 |
ЛИЛИЯ ОВЧАРОВА директор научных программ Независимого института социальной политики |
Все-таки идет у нас коммунальная реформа или нет? — спросил я директора научных программ Независимого института социальной политики Лилию Овчарову.
При всех наших претензиях к правительству структурные реформы худо-бедно идут, в частности реформа ЖКХ.
Лилия Николаевна, тогда объясните неразумному, почему я должен считать реформой тупое повышение цен, которое не влечет ни малейшего улучшения качества услуг?!
К сожалению, это часть необходимого структурного маневра.
Какого такого маневра?!
Государство должно перестать покупать услуги ЖКХ, покупателем должно стать население. Тогда оно, как покупатель, сможет диктовать продавцу свои требования по качеству. Это болезненный, но необходимый шаг. И он практически уже сделан.
В идеале все очень красиво: государство перестает дотировать ЖКХ и отдает эти деньги мне. Я плачу деньги и заказываю музыку. Но многие граждане, мягко говоря, не уловили момент, когда им отдали деньги и право диктовать продавцу условия. Они уловили момент, когда на них переложили издержки.
Граждане во многом правы: издержки практически уже переложены на них. Деньги — отдельный вопрос, тут целую лекцию придется читать. А вот право диктовать условия продавцу вы должны забрать сами. Никто вам его так не отдаст.
Ладно, оставим за скобками вечный вопрос «где деньги, Зин?». Но вот я стал оплачивать сто процентов стоимости услуг ЖКХ. Я полноправный покупатель. Как я смогу диктовать нашему ЖКХ свои условия? Я же не в Европе, где я могу прийти к домовладельцу и сказать: «Месье, вы превратили наш квартал в гетто, я уезжаю от вас к другому месье». Но куда убежит наш гражданин от монопольного домовладельца-государства с его институтом прописки и прочими милыми шалостями? Где наш альтернативный домовладелец?
Согласна, его нет. Добавьте сюда то, что изрядная доля квартир у нас приватизирована. Домовладелец — вы сами. До 1 марта этого года жильцы многоэтажек должны были создать ТСЖ — товарищества собственников жилья. Вот они-то и должны были сказать ДЕЗу: «Месье, вы превратили наш квартал в гетто — мы нанимаем себе другого месье!» Вполне цивилизованный способ, никуда не уезжая, получить за разумные деньги сносное качество услуг. Но кампания по созданию ТСЖ практически провалена.
Я в курсе. Оксана Дмитриева, депутат и экс-министр соцразвития, подробно рассказывала об этом в «Огоньке». Грубо говоря, в одном доме из ста жильцы смогли собраться и что-то там организовать.
Теперь дан новый срок: нужно создать ТСЖ до 1 января 2007 года.
Вы верите, что до Нового года в многоэтажках появятся товарищества?
С трудом. А ведь многие, очень многие (и далеко не худшие) эксперты предупреждали, что массовая приватизация квартир в многоэтажных домах заведет Россию в тупик.
Появится сообщество нищих или полунищих собственников, которое не сможет сорганизоваться и банально выставить свои требования продавцу коммунальных услуг? В итоге дома придут в негодность и эта собственность превратится в фикцию?
Не знаю, случится ли именно так. Но сорганизоваться нам будет трудно.
Получается, те же автомобилисты смогли сплотиться, потому что они реальные собственники — они покупали свои машины. А домовладельцы у нас фиктивные, потому что получили жилье в собственность бесплатно?
Ну, я бы не давала столь категоричных определений. Но коллективное домовладение на самом деле дорогое удовольствие. Я видела роскошные дома на Манхэттене, где в товарищество собственников жилья объединены богатые владельцы дорогих квартир. Вот это серьезно. Они нанимают хороших управленцев. Они вьют веревки из продавца услуг ЖКХ. Кстати, в такой дом никогда не просочится случайный покупатель, сколько бы у него ни было денег. Потому что никто не сможет продать квартиру без согласия ТСЖ!
Там фейс-контроль, вы хотите сказать?
Фейс-контроль, а как же?! Ведь в Америке страшно важно, чтобы соседи были из той же социальной группы, что и вы. Возьмем обратный пример: во Франции огромный процент населения снимает жилье, а не владеет им. Казалось бы, тут домовладельцу раздолье? Ничего подобного! Закон не дает бесконтрольно поднимать арендную плату. Установлены две-три оказии, когда домовладелец вправе поднять ставку аренды: это либо очень серьезный ремонт дома, либо ставка для вновь въехавших жильцов. Не случайно французы снимают квартиры по четверть века и чувствуют себя как в собственных квартирах.
Платят все четверть века одну ставку?
За это не поручусь, но жильцы съемных квартир там очень серьезно защищены.
Тогда я еще одной вещи не понимаю: кто возьмет на себя ответственность за огромный дом, где часть квартир в собственности, а часть — в собственности государства и сдается?
Кто именно будет искать адекватную управляющую компанию для этого дома? Я боюсь, что в таком доме созданное «на коленке» ТСЖ будет покупать услуги у своего старого ДЕЗа, который просто переименуют в частную управляющую компанию.
Это очень возможный сценарий. Тогда вам навяжут и цену, и прежнего сантехника, и прежнего электрика. Если на собрании ТСЖ вы не примете решения, что вы от своих пьянчужек уходите.
А как можно будет принять такое решение?
Вам понадобится 70 процентов голосов. Но беда в том, что уходить особо не к кому. Нормальных частных управляющих компаний на рынке пока нет. Те, что есть, безумно дорогие и не очень толковые. Возвращаясь к вашим французским аналогиям — нет у нас нормальных месье...
А почему наши месье такие жадные и безрукие?
Они «выросли» из тех звеньев строительных компаний, которые после сдачи дома приводили его в чувство, лихорадочно ликвидируя, а то и пряча недоделки. Издержки по устранению недоделок они теперь переваливают на жильцов — отсюда и безумные цены. Тот, кто купил квартиру в новостройке, лучше меня вам расскажет, какие там платежи.
Грустно...
Ну, не все так плохо. Некоторые из этих компаний сейчас стали качественно работать. Они покупают снегоуборочную технику, нанимают хороший персонал, выходят на рынок. Беда одна: конкуренции почти нет. Город поделен между уже существующими игроками, а жильцы поставлены перед фактом: вот вам монопольный поставщик услуг — и не пищать.
Но у нас вообще принято всех ставить перед фактом.
Не согласна. В образовании и здравоохранении ползучая замена бесплатных услуг платными была все-таки относительно демократичной. Абитуриент сам выбирает, куда пойти учиться. Пациент может обзвонить несколько частных клиник и выбрать что-то подешевле, но с приличной репутацией. В сфере ЖКХ этого выбора нет: тебе приносят счет и ты обязан его оплатить. Твой статус и ресурсы никого не волнуют.
Где же выход?
Сумеете уговорить соседей собраться, принять решение и платить разумные деньги разумному поставщику, отказавшись от услуг ДЕЗа, — ваше счастье.
Но вы же говорите, что разумных поставщиков нет.
Я говорю, что их мало. Но как только жильцы будут готовы платить примерно вдвое больше, чем сейчас, — на рынке обязательно появятся новые игроки. Поняв, что на рынок пришли деньги, окрестные мастера сорганизуются и создадут нужные вам частные управляющие компании. Возникнет конкуренция, и цены станут разумными.
Спрос рождает предложение, понимаю. Но откуда возьмется платежеспособный спрос в обычной многоэтажке на спальной окраине?
Тогда меняйте район. Езжайте туда, где реальные собственники организованы и реально отстаивают свои права.
Продать эту квартиру и купить другую? Но ведь это намного более «кровавый» ход, чем смена управляющей компании.
А что вам останется делать?
Я знаю, что в странах Восточной Европы такая сегрегация уже пошла: люди с ресурсами выезжают из хрущевок, чтобы попасть в нормальный квартал, где будет в том числе и вменяемый поставщик коммунальных услуг. В хрущевках остаются иммигранты. Думаете, нас ожидает то же самое?
Думаю, что в принципе да. Поживем — увидим.
Зачем платить больше?
В плату за отопление сегодня включается общая площадь квартиры, в том числе ванная комната, хотя она обогревается при помощи полотенцесушителя, а вовсе не центральным отоплением. А за горячую воду мы платим отдельно. В Москве 3 млн квартир со средней площадью ванной комнаты 1,7 м2, то есть общая площадь этих ванных составляет 5 100 000 м2. Стоимость отопления одного квадратного метра сегодня 8 руб. 80 коп. Следовательно, москвичи переплачивают городу примерно 45 млн рублей в месяц только за отопление. С выбранной управляющей компанией можно будет и поторговаться.
Цены сильно не укусят
Эксплуатация одного квадратного метра в домах бизнес-класса в среднем обходится владельцам квартир в 1 — 3 доллара, в домах элитного сегмента — 2 - 7 долларов. Стоимость эксплуатации зависит от набора услуг и количества квартир в доме. Чем больше квартир, тем меньше плата, поскольку расходы делятся на общее количество квартир. Сегодня средняя плата за минимальный пакет услуг в муниципальном московском доме для трехкомнатной квартиры составляет примерно 100 долларов в месяц.
Как выбрать управляющую компанию
АНАТОЛИЙ МОРОЗОВ
генеральный директор ЗАО «МИАН-Девелопмент»
В современных новостройках жизненно важные вопросы эксплуатации дома решает товарищество собственников жилья. Представители владельцев квартир в доме могут или принять решение пригласить частную эксплуатирующую компанию, или обратиться к городской организации.
При выборе эксплуатирующей компании можно пойти двумя путями: обратиться в управу района, служащие которой располагают данными о том, какие фирмы уже работают в районе. К слову сказать, компании, имеющие опыт работы в вашем районе, предпочтительнее, чем «чужаки».
Второй путь — искать эксплуатирующую организацию через интернет или любые другие информационные источники. Однако и в этом случае необходимо встретиться с представителями ТСЖ тех домов, которые обслуживает компания, собрать рекомендации.
ЮЛИЯ ИВАЩЕНКО
юрисконсульт департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty
Если собственники предпочтут «отдаться» в руки управляющей организации, то им надлежит знать, что управляющая организация — это коммерческая структура, которая занимается предпринимательской деятельностью в сфере управления недвижимостью, следовательно, должна управлять недвижимостью профессионально и с наибольшей выгодой для своих заказчиков. Раз это предпринимательская деятельность, то она осуществляется на свой страх и риск. Если такая организация работает не с максимальной выгодой и прибылью для заказчика, она должна за это перед ним отвечать. Но насколько хороша управляющая организация, выяснится только в процессе ее работы. Поэтому при выборе советую в первую очередь обратить внимание на соотношение цены предоставляемых организацией услуг и их качества.