Квартиру приобрести — это, как говорил один из героев бессмертного романа Ильфа и Петрова, «не ешака купить». Квартира — это, без преувеличения, для многих дело жизни. И ошибаться тут никак нельзя
Покупка обжитой, хотя и не вами, квартиры выгодна в первую очередь тем, что начать жизнь на новом месте можно сразу после уплаты денег. Ремонт (если вас не устраивает то, что вполне годилось прежним жильцам) да еще переезд — вот и все, что может вас задержать. Цены на вторичном рынке хотя и не растут на 3 — 4% в месяц, как это было год назад, но остаются достаточно высокими и зависят от местоположения жилья. Так, по подсчетам независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова (персональный сайт — ARN.RU), средняя стоимость одного квадратного метра в «хрущевке» составляет сейчас в Москве $1688. Достаточно изучить объявления о продаже квартир и убедиться, что в типовом блочном доме где-нибудь на окраине Москвы цена может колебаться в пределах $1350 — 1400. В более престижных районах она может достигать $2000, а максимальная — зашкаливает далеко за три тысячи. И это без учета элитного жилья ($7000 — 9000, а то и 12 000), где цены в несколько раз выше.
Однако покупка квартиры на вторичном рынке — это не только вопрос цены. Прежде чем решиться на сделку, необходимо очень тщательно квартиру осмотреть. И здесь нет мелочей.
Самое опасное — не пропустить скрытые дефекты. Например, пятна на обоях могут оказаться не старой протечкой, а грибком, соответственно расходы на устранение дефекта в обоих случаях будут отличаться в разы. Или ковер на стене (если квартира расположена в торце дома) может служить не украшением жилища, а камуфляжем для промерзающей стены.
Не постесняйтесь поинтересоваться соседями. Вдруг это бабушка с 17 кошками или гнездо алкоголиков?
Надо иметь в виду, что для воров большую привлекательность представляют квартиры на 2-м или 3-м этажах, с окнами на козырек магазинов.
Вторым важным моментом, предваряющим сделку купли-продажи, является юридическая проверка правоустанавливающих документов. Это о том, что надо убедиться, действительно ли жилье принадлежит продавцу, что с его продажей согласны все те, чье мнение в этом вопросе хоть что-то значит (бабушки, дедушки, племянники и т.д.). Неплохо выяснить, внесены ли налоговые и коммунальные платежи и т.д. и т.п. Ей-богу, эту сторону вопроса лучше поручить специалисту — простому смертному разобраться в очень запутанной «родословной» квартиры невозможно. Только маленький совет: к выбору риелтора надо подойти, как к выбору доктора для собственного ребенка — не по рекламе же. Пусть это будет даже частник, но которого посоветуют не просто хорошие знакомые, а те, кто в недавнем прошлом покупал жилье таким образом. Можно выбрать и известные на рынке компании. Хотя хороший совет надежного человека и в этом случае все равно не повредит. Всякое бывает.
|
Есть еще несколько важных тонкостей — внесение аванса и порядок проведения взаиморасчетов. Это тоже к специалистам, но неплохо самим знать, что законодательство разрешает оформлять передачу денег в качестве аванса не только через нотариальную контору, но и в простой письменной форме (ППФ). Важно в последнем случае убедиться собственными глазами, что паспортные данные продавца или его доверенного лица совпадают с реальными персонажами, забирающими ваши деньги, чтобы в документе были четко прописаны и стоимость квартиры, и сумма аванса. И еще надо знать, что аванс может внести кто угодно (хоть дядя подруги вашей тети из Жмеринки), но принять его — только собственники (включая детей с 14 лет). Может, конечно, и ваше доверенное лицо, но только через нотариуса. Порядок проведения взаиморасчетов — это о передаче денег из рук покупателя в руки продавца. Чтобы деньги не пропали, лучше обойтись «без рук». Все это следует проделать через депозитарные ячейки любого банка, где проводятся подобные операции.
Допустим, вы приняли решение о покупке квартиры в новостройке. Главный принцип, которым руководствуются люди, выбирая этот вариант, — более низкие, чем на «вторичке», цены и возможность приобрести жилье в рассрочку, заплатив в качестве первоначального взноса треть или половину стоимости квартиры. Но не очень на это рассчитывайте, о какой бы стадии строительства ни шла речь, в подавляющем большинстве компаний с вас будут требовать 100-процентную оплату. И спорить не приходится — спрос на жилье остается велик.
Конечно, и здесь, как в случае покупки квартиры на вторичном рынке, цена очень зависит от месторасположения дома. И все-таки важно определиться, на какой стадии новостройки вы подписываетесь под это дело — ведь цена будет расти пропорционально построенным этажам, зато риски снижаться.
Как правило, цена на типовую новостройку от стадии начала монтажа до стадии завершения меняется в среднем на 10 — 20%. В большинстве риелторских компаний вам скажут, что к моменту окончания строительства в продаже остается лишь несколько малоликвидных квартир. Так что если покупатель хочет приобрести квартиру на желаемом этаже, с хорошим видом из окон и немного дешевле, то лучше совершить сделку на начальном этапе строительства.
|
Это самая дешевая, но самая рисковая для покупателя стадия покупки квартиры. Тем не менее в прошлом году большинство предпочло купить квартиру именно на этой стадии (от 60 до 100% новостроек, по данным агентства «Пересвет-Инвест»). Поскольку задержка окончания сроков строительства от полугода до 1,5 лет — общее место для всех без исключения новостроек, сроки здесь вообще не поддаются определению. Может случиться и так, что на продажу выставляются дома, под которые не то что не вырыт котлован, но даже и вовсе не ведутся никакие работы. И, между прочим, таких предложений на рынке предостаточно.
В прошлом году появился совсем новый и довольно экзотический продукт. Некоторые компании предлагают купить квартиры в доме, для которого, может быть, и выделена строительная площадка, но на ней почему-то все еще стоит не снесенная старая пятиэтажка. А новый дом согласно плану должен быть сдан в 2006 — 2007 годах. По этому поводу глава аналитического центра IRN.RU Олег Репченко сказал: «По сути, строители стали торговать фьючерсами с очень далеким периодом исполнения». С таким вариантом покупки жилья лучше вообще не связываться, какая бы компания это ни предлагала. Это торговля воздухом. Можно остаться не только без квартиры, но и без денег.
Кстати, полезно знать, что сбором денег с клиентов на уровне получения площадки под строительство занимаются в основном либо компании-новички, либо компании, испытывающие недостаток средств.
В общем, для начала неплохо лично убедиться в том, что ваша виртуальная квартира имеет шансы превратиться в реальное жилье. По крайней мере съездите на стройку. Если там много рабочих, шум, запарка, а в ворота поминутно въезжают грузовики — хороший знак. Но лучше вплотную заняться скучным, малопонятным, но важным изучением документов на право строительства.
Нужно понимать, что на любой стадии строительства, даже если это уже построенный дом, покупатель является еще не собственником жилья, а всего лишь участником инвестиционного проекта. А потому и основной документ здесь — инвестиционный контракт, а не договор купли-продажи. «Обратите внимание на то, чтобы он был заключен и зарегистрирован. В контракте должны быть указаны четкое разграничение обязанностей участников проекта и сроки. И этот контракт вам обязаны показать по первому же требованию», — говорит Марина Довгаль, специалист инвестиционно-риелторской компании «Пересвет-Инвест».
Для безопасности, конечно, надежнее обратиться в крупное агентство недвижимости, специалисты которого обязательно проводят юридическую экспертизу инвестиционного проекта, оценивают надежность организаций — участников инвестиционного проекта, анализируют экономическую составляющую проекта, его административный ресурс. Только объединив полученные результаты, можно составить представление о том, с чем имеешь дело.
«Если вы приняли решение не прибегать к услугам специалистов при вложении средств в строящийся объект, проверьте по крайней мере непрерывность инвестиционной цепочки — сохранение последовательности перехода прав на приобретение квартир от одного инвестора к другому. После этого внимательно прочитайте последний в инвестиционной цепочке договор — тот, который заключаете непосредственно вы», — советует маркетолог риелторского блока корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Егорова.
Главный недостаток этого варианта — все то же несоблюдение сроков окончания строительства. Не верьте обещанным 1,5 — 2 годам. Смело прибавляйте к ним как минимум еще месяцев 8, а то и все 1,5 года. С учетом этой прибавки и подгоняйте свои жизненные планы. Риск остаться на бобах на этой стадии, в отличие от голой площадки, значительно ниже, а цены за квадратный метр жилья отличаются на $200 — 300. Не лишним будет повторить, что и здесь надо внимательно подходить к вопросам, связанным с документами.
Кстати, многие советуют сразу требовать у компаний документы, перечень которых занимает несколько листов. Однако не все, даже самые крупные, могут это сделать на первой стадии строительства. Весь пакет документов может быть готов только к началу строительства первых этажей жилого здания. Так что самое время.
Покупая у застройщика или риелтора квартиры в только что построенном доме, вы, так же как и в случае со «вторичкой», получаете за свои деньги не виртуальное, а вполне реальное жилье. Такую квартиру можно — еще до того как заплатите по счету — внимательно осмотреть и измерить. Можно выглянуть из окна своей будущей спальни и даже познакомиться с соседями. А если квартира сдается «под ключ», то сразу после уплаты денег в нее можно въезжать. Потому это самая надежная стадия приобретения квартиры и самая дорогая. И не только из-за того, что квадратные метры в построенном доме на 15 — 20% выше, чем на начальной стадии. На рынке массового жилья квартиры с отделкой сдаются не так уж и часто, да и качество такой отделки нередко оставляет желать много лучшего (скорее всего, придется переремонтировать). Но чаще покупка представляет собой всего лишь бетонную коробку «свободной планировки», а это значит, что даже стен в ней нет. И на то, чтобы превратить ее в полноценное жилье, потребуется много денег — как минимум $200 — 300 за каждый квадратный метр.
Что надо четко понимать — и на этой стадии приобретения жилья вы не получаете права собственности. Только все тот же инвестиционный договор. Квартиру, хотя в ней уже идет ремонт, нельзя будет ни продать, ни подарить, ни завещать как минимум месяцев шесть. Пока сам дом не будет принят госкомиссией и не оформлен соответствующим образом. Только после этого можно будет оформить собственную квартиру на себя.
Вот, собственно, и все.
Петр ЛИХОВ