РАСКАЛЕННЫЕ МЕТРЫ : ГРОЗИТ ЛИ НАМ ТЕПЛОВОЙ УДАР?

В прошлом месяце свежепостроенный столичный жилой метр подорожал еще на три процента. Цена его достигла отметки в 1579 долларов. И вряд ли долго на ней задержится

РАСКАЛЕННЫЕ МЕТРЫ : ГРОЗИТ ЛИ НАМ ТЕПЛОВОЙ УДАР?

Стоит ли гражданам, имеющим накопления, сохранятьи приумножать их, вкладывая именно в квадратные метры? И чего ждать большинству бесквартирного населения столицы нашей Родины, чьи доходы никак не догонят квартирные цены? Может быть, ответ на многие вопросы — в регулировании рынка недвижимости? Об этом — наш разговор с Цереном ЦЕРЕНОВЫМ, начальником Департамента корпоративного управления и новой экономики Минэкономики РФ.
— Зарубежные инвесторы в последний год вложили десятки и даже сотни миллионов долларов в московскую недвижимость. К примеру, в приобретение офисных зданий класса «А» в центре Москвы. Такие инвестиции дают сегодня доход как минимум в полтора-два раза больший, чем в Европе. Это не напоминает канун августа 1998 года, когда Запад активно вкладывался в ГКО?

— Ситуация с ГКО была вполне понятна с финансовой точки зрения. Конкретный рынок недвижимости — совсем другое дело.

— Но доходность инвестиций на этом рынке в прошлом году достигла 70% в валюте — эту цифру называли на «круглом столе» «Ситуация на рынке новостроек в 2003 году. Итоги года», организованном Московской ассоциацией-гильдией риелторов. Куда денешься от аналогий с ГКО, доходность которых составляла 60 — 100% годовых в рублях при инфляции 10%?

— Аналогии возможны в одном случае — если предположить, что рынок недвижимости так же, как ГКО, «обвалится». Но никаких данных, подкрепленных расчетами о негативном развитии ситуации на рынке недвижимости, у нас нет. Хотя, конечно, министерство в меньшей степени занимается анализом состояния цен и развития рынка, а в большей — регулированием отношений, связанных с недвижимостью и землей. Если честно, мы не проводили системного анализа причин роста цен на столичную недвижимость. Есть общие предположения. Нельзя забывать, что в отличие от большинства стран, где инвестор выбирает между доходностью и ликвидностью приобретаемых активов, у нас приходится делать выбор между доходностью и риском просто потерять свои права на имущество. Пока, к сожалению, свободные средства вкладывают чаще в квартиры, потому что риск потери прав здесь ниже, чем, скажем, при инвестициях в акции или другие ценные бумаги.

— По оценкам независимых экспертов, из 85 млрд долларов, полученных российскими компаниями за счет экспорта нефти в последние три года, около 35 млрд было вложено в отечественный рынок недвижимости, причем примерно 25 из них — в Московском регионе. Это похоже на правду?

— Возможно. Точных цифр у нас нет.

— Налоговая система в ряде западных стран устанавливает нормы доходов для различных видов бизнеса. Граница между доходами и сверхдоходами проходит на уровне 20 — 30% годовых. Если образуются сверхдоходы, включается механизм их перераспределения в интересах всего общества. Таким образом, сдерживается и рост цен. Мы не собираемся позаимствовать этот опыт?

— А у нас в стране уже действует система изъятия сверхдоходов. Правда, это касается природной ренты, размер которой растет одновременно с мировыми ценами на нефть. На рынке недвижимости такого регулирования нет. Для этого нужно проконтролировать каждую сделку, поймать разницу между себестоимостью и продажной ценой, ценой купли и продажи. Это очень трудно. Сейчас решается, как регулировать рынок земли: какие вводить превентивные механизмы, чтобы исключить недобросовестный, спекулятивный выкуп участков под приватизированными предприятиями — установить налог на перепродажу, оставить отменяемый НДС для операций с землей или ввести налог на прибыль? Правда, ни один из этих трех вариантов не гарантирует полного контроля. Всегда же найдутся пути обхода. Кстати, даже на Западе с их правовой культурой эта проблема существует. И введение механизмов регулирования рынка недвижимости не панацея. Да и ситуация очень активного роста цен на нем относительно новая. Вводить какой-то краткосрочный налог, возможно, не имеет смысла.

— Цены на жилье в Москве растут в том числе и потому, что есть крупные строительные компании, в руках которых сосредоточены 20 — 30 процентов нового строительства. В большинстве западных стран такого никогда не допустит антимонопольное законодательство. Почему у нас это возможно?

— А разве подобное происходит только с недвижимостью? Хотя, если говорить конкретно о недвижимости, серьезное регулирование необходимо. Здесь очень важно понимать причины такой монополизации. Доступ к строительству нового жилья сдерживают местные власти, а также отсутствие четких правил и множество административных барьеров, в том числе на федеральном уровне. Одна только экспертиза проектной документации занимает около года. Вопрос с предоставлением земли может решаться бесконечно. Не работают экономически разумные схемы девелопмента. Такая ситуация — не стимул для развития конкуренции на рынке нового жилья. Необходимо максимально сократить функции, связанные с государственным согласованием в этой сфере. Убрать их совсем, конечно, нельзя, но урезать и сделать максимально прозрачными — возможно. Сегодня регламенты принятия решений конкретными чиновниками совершенно непонятны. В одной и той же ситуации чиновник может сказать одной компании «да», а другой — «нет».

— Но регламенты же пишут сами чиновники.

— В том-то и дело. Сегодня многие ситуации, которые должны быть урегулированы федеральными законами или законодательными собраниями субъектов Федерации, отдаются на усмотрение исполнительной власти. Потому и предполагается серьезная реформа в области недвижимости и земли. Совсем недавно проходило заседание правительства по вопросу технического учета, инвентаризации недвижимости. Намечено заседание по ускорению земельной реформы. В ближайшее время будут предложены поправки в Градостроительный кодекс.

— Все это как-то отразится на стоимости жилья?

— Должно. Процесс принятия решений по отводу, резервированию, выкупу земель под строительство, учету объектов недвижимости станет максимально прозрачным. Появятся механизмы, не позволяющие чиновникам принимать произвольные решения. С другой стороны, многие государственные функции, например инвентаризация недвижимости, будут переданы на рынок, частным фирмам.

— Ситуацию, когда близкие к региональным властям строительные фирмы монополизируют рынок, в ближайшем будущем реально изменить?

— Для этого необходимо прежде всего, чтобы землю можно было получить в частную собственность, а не на каких-то непонятных условиях или в аренду на 49 лет. Чтобы у чиновника не было этого короткого поводка, на котором можно держать собственника расположенной на столичной земле недвижимости. Нужно вовлечь землю в хозяйственный оборот, закладывать ее, например, в банке и получать кредит. Это ведь тоже в конечном счете влияет на цены на недвижимость.

— Столичному обывателю внушают: квартиры дорожают из-за повышенного спроса на жилье и из-за того, что дорожают стройматериалы. Но ведь давно не секрет, что главные игроки строительного рынка Москвы, как правило, являются и реальными владельцами предприятий стройиндустрии, например цементных заводов.

— Конечно же объяснять подорожание жилья ростом цен на строительные материалы нельзя. Но, например, спрос влияет на цены очень существенно. И цены будут расти, пока у людей есть свободные деньги и такой способ их вложения кажется им привлекательней других. Хотя, с другой стороны, рынок недвижимости в столице действительно перегревается.

— Кстати, многие считают, что высокие цены на покупку и аренду жилья благоприятны для массового запуска ипотеки. Но что предлагается? Кредиты под 12 — 15 процентов годовых в валюте в 2 — 3 раза больше, чем на Западе. Инициаторы ипотечного кредитования — власть и ряд коммерческих структур — уверяют, что при нынешних ценах и такие проценты выгодны. Но разве это не логика монополиста?

— Сейчас готовится целый пакет поправок в законодательство об ипотеке. Их цель — снизить издержки на оформление документов, риски для банков, дающих кредиты, а значит, и процентную ставку.

— В Европе и Америке в финансировании ипотечных программ активно участвуют финансовые учреждения, обязанные использовать свои активы с минимальным риском, например пенсионные фонды. Или в данном случае Запад нам не указ?

— Указ. Но там в ипотеке участвуют в первую очередь негосударственные пенсионные фонды. У нас они пока еще недостаточно сильны, чтобы стать активными участниками рынка недвижимости.

— Значит, с ипотекой опять придется подождать. А как жить сегодня? И не получится все-таки со столичным рынком недвижимости то же, что с рынком ГКО: играли на нем и выигрывали одни, а расплачиваться пришлось другим?

— Вряд ли кто-то даст вам какие-нибудь гарантии на этот счет. Могу только высказать личное мнение — цены на жилье в Москве сегодня завышены.

— Значит, свободные деньги в столичную недвижимость вы бы не вложили?

— Не уверен, что это лучший вариант.

Наталья ДАВЫДОВА