Кондоминимумы и товарищества собственников жилья (ТСЖ) сейчас в моде. Задумывалось, что новые формы собственности и управления многоквартирными домами снизят коммунальные платежи владельцев квартир. На деле они приводят только к дополнительным расходам
Принято считать, что кондоминимум — это общественное объединение жильцов дома. Все не так. Это находящаяся в общей собственности квартировладельцев недвижимость, включающая в себя нежилые помещения дома и примыкающий к нему земельный участок. Общественным объединением, которое может заявить свои права на эту недвижимость, в соответствии с российским законодательством может быть товарищество собственников жилья этого дома.
Формально регистрация кондоминимума и создание ТСЖ могут и должны приносить жильцам дома ощутимые выгоды. Во-первых, ТСЖ может сдавать в аренду входящие в кондоминимум нежилые помещения и земельный участок, а полученные средства направлять на оплату коммунальных расходов жильцов. Во-вторых, благодаря ТСЖ жильцы получают возможность заключить договор об эксплуатации дома не только с государственными ДЕЗами, но и с коммерческой эксплуатационной организацией. Причем, возможно, с более качественным обслуживанием и за меньшие деньги. В-третьих, Дума планирует в ближайшее время ввести поправки в налоговое законодательство, предусматривающие налоговые льготы для ТСЖ, в том числе отмену для товарищества налога на прибыль и НДС.
В ПРОЛЕТЕ
Однако на практике потенциальные преимущества ТСЖ не работают. Конечно, жильцы дома могут зарегистрировать кондоминимум, но в его собственность вряд ли будут переданы какие-либо нежилые помещения, за исключением лестничных пролетов и технического этажа. И в новостройках, и в старых домах все нежилые помещения, которые можно сдать в аренду, либо находятся в госсобственности, либо приватизированы лицами, не имеющими никакого отношения к жильцам дома, либо принадлежат застройщику на основании инвестиционного контракта с городом. ТСЖ может только выкупить эти помещения, причем лишь в том случае, если этого захочет их владелец, и за сумму, которая его устроит. Правда, в отношении нежилых помещений, принадлежащих муниципальным властям, по крайней мере в Москве у ТСЖ существуют преференции: товарищество имеет первоочередное право приватизации нежилых помещений. Но это — не более чем голая декларация. Федеральный закон «О приватизации госимущества» предусматривает, что принадлежащие государству нежилые помещения должны быть выставлены на аукцион и проданы тому, кто больше за них предложит.
НАДО РАЗМЕЖЕВАТЬСЯ
С прилегающими к дому земельными участками ситуация еще проще. Они не могут быть оформлены в собственность кондоминимумов по двум причинам. Первая — муниципальные власти большинства регионов России, и прежде всего Москвы, категорически не хотят оформлять земельные участки в чью-либо частную собственность. И для этого есть причины. Столичные власти получают от застройщиков за право аренды и застройки земельных участков суммы, сопоставимые с их реальной стоимостью, при этом сохраняя их в своей собственности. Именно поэтому они отказывают поголовно всем в праве оформления частной собственности на землю.
Но даже если бы законодатели или федеральные власти вынудили московское правительство предоставлять земельные участки в собственность кондоминимумов, все равно ничего бы не получилось. Руководитель управления ТСЖ столичного правительства Виталий Акимкин заявил, что «передача земельных участков в собственность кондоминимумов, и в конечном счете ТСЖ, невозможна: размежевание земельных участков между различными домовладениями или хотя бы кварталами при нынешнем уровне финансирования может занять несколько десятков лет». Естественно, что до проведения законного размежевания никто из городских чиновников не санкционирует предоставление конкретного земельного участка в собственность того или иного кондоминимума.
УМЫВАЛЬНИКОВ НАЧАЛЬНИК
Несмотря на все это, кондоминимумы и ТСЖ регистрируются. Правда, как правило, это происходит только при сдаче в эксплуатацию нового дома. Инициатором создания ТСЖ выступает сам застройщик, учитывающий свой корыстный интерес. ТСЖ подписывает договор с дочерней организацией застройщика на оказание услуг по эксплуатации дома. Для дочерней организации застройщика договор становится источником бесперебойных и немалых финансовых поступлений. Для жильцов новостройки — большим, но неизбежным источником дополнительных расходов. В Москве уже было немало скандалов, связанных с завышенной стоимостью услуг, оказанных эксплуатационной компанией застройщика жильцам новостройки. Наиболее наглядный пример — компания МСМ-5, которая создала ЗАО «ТСЖ МСМ-5», оказывавшее услуги по эксплуатации построенного компанией дома в Нагатине. После того как контроль над ТСЖ перешел от застройщика к покупателям квартир, МСМ-5 подала судебный иск о взыскании с жильцов дома за оказанные услуги по техническому обслуживанию ни много ни мало 849 000 рублей. В конечном счете Мосгорсуд вынес решение в пользу квартировладельцев — оказание услуг эксплуатирующей организацией на сумму иска МСМ-5 доказать так и не удалось.
Конечно, это только частный случай. И многие покупатели новостроек инициативу застройщика по созданию собственной компании, занимающейся эксплуатацией дома, принимают с восторгом. Правда, только в том случае, если речь идет об элитном доме. В этом случае стоимость эксплуатационных услуг от $1,5 до $5 в месяц за каждый квадратный метр владельцев квартир от $700 000 не пугает. Что касается более демократичных домов, то там кондоминиумы и ТСЖ просто не нужны — ведь альтернативы родному ДЕЗу у нас пока нет.
Конкурс на обслуживание
За Жилищный кодекс заплатит население
Согласно новому Жилищному кодексу до 1 марта 2006 года собственники квартир в многоквартирных домах должны провести конкурс по выбору управляющей компании, функции которой может осуществлять ТСЖ, частная компания или ДЕЗ. Ответственность за содержание жилищного фонда с муниципальных властей фактически переложена непосредственно на жильцов дома и, по мнению одного из разработчиков кодекса, эксперта фонда «Институт экономики города» Сергея Сиваева, создаст реальную конкурентную среду в коммунальном хозяйстве. Между тем Андрей Широков, заместитель руководителя департамента муниципального жилья и жилищной политики Москвы, считает, что практически все 125 ДЕЗов столицы сохранят монопольные позиции. По мнению господина Широкова, жильцы домов не привыкли самостоятельно управлять домовладениями и в подавляющем большинстве случаев не будут проводить конкурсы. В результате выбирать управляющую компанию после 1 марта 2006 года будут муниципальные власти, которые, естественно, выберут ДЕЗ. При этом у собственников квартир не будет никаких оснований жаловаться на высокую стоимость услуг ДЕЗа.