Новый район Павшинская Пойма на въезде в подмосковный Красногорск вырос, кажется, за один день. Первые жители появились здесь три года назад, сейчас их около 10 тысяч, но попасть в «пойму» по-прежнему нелегко. Путь один—через двухкилометровую пробку на перегруженной Волоколамке.
Не обремененные автотранспортом граждане эти два километра преодолевают бодрым шагом по бетонным плитам вдоль строительного забора. Остановки ближе к району нет, да и за дорожку спасибо—за прошлый год здесь дважды сбивали пешеходов, идущих по проезжей части.
На главной улице района риелторы прогуливаются вокруг «передвижных офисов»—переоборудованных вагончиков, куда то и дело заглядывают потенциальные клиенты—квартиры в новостройках раскупают еще до того, как выроют котлован. Нас отправляют полюбоваться 4-м микрорайоном («2700 у е. за квадратный метр, но имейте в виду—цены растут каждый день!»).
ПРИПОДНЯТАЯ ЦЕЛИНА
Между новенькими розовыми, бежевыми и салатовыми домами стоят покосившиеся деревянные столбы с провисшими проводами—временная проводка электричества по району. Перекопанная красная глина липнет к ботинкам, втягивая прохожих против их воли в унылый пейзаж.
Молодая пара перетаскивает коляску через комья грязи, россыпь пластиковых бутылок, битый кирпич, мотки ржавой проволоки и прочие артефакты новостроечного бытия. На мой вопрос о 4-м микрорайоне молодой отец Сергей улыбается и показывает на кусок заросшей камышом земли у реки:
— Риелторы нам говорили, что здесь болотистая почва, которая не выдержит высоток, поэтому на этом месте по первоначальному плану была набережная, ботанический сад, парк и комплекс двухэтажных зданий—почта, телеграф, супермаркеты. Но сейчас сделана разметка под целый микрорайон 14-этажек.
Сергей вместе с женой Юлией и годовалым Иваном приехали в Москву из Свердловска. С обитателями подъезда общий язык нашли быстро—большая часть тоже приезжие. Вообще новые подмосковные районы все сильнее напоминают советские города-новостройки, куда со всей страны съезжались комсомольцы-добровольцы осваивать разнообразную целину. Теперь они эту целину «отоваривают»: три года назад за 80 тысяч долларов можно было купить вполне приличную по размерам «трешку».
Мы обходим огромный район вместе с другим обитателем Поймы—Иваном Шестаком, создателем сайта «Павшинка.ру—вся правда о «Павшинской Пойме».
— На первых проспектах застройщика СУ-155 все было очень уж красиво—метро, яхты, несколько школ и детских садов, развивающие центры, супермаркеты, парковки, стадион, музей Москвы-реки…—вспоминает Иван.—Не микрорайон—филиал рая в Красногорске!
В будний день район кажется почти нежилым—из запланированных 30 тысяч живет примерно треть. Живущим то и дело приходится перебираться через канавы и открытые люки по перекинутым дощечкам. Проезжающие КамАЗы поднимают столько пыли, что из видимости пропадает даже главная достопримечательность района—крытый горнолыжный склон. Этот склон и салон красоты—основнач часть инфраструктуры, которая имеется на сегодня в Пойме. Магазины, аптеки, поликлиники, милиция и прочие атрибуты цивилизации отсутствуют. Даже письма сюда не доходят.
ЗОЛОТОЙ КЛЮЧИК
Квартиру в высотке Иван оплатил в 2005-м, ключи обещали через полгода. Ожидание растянулось еще на год, и когда в августе 2006-го ему позвонили из офиса застройщика, радости не было предела (снимать квартиру и платить проценты по ипотеке было слишком уж накладно). Далее с семьей Шестака произошло то, что происходит в 90 процентах случаев со всеми жильцами новостроек. Ему пообещали выдать ключи только в том случае, если он подпишет договор на управление, содержание и ремонт жилья с управляющей компанией ООО «Павшино», которую назначило СУ-155.
— После долгого ожидания люди находятся в нервозном состоянии, и когда появляется возможность получить ключи, готовы подписать договор с любыми кабальными условиями,—говорит руководитель учебно-правового центра движения «Жилищная солидарность» юрист Аркадий Скорик.—Причем такая ситуация выходит далеко за границы Подмосковья—это общероссийская тенденция.
Практика найма застройщиками собственных эксплуатирующих компаний повсеместна, и группа Аркадия Скорика взялась за объединение негодующих новоселов, которые хотят сами управлять своими домами. Проблемы что в Москве, что во Владимире с Нижним Новгородом—одни и те же. Помимо основных тарифов за коммунальные услуги с покупателей берут плату за право осуществлять отделку, ремонт, дострой квартиры, за охрану и так до бесконечности. При этом все абсолютно законно—договор заключается между застройщиком и клиентом, государство тут ни при чем. «Такой закон!»—вздыхают юристы и советуют уточнять каждую строчку договра.
— Можно, конечно, уточнять строчки, но тогда тебе элементарно не дадут ключи,—говорит житель Поймы Александр Калик.—При этом, когда ты за ними все-таки придешь, тебе все равно выставят счет за коммунальные услуги за весь период с момента сдачи дома госкомиссии.
Одной жительнице первого микрорайона перед вселением выдали, к примеру, квитанцию к оплате в 80 тысяч рублей—набежало, пока она не жила в квартире. Остальные платежки тут в два раза больше, чем в Москве. Помимо основных пунктов здесь можно найти оплату ИТП (индивидуальный тепловой пункт), который почему-то вынесен из основной оплаты.
— Это совершенно незаконно, и они это знают. Когда звонишь в УК «Павшино», ответ один—обращайтесь в суд. А в суд мы обратиться не можем, потому что у нас еще нет права собственности,—говорит Иван Шестак.—Если бы знал, как получится, я бы выбирал вторичку в Москве.
Интересно, что зачастую для многих жильцов последним аргументом в пользу выбора Павшинской Поймы было то, что прямо напротив, через Москву-реку, высится резиденция губернатора Московской области Бориса Громова. Думали, что под боком подмосковного начальства безобразия не будет.
СТЕНЫ ПЛАЧА
Прошлой осенью Иван курил на балконе собственной квартиры и рассматривал футуристическую резиденцию подмосковного правительства, похожую на залитую светом летающую тарелку. Его квартира, как, впрочем, и весь район, уже несколько дней жила без света. На холодной кухне (отопление к октябрю еще не включили) жена готовила ужин на походной плитке, купленной в туристическом магазине.
Первое время, чтобы согреться, семья Ивана спала втроем с ребенком в одной кровати в одежде под двумя одеялами. Потом стало совсем невыносимо, и ребенка отправили в Красногорск—на квартиру к бабушке.
— Просыпались от ощущения промозглого холода, а горячей воды нет, плита отключена, розетки не работают, значит, надо бежать на работу из этой пещеры, чтобы хоть как-то привести себя в порядок,—рассказывает Екатерина Шестак.—Мыться ходили к родственникам. В общем, ощущали себя как настоящие гастарбайтеры, которые жили напротив нас в таких же условиях. Обсуждали с соседями, как реагируют на этот температурный режим квартиры. Где-то от сырости стены «плакали»—покрывались плесенью, краска трескалась, обои отваливались. Беременные женщины оказались заперты в своих квартирах—попробуй с животом спуститься и подняться по лестнице на 24-й этаж. Были случаи, когда врачи отказывались приезжать из-за того, что лифты не ходят.
— Я переехал сюда из Москвы. О местных проблемах читал на сайте, но реальной картины не понимал,—рассказывает Александр Калик.—А тут нет электричества, без лифта не можем поднять на 12-й этаж ни мебель, ни стройматериалы, поэтому спали на досках. Холодно было так, что всерьез подумывал притащить асбестовую плиту и развести на ней костерок. Звоню в управляющую компанию, где мне с готовностью (как и всегда) сообщают, что электричество «вот-вот» появится, не волнуйтесь. Еду на рынок, нанимаю машину, привожу кучу тяжестей. Лифт по-прежнему работать не собирается, значит, надо ночевать прямо у подъезда, чтобы не растащили.
В итоге Александр договорился с рабочими, те перетащили к дому временную линию и на время лифт включили. Обещаниям компании он с тех пор не верит.
— Мы писали в разные инстанции—от приемной Громова до администрации Красногорска,—говорит Иван Шестак.—Они отмахиваются от нас, как от мух. Основной лейтмотив—у нас нет права собственности, мы—никто, нас просто пустили пожить на стройку.
НЕПРАВИЛЬНОЕ СОДРУЖЕСТВО
В каждом районе-новостройке вы обязательно найдете сайт, где обсуждаются превратности новостроечной жизни. За пару лет на них появилась общая мифология, например легенда о победителе—районе Трехгорка, жители которого свергли ненавистное иго в лице навязанной УК и взяли власть в свои руки.
Речь идет о микрорайоне Кутузовский подмосковного города Одинцова. Здесь в декабре 2006 года группа граждан, недовольная непомерными поборами (только за горячую воду выставляли платежи по 4 тысячи рублей в месяц), выбрала собственное ТСЖ для управления домами. После того как члены прежней управляющей компании забаррикадировались в здании, жители пошли на штурм, пустив в ход болгарку. Прибывшая на место милиция стороны развела. Новое ТСЖ начало действовать параллельно со старым.
Так как права собственности у жильцов не было, их действие было хоть и искренним, но незаконным, поэтому для управления пришлось нанять человека со стороны. Увы, по прошествии двух лет в Трехгорке опять неспокойно. Новое управление, считают жильцы, оказалось неэффективным—не смогло наладить связей с поставщиками, в итоге у района долги пуще прежнего.
— Наш опыт скорее негативен,—признает житель Трехгорки Андрей Петров.—Да, нам удалось избавиться от УК, навязанной застройщиком. Но мы пошли по неверному пути, позволив рейдеру перехватить управление без эффективного контроля.
Главная беда, считает Аркадий Скорик, что жители, даже организовав ТСЖ, не могут найти грамотных управленцев. «В управдомы готовы идти либо бойкие старушки, либо предприимчивые субъекты с желанием подзаработать,—объясняет он.—Я на пальцах могу пересчитать дома в Москве, где ТСЖ эффективно».
ПОТЕРЯННОЕ ПРАВО
Что-то изменить в своем положении жители новостроек могут, только получив право собственности. Тогда они могут на законных основаниях отказаться от услуг этой управляющей компании. Только право собственности никто не дает. Его ждут годами.
— Представляете себе этот абсурд?! Мы целиком внесли деньги за квартиру, проживаем на территории Московской области, регулярно оплачиваем коммунальные услуги, и при этом мы—бомжи,—возмущается Иван Шестак. — Мы не можем получить загранпаспорт, поставить на учет машину, получить на молочной кухне кефир для ребенка!
Стоит добавить, что без права собственности нельзя официально оформить перепланировку и продать квартиру.
— В этом случае жильцам необходимо собрать документы, доказывающие, что они полностью оплатили квартиру, приложить акт приемки дома и обращаться в прокуратуру,—говорит Аркадий Скорик.—Тогда застройщик должен ответить, на каком основании им не выдаются права собственности.
Вечером район наполняется жизнью. Люди выходят гулять на несостоявшуюся набережную (бетонные плиты вдоль Москвы-реки). Далее по курсу—непостроенный детский центр. Когда на его месте жители увидели фундамент высотки, они отправили возмущенное письмо в администрацию Красногорска, на что получили ответ: «Мы ценим ваше внимание! Спасибо, что беспокоитесь о подрастающем поколении!»
БИТВА ЗА СОБСТВЕННОСТЬ
Почему так долог путь от оплаты квартиры до регистрации ее в собственность, не могут понять не только новоселы. В экспертах, как выяснил «Огонек», тоже согласия нет
Проблема получения прав собственности возникла в конце 90-х, когда вступил в силу Закон о госрегистрации прав собственности. С тех пор нужно засвидетельствовать право на законное владение оплаченной квартиры, которая и так фактически находится в собственности.
— Регистрация собственности может длиться годами,—говорит депутат Госдумы Галина Хованская.—Это может быть связано и с недобросовестностью, нежеланием передавать квартиры жильцам в собственность, и со сложной бюрократической системой регистрации.
Перед тем как начать эту процедуру, инвесторы должны подписать акт о частичной реализации инвестконтракта—распределить квартиры между собственниками: часть площадей передается муниципалитету, часть— как бартер за стройматериалы и прочие услуги. И как при всяком дележе возникают недоразумения, которые рассматриваются в арбитражном суде. А новоселы, которые здесь ни при чем, должны ждать иной раз до 5 лет.
— Еще недавно процесс регистрации прав собственности занимал год, сейчас—два-три года,— говорит профессор Российской экономической академии им. Г В. Плеханова, главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник.—Это в первую очередь выгодно застройщику. После передачи квартир в собственность жильцам он должен уплатить НДС. Естественно, чем позже произойдет оплата, тем выгоднее—средства дольше находятся в обороте компании.
Количество дел, связанных с получением прав собственности через суд, за последние несколько лет выросло очень ощутимо.
— Мы часто сталкиваемся с недобросовестными застройщиками, которые затягивают передачу жилья в собственность, чтобы вымогать деньги через свою управляющую компанию,—говорит юрист коллегии адвокатов «Правовая защита» Андрей Ребриков.—С жильцов требуют крупные суммы денег, например на облицовку дома, на остекление, на оплату услуг УК. Из своей практики знаю: в Люберцах люди за однокомнатную квартиру платили по 8 тысяч рублей в месяц, при этом оплату требовали вперед—единовременно нужно было заплатить 70 тысяч рублей, что совершенно незаконно.
Как правило, новоселы идут к юристам в крайних случаях, когда одновременно сваливается все—выплаты по ипотеке, квартплата плюс поборы. А до того все просто боятся, что в случае неуплат их выгонят на улицу. Юристы подчеркивают: никаких денег, кроме предусмотренных договором, платить не стоит. А в случае давления—обращаться в суд.
— Управляющие компании, созданные застройщиками еще до вступления жильцов в права собственности, являются локальными монополистами в пределах одного дома,—говорит Геннадий Стерник.—Естественно, они стараются заработать побольше. А как только жильцы оформят право собственности—монополия может быть разрушена. Создав собственное ТСЖ, жильцы могут отказаться от старой управляющей компании и выбрать новую на конкурентном рынке.
Специалисты называют еще две причины, по которым застройщику выгодно тормозить процесс оформления в собственность: за время, пока дом не сдан в собственность, истекают обязательства застройщика по устранению недоделок (этот период может длиться от 2 до 5 лет). Далее жилец будет исправлять недоделки за свой счет. Второй момент связан с ипотекой. До получения квартиры в собственность ставка по ипотечному кредиту на 5—7 процентов выше, поэтому банки, сотрудничающие с застройщиками, такое положение дел тоже устраивает.
Сегодня как-то изменить правовую базу невозможно—для этого нужно пересматривать половину жилищного законодательства. Так что скорее всего покупка квартиры в новостройке еще долго будет таким же аттракционом, как в Павшинской Пойме.
ЖДИТЕ ОТВЕТА
Редакция обратилась в СУ-155 и УК «Павшино». Хотелось узнать: с чем связан такой долгий процесс передачи квартир в собственность жильцам? Почему с хозяев квартир берут плату за коммунальные услуги с момента сдачи дома ГК до получения ключей? Как юридически обосновывается выдача ключей жильцам до передачи жилья в собственность?
В неофициальной беседе представитель СУ-155 рассказал: компания вынуждена идти навстречу жильцам и заселять их до получения прав собственности, чтобы дом хоть как-то функционировал, иначе коммунальные системы выйдут из строя. Да, компания таким образом нарушает закон, но так поступают все строительные компании. «Это юридическая яма. Выхода другого не существует». Представители УК «Павшино» рассказали, что люди, перебираясь в Подмосковье, думают, что жизнь там окажется дешевле. Но коммунальные тарифы по области намного выше—отсутствуют субсидии, которые в Москве иногда составляют 70 процентов. Кроме того, к новоселам плохо относятся коммунальщики—договориться с ними об отсрочке платежа фактически невозможно.
После общения, однако, представители обеих компаний попросили считать разговор недействительным, попросили прислать вопросы сначала в письменной форме, затем—на бланке редакции. Мы все это сделали, однако ответа ждем по сей день. Очень надеемся, что к выходу следующего номера журнала ответы будут получены.
ДОСЬЕ
Компания СУ-155 возникла в 1954 году в системе Главмосстроя как «Строймонтажтрест № 3», позже переименованный в «Строительное управление № 155». В 1993 году было зарегистрировано как ЗАО «СУ-155»
Председатель совета директоров—Михаил Балакин. До недавнего времени совмещал управление компанией с работой в московской мэрии на должности начальника оперативно-распорядительного управления реализации городских программ и считался правой рукой Владимира Ресина—руководителя комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. Бывший гендиректор СУ-155 Валерий Англичанинов работает министром по строительству в Нижегородском правительстве.
Сегодня СУ-155 занимает 20 процентов московского рынка жилищного строительства и входит в тройку крупнейших инвестиционно-строительных компаний. Строит дома в Москве, Балашихе, Красногорске, в Одинцовском районе («Новая Трехгорка»), в Одинцове, Подольске, Серпухове, Щелкове, Чехове и Калининграде.
Павшинская Пойма—самый крупный проект компании, площадь застройки составляет 1,375 млн квадратных метров.