роста стоимости недвижимости в России и дисконтирования на инфляцию можно оценить примерно в 8-10%.

"На сегодняшний день наиболее привлекательно, со спекулятивной точки зрения, выглядят сравнительно недорогие объекты недвижимости относительно небольшой площади, расположенные в крупных строящихся жилых проектах, находящихся на ранней стадии реализации. Как правило, потенциал роста стоимости таких проектов составляет не менее 20-30 процентов для горизонта два-три года, ликвидность высокая, а порог входа, напротив, сравнительно низкий", — рассказывает господин Клягин.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, считает, что доходность инвестиций в строящееся жилье может достигать 7-8% в год при сдаче жилья в аренду. "С учетом роста цены и инвестиций в объект доходность при последующей продаже может составить 12-15 процентов", — говорит он.

Павел Андреев, руководитель компании Л1, полагает, что разница между ценой квартиры на этапе котлована и на момент введения дома в эксплуатацию порой доходит и до 30-40%.

Наибольший инвестиционный спрос, по словам экспертов, наблюдается на однокомнатные квартиры и квартиры-студии в домах, расположенных недалеко от метро.

Господин Пашков отмечает, что доля москвичей на петербургском рынке жилой недвижимости варьируется от 2 до 5%. "В целом москвичи не очень охотно идут к нам инвестировать в жилую недвижимость. Для них более привлекательна коммерческая недвижимость", — утверждает он.

При этом господин Пашков говорит, что российские граждане в своей массе, кроме как в недвижимость, инвестировать не умеют и не рискуют. "Для мелких частных инвесторов, обладающих суммой в несколько миллионов рублей, единственный вариант инвестиций — это покупка именно квартиры или встроенного помещения", — считает он.

"Владелец коммерческой недвижимости может ожидать ежегодную прибыль в размере 12 процентов от ее рыночной цены. Приобретение помещения в строящемся объекте добавляет к доходности дисконт, предоставляемый застройщиком. Вместе с тем хочется отметить повышенный уровень риска для непрофессионального инвестора. В основном это риск неправильного выбора объекта для инвестирования — особенно на этапе строительства. Инвестору нужно будет правильно оценить будущий автомобильный и пешеходный трафик, окружение, конкурирующие предложения с прогнозом на будущее, объект по параметрам должен соответствовать спросу (нарезка, витрины и прочее). В случае неграмотного анализа есть риск получить неликвидный актив или существенно за него переплатить. В готовом, а тем более в сданном в аренду объекте оценить инвестиционную привлекательность проще, но и премия будет ниже. Второй недостаток рынка коммерческой недвижимости для частного инвестора — объем инвестирования, который начинается от 6 млн рублей", — говорит господин Кривенков.

Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб", рассуждая о районах, наиболее привлекательных для инвестиционных покупок, выделяет Московский, Приморский, Выборгский — именно здесь есть достаточное количество предложения и развитая инфраструктура. "Из пригородных районов можно выделить локации Девяткино и Кудрово, где сегодня строятся основные объемы жилья экономкласса. Также нужно отметить, что все больше инвестпокупок совершается с квартирами с отделкой от застройщика", — говорит он.

Руководитель департамента по привлечению инвестиций компании "Матрикс-Недвижимость" Антон Рудаковский говорит, что при выборе квартиры инвесторы также обращают внимание на местоположение и архитектуру дома. "Также важны планировки, наиболее востребованы именно классические, поскольку под них проще найти покупателя или арендатора", — считает он

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова говорит, что несколько остужает инвесторов подорожавшая ипотека. Ведь если раньше с ипотечными кредитами на фоне бурного роста цен квартиры приобретались для дальнейшей перепродажи, то сегодня из-за достаточно высокой стоимости ипотеки профессиональные инвесторы внимательно и осторожно оценивают этот рынок, и такого массового вложения, какое было накануне кризиса 2008 года, уже нет.

Роман Русаков