ЛУЧШЕЕ - недвижимость

САМОВОЗВОДЯЩИЕСЯ СТЕНЫ

Строительный бум в столичных российских городах и их окрестностях развивается в настоящем финансовом вакууме. Сами застройщики неуклонно снижают количество собственных денег, вложенных в проекты. Банки со скрипом кредитуют виртуозов возведения многоэтажек. Лишь население бескорыстно готово авансировать строителей жилья, годами ожидая возможности стать полноправными владельцами давно оплаченных квадратных метров. Столь оригинальная система инвестирования строительных проектов имеет и плюсы, и минусы, если смотреть на устойчивость всей отрасли в случае развития финансового кризиса в стране

Чтобы понять, что может в будущем грозить нам, рядовым инвесторам строительных проектов, придется прибегнуть к методам вполне научным.

Для начала сравним, как выглядит финансовая устойчивость строительной отрасли по сравнению с другими бурно развивающимися секторами отечественной экономики. Например, с пищепромом и торговлей. Как видно из таблицы 1, для предприятий всех этих сегментов экономики свойственен низкий уровень самофинансирования проектов. Проще говоря, владелец стройки или ресторана вкладывает в развитие бизнеса в среднем в 2 раза меньше собственных средств, чем собственник нефтяного, металлургического или обувного завода. Ничего удивительного в этих цифрах нет: предприятия сферы услуг приносят в России, избалованной потоком нефтедолларов, стабильную прибыль, поэтому банки охотно кредитуют эти предприятия.

Однако данное правило не действует лишь в отношении застройщиков. Отрасль, в которую тысячи россиян готовы вложить свои накопления, в глазах банкиров почему-то выглядит настоящим изгоем. Конечно, возможность привлекать средства населения — и за это, заметьте, не платить никаких процентов — позволяет строительным компаниям не лезть в долговую кабалу к банкам. Однако такое конкурентное преимущество имеет и обратную сторону. Нет нужды привлекать банковские кредиты — значит, нет и необходимости четко планировать свои проекты. Ведь пока банк не изучит каждую цифру и не убедится в том, что выстроенный дом через два года действительно принесет прибыль и окупит все вложения, ни о каком кредите речи не пойдет. Население же несет деньги застройщикам «на веру», не стимулируя тех максимизировать отдачу от каждого вложенного рубля, а, наоборот, позволяя строить жилье годами, «на глазок» прикидывая возможности и сроки реализации проекта (т.е. построенного дома).

Казалось бы, есть в недостатке банковского кредитования строительных объектов и плюсы. Дескать, случись банковский кризис, он почти не затронет сферу недвижимости — ведь доля выданных кредитов незначительна. Отчасти это так, хотя верно и другое: случись финансовые трудности у конкретного застройщика — и ему очень трудно будет привлечь кредит банка для завершения строительства. Банки со скрипом кредитуют застройщиков в столь благодатные для строителей времена. Стоит ли ждать от них кредитов, если ситуация для мастеров кирпичной кладки и блочного скоросшивания изменится в худшую сторону?

Абсолютные цифры банковского кредитования строительного сектора в Москве, Петербурге и прилегающих областях приведены в таблице 2. Удивительным кажется резкий (почти в 20 раз) рост доли просроченных валютных кредитов, выданных московским строителям к лету 2004 года. Однако особо волноваться не стоит. Вот уже третий год подряд подобные парадоксы наблюдаются именно в середине лета. Что там происходит между банкирами и застройщиками душными июльскими вечерами, неизвестно, — но к осени огромные долговые проблемы, как правило, рассасываются без следа. Резкие скачки неплатежей по валютным кредитам заметны еще и потому, что строители все реже заимствуют в иностранных дензнаках.

Что касается рублевых кредитов, то тут ситуация вполне устойчивая: доля просроченных кредитов неуклонно снижается при столь же неуклонном росте выдаваемых займов.

Антон БЕЛОВ

Полезные новости

Какие квартиры мы покупаем?

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (www.irn.ru) завершил масштабное полевое исследование рынка московских новостроек. В частности, выяснилось, что:

— средняя площадь квартир в новостройках — 103,7 кв. м. Это почти вдвое превышает среднюю площадь квартир на вторичном рынке — 60 кв. м;

— доля «монолита» еще несколько лет назад была существенно меньше половины, а на сегодняшнем рынке коммерческого жилья достигла 71,2%. Соответственно доля панельного домостроения сократилась до менее чем 30%. Если же рассматривать строительство с учетом муниципального жилья, то доля «панели» возрастает до 40 — 45%;

— средняя стоимость кв. м — $1922. Эта цифра очень близка к средней цене предложения на вторичном рынке;

— средняя стоимость машиноместа в паркингах новостроек — $28 500.

Какие загородные дома мы покупаем?

— Цены на элитный загород будут расти, — рассказал на заседании Международного ипотечного клуба президент корпорации «Рескор» Сергей ЛУПАШКО:

— объем спроса на землю за 2003 — 2004 гг. вырос на 70 --100%, на готовые дома — на 30 — 70%;

— на рынке загородной недвижимости появляется тенденция к восприятию загородного жилья как основного. За 2004 год на рынок вышли профессиональные управляющие компании, а сами собственники активно создают ТСЖ;

— потребители уже не нуждаются в больших загородных домах — им нужны здания площадью 200 — 250 кв. метров.

C 1 декабря столичные власти повысили цены на квартиры

Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) принял решение о внеплановом повышении стоимости жилья с 1 декабря по всем адресам, кроме Куркина. Больше всего цены повысились в новых объектах департамента на ул. Дружбы и ул. Наличная, а также в жилом комплексе «Черемушки» на ул. Кржижановского. Повышение составило от 600 до 4400 руб. за 1 кв. метр.

Для тех, кто уже перепланировал квартиру

Госдума приняла во втором чтении проект нового Жилищного кодекса РФ. При этом была одобрена поправка депутата Михаила Задорнова, смягчающая ответственность жильцов за самовольную перепланировку квартир. Первоначально предполагалось обязательно возвращать жилье в первоначальный вид. Однако депутаты сочли это требование слишком жестким: поправка предусматривает, что если переустройство жилого помещения не наносит вреда, то по решению суда оно может быть сохранено.

Жилье должно стать доступней с 2005-го

Госдума должна до нового года принять ряд «жилищных нововведений», призванных стимулировать как спрос на жилье, так и его предложение. Принятие «жилищного» пакета позволит снять ряд ограничений, препятствующих развитию ипотеки. В документах, в частности, предусмотрена отмена обязательного нотариального оформления договора об ипотеке, составляющего 1,5% от суммы сделки, а также отмена уплаты НДС при купле-продаже жилья. Весь «жилищный» пакет, состоящий из 27 законопроектов, должен вступить в силу с января следующего года.

Закон о приватизации жилья поработает еще 2 года

Принятый во втором чтении законопроект «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусматривает продление на два года (до 1 января 2007 года) срока действия закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» и распространение его норм на тех граждан, которым предоставлены жилые помещения по договору социального найма до 1 марта 2005 года. Государственное и муниципальное жилье, предоставленное по соцнайму после указанной даты, бесплатной передаче в собственность граждан не подлежит.

Intel построит в России «умные дома»

Отличие модели «умного дома» Intel от всех остальных — организация мультимедийных сервисов для каждого клиента, в то время как «Комкор», «Голден Телеком», «Комстар» и «ПетерСтар» ориентированы на объединение инфокоммуникационных систем всего дома или даже района. Мультимедийным наполнением цифрового дома являются музыка, игры, телевидение, фотографии. Сердцем цифрового дома от Intel является компьютер на базе процессора Intel Pentium 4 с технологией Hyper-Threading. Такой компьютер является центральным объединяющим звеном всех устройств электронного дома.

В Москве раскрасят дома

По цвету домов можно будет определить свое местонахождение. Специалистам предстоит придумать, в какой цвет лучше выкрасить расположенные на основных трассах дома. При этом все здание целиком не станут покрывать одной краской, а подберут подходящий оттенок для каждой детали (фундамента, балконов, крыши) — с учетом исторических особенностей данной улицы. В первую очередь, как предполагается, разными красками заиграют проспект Мира и Ленинградский проспект. А Садовое кольцо к тому же еще и оживят деревьями.

Нина КУЗНЕЦОВА, генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН»: — Из тенденций, наметившихся в этом году на рынке недвижимости, можно отметить усилившийся интерес покупателей к жилью повышенной комфортности и улучшенных планировок. Все большим спросом пользуются как новостройки, так и квартиры на вторичном рынке недвижимости. Сегодня увеличилось количество предложений, и это позволяет покупателям более придирчиво относиться к выбору квартир. В связи с этим на рынке появились более четко обозначенные по качеству и ценам категории. На рынке появляется все больше новых ипотечных программ. Условия, на которых выдаются кредиты, становятся все более привлекательными, и это позволяет прогнозировать дальнейшее успешное развитие ипотеки. В целом сегодня можно говорить о стабилизации московского рынка недвижимости на фоне стабильного роста цен, который составит 1 — 1,5% и будет проходить плавно, без резких скачков.

ХРУЩЕВКИ

31 июля 1956 года вышло постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР о развитии жилищного строительства в СССР. Решать проблему принялись по методу древнеримского императора Нерона

Не подумайте плохого: просто в 64 году н.э. Нерон приказал быстрыми темпами строить инсулы — трех-пятиэтажные дома для сдачи внаем квартир. Правда, римские инсулы нероновками не называют, а малогабаритные пятиэтажки с низкими потолками и совмещенным туалетом мы называем «хрущевками». Тут Хрущеву повезло больше. Или меньше.

Советский руководитель и в голове не держал никакого Нерона. Лоб в лоб столкнувшись с жилищным кризисом, Хрущев не стал искать решения ни в чужой истории, ни в своей собственной. И, между прочим, напрасно: идея шагать по пути стандартизации для ускорения строительства возникла в России еще после войны 1812 года. Сожженную Москву восстановили быстро и не поступились при этом красотой. По справочнику со скучным названием «Собрание типовых фасадов», созданного под руководством Осипа Бове, используя стандартные элементы и конструкции, талантливые русские архитекторы создавали совершенно не похожие один на другой ампирные особнячки с белыми колоннами и барельефами.

Пророк в своем отечестве был и при Никите Сергеевиче. Архитектор, изобретатель, доктор технических наук Андрей Константинович Буров еще в 1948 году начал экспериментировать с крупными панелями. Именно он мечтал о сборке зданий из готовых блоков, о типовом проектировании и индустриальном строительстве, уверяя, что «однообразная красота лучше разнообразного уродства». Понятно-примитивно выражаясь, Буров мечтал о «трехзвездочном жилье»: удобства все, но простору — маловато. Однако реальность, увиденная во Франции, Бурова огорчила. Дома с квартирами-клетушками показались ему убогими: «Это апогей нищеты на базе высокой техники».

А Хрущев был французским опытом восхищен и немедленно купил там технологическую линию для производства панелей. Панельные дома повырастали по всей стране так, что и теперь, полвека спустя, четверть (!) жилых российских метров — это хрущевки.

О малометражках сразу начали шутить: соединили ванную с туалетом, но не успели — пол с потолком, и что пятиметровая кухня тесна советской женщине в бедрах... Но шутки в сторону — сами помним, как люди плакали, входя в проходную комнатку: неужели это мне одной? И никаких соседей по коммуналке? Да и не строил Хрущев на века, он возводил цивилизованный вариант барака лет на 25, пока страна не разбогатеет. Кто ж знал тогда, что прогулка страны по граблям затянется так надолго?

Первую пятиэтажку-хрущевку построили в Москве, в Хорошево-Мневниках. Здесь же их начали сносить, когда решили, что срок пришел, здесь же начали реконструировать, когда сообразили, как сделать пластическую операцию, превращающую их в нормальное жилье.

А массовое строительство началось в московском районе Черемушки (и попутно обогатило русский язык: с тех пор «черемушки» появились на всех просторах страны и утратили прописную букву в названии). Там даже начали строить по часовому (!) графику. На сборку конструкции из крупных панелей отводилось 52 дня, через 100 дней после начала работ — вселение.

А.К. Буров скончался в 1957 году. Другого Бурова или Бове у Хрущева не оказалось. Поэтому слово «хрущевка» получилось негордое. И облик российских городов они не украсили, и даже, как уверяют психологи, дурно повлияли на население, наращивая в нем агрессивность. Но никто не исследовал, как нарастает агрессивность возле коммунального сортира с пятью выключателями на стенке.

Ольга ДЕРКАЧ, Владислав БЫКОВ