В крупных городах появился новый вид бизнеса — помощь в проведении собраний товариществ собственников жилья, юридическое сопровождение ТСЖ. Для того, кто хоть раз был на собрании жильцов и мог слышать бесконечно разнообразный перечень претензий жильцов к ДЕЗам, — это спасательный круг. С чем идут жилтоварищи к юристам-жилищникам и, главное, зачем?
Встреча была назначена у фонтана во дворе, в кромешной тьме (лампочки не светили). Да и фонтан был номинальный — из него давно ничего не струилось, а там, где должна журчать вода, валялись банки от пива и колы. Народ, приглашенный на собрание объявлением у лифта, мрачно переминался с ноги на ногу.
Ждали начальника ДЕЗа, который, по идее, и должен был внести ясность в будущее дома. Наконец он пришел — умеренный животик лоснился золотистым шелковым галстуком — и влез на кромку фонтана.
— Когда капремонт будете делать?! — закричала пенсионерка в сером мохеровом берете.
— Да подождите вы! Что с типовым договором? — вступил парень, явно бизнесового вида.
— Лифты! Лифты кто ремонтировать будет? — неслось с задних рядов.
— А ремонт обещали еще в 96-м! — не унимался берет.
— Где деньги, выделенные на починку кровли в 2001-м? — наступал отставной военный.
Коллективное безумие продолжалось два часа. Здесь слилось все — и возможность уязвить начальника ДЕЗа, кинуть ему в лицо: нас не проведешь! И боязнь, что проведет. И раздражение на большую власть, до которой не дотянешься. И желание устроить лучшую жизнь.
Все было бы гораздо проще, если бы за проведение собрания взялись специалисты. За последние полгода рынок юридического сопровождения ТСЖ почти с нулевого вырос в три-четыре раза. Что объяснимо: у людей появилась перспектива самостоятельности в выборе управляющей компании и возможность попрощаться с домоуправителем-монополистом в виде ДЕЗа — дирекции единого заказчика.
— Люди, получив свободу выбора, не совсем понимают, как с ней существовать в правовом поле, — объясняет адвокат Сергей Крюков, консультирующий ТСЖ.
Как создать ТСЖ? Как выбрать управляющую компанию? Как выбить деньги из неплательщиков? Как противостоять шантажу ДЕЗов, убеждающих жильцов, что лучше них нет? — вот главные вопросы, с которыми идут жильцы к юристам.
А НУ-КА ОТНИМИ. ЛЬГОТЫ
— Обычно к нам приходят члены инициативных групп. Часто деньги, которые они платят за консультации, их собственные, — говорит Сергей Крюков. — Потом они эти деньги себе вернут, собрав с жильцов. А могут и не брать, если дела пойдут хорошо — такое тоже встречается…
Тарифы — не страшные. 60 тысяч рублей — пакет первичных документов. От 6 тысяч в месяц — дальнейшее абонентское обслуживание. А оно понадобится. Вот Михаил Перевезенцев — как он сам себя рекомендует, «некрупный бизнесмен», торгующий разной бытовой электроникой, — впервые пришел в одну из юрконтор несколько месяцев назад: прочитал Жилищный кодекс, решил объединить вокруг себя соседей и создать ТСЖ в своем доме на юге Москвы. Первичный пакет документов ему подготовили быстро. На дальнейших вопросах, однако, Михаил и его коллеги стали в тупик. Сейчас, например, юристы Перевезенцеву объяснили: при выборе управляющей компании надо четко представлять, как она собирается возвращать в собственность ТСЖ выпадающие льготы.
— Я юриста спрашиваю: «Что за зверь такой?» — недоумевает Перевезенцев. — Он мне: «Если у вас жилье единственное, то квартплату вы вносите в четыре раза меньшую — платите пять рублей там, где надо заплатить двадцать. Остальное доплачивает город. При ДЕЗе это идет помимо вас, и деньги эти вас не касаются». А теперь это, получается, будет наша трудность: на четверть квартплаты ничего не сделаешь. Я про это вообще не знал...
Теперь к юристу он недели через две придет. Узнать о том, что есть еще с полсотни городских льгот по квартплате.
— На самостоятельное плавание, то есть с собственным конкурсом на управляющую компанию без диктата ДЕЗа, в Москве решились процентов тридцать из ТСЖ, — говорит Евгения Юнисова, эксперт и практик жилищной реформы (сейчас ее стараниями в нескольких городах России создаются школы для активистов ТСЖ). — Если дом из новых, то можно и с ДЕЗом в качестве управляющей компании общаться. А если старый — лучше рискнуть на «самоволку», и побыстрее.
СТЕНКОЙ ЗА СТЕНКУ
Вот, кстати, типичные рискнувшие и потому пришедшие на прием к юристам: центр города, район Ленинского проспекта. Дом сталинский, пока приличный. ТСЖ здесь уже года три.
— Ходили мы под ДЕЗом, — объясняет Мария Николаевна, заместитель председателя правления ТСЖ, — но решили выйти из-под его опеки. Подыщем себе управляющих, чтобы они нашу золотую стенку заставили весь дом кормить…
Стенка классная: глухая, без окон. И главное - выходит аккурат на одну из городских магистралей. И значит, на нее вполне можно повесить коммерческую рекламу. За деньги, которые — как уверяют жильцы — «сделают нам капремонт».
— У этих собственников квартир есть хороший стимул для самостоятельных действий, — полагает Евгения Юнисова. — Дом у них старый; чтобы он не превратился в ветхий, деньги ему и его жильцам нужны особенно. По муниципальной программе деньги на капремонт Москвой выделяются, причем миллиарды рублей, — в счет долга за первый капитальный ремонт, обещанный еще в 91-м в законе о приватизации жилья. Другое дело, когда и куда в первую очередь они пойдут, в какие именно дома…
С деньгами этими, как и в случае со льготами, не все просто. В той же Москве они действительно есть. Вот только расставаться с ними ДЕЗы либо не спешат, либо используют их как механизм давления. Юнисова приводит пример, хрестоматийный для юристов-жилищников: большое мощное ТСЖ в 12 домов, улицы Зорге и Куусинена, решило объявить конкурс на управляющую компанию. Тут же зашевелилась их нынешняя ДЕЗ: «Не будете с нами — не будет и денег», «Мы — городская структура, мы проверенные».
— Последнее особенно впечатляет, если учесть, что с января 2008-го муниципальных ДЕЗов не будет в принципе, их на свободную продажу выставят. А большинство из них, — показывает Евгения, — во-от с такой кредиторской задолженностью. Значит, в конкурсах на управление участвовать они не могут. Вот и наседают на жильцов…
Юристы пытались убедить собственников, пришедших на консультацию: «Не поддавайтесь на шантаж». Однако на Хорошевке у ДЕЗа все получилось — жильцы-пенсионеры (их там много, как везде) испугались, поверили. Советский менталитет, обычное дело.
ТОВАРИЩЕСТВО, ДУБЛЬ ВТОРОЙ
У бывшего гражданского летчика Николая Щербатова и других «инициативников» из нового дома в Митине с менталитетом все в порядке. Более того, у них, пожалуй, чисто рыночный повод для похода к юристам. Дело в том, что Щербатов и его соратники хотят ликвидировать имеющееся товарищество и создать новое, свое. То есть практически выйти на своего рода вторичный рынок ТСЖ — когда и первичный-то теми же юристами еще не полностью окучен.
— По закону новые дома теперь поступают к основной массе жильцов с уже «встроенным» ТСЖ, — объясняет Николай Ильич (редкий из подкованных клиентов). — С уже назначенным председателем, правлением и прочим, даже если в доме только несколько квартир своих собственников имеют. По закону же все претензии к застройщику можно выдвигать только в течение двух лет. Хотим сорганизоваться сами. Чтобы в случае каких-нибудь проблем иметь возможность… — тут Щербатов замолкает. — Симметричного ответа, вот.
— Опасения понятны, — подтверждает правоту Николая Сергей Крюков. — В новых домах застройщики, как правило, в главы ТСЖ проводят кого-либо из «муниципальных» жильцов — из городской квоты на квартиры, которая в каждый дом заложена…
Щербатов со товарищи столкнулись с еще одной неприятностью: полтора десятка квартир в их многоэтажке закупили средней руки нефтяные менеджеры из Тюменской области — не чтобы жить, а для сохранения капиталов. Квартиры стоят закрытые, привлечь собственников к управлению домом невозможно.
— Вообще ликвидировать ТСЖ и собрать новое можно. Прецеденты в принципе есть, но с точки зрения судебной практики — случаи хлопотные и долгие, — подытоживает юрист Николай Сабуров. Хотя многие его коллеги часто оценивают перспективу суда в интересах вторичных ТСЖ как «конкретный геморрой». Если, конечно, у первичных все в порядке с документами. В противном случае может развалиться и до суда. Не дом, тьфу-тьфу, позиция застройщиков и тех, кто их представляет.
Фото АЛЕКСАНДРА МИРИДОНОВА/КОММЕРСАНТ