ТЕМНЫЕ ОКНА

Не так давно министр Герман Греф назвал российский рынок недвижимости ценовым «пузырем», который может лопнуть. Стране тогда будет больно

ТЕМНЫЕ ОКНА

Московский ценовой «пузырь» на рынке недвижимости уже не новость. О том, что цены опасно перегреты, не первую неделю говорят экономисты. Новость — то, что кое-кто в это, кажется, начинает всерьез верить. Некоторые московские банки прекращают инвестировать в первичное строительство*. Пока неофициально. Ни в одном пресс-релизе этот факт еще не отражен. Хотя неподъемные процентные ставки на жилищный кредит и есть главное свидетельство: банки почуяли риск.

Действительно ли рынок так перегрет? Чем был вызван беспрецедентный рост последнего времени? И есть ли вероятность, что «пузырь» лопнет?
У одного моего знакомого есть «двушка» в Перове и еще несколько десятков тысяч $. На эти деньги он хочет увеличить квартиру хотя бы на комнату и уже не может ничего найти. «Бред! — восклицает этот человек. — Я зарабатываю несколько тысяч долларов в месяц и не могу не то что задуматься о покупке жилья — об улучшении жилищных условий! Причем впечатление такое, что в огромном городе, где (вроде бы) сдаются миллионы квадратных метров, нет квартир на продажу. А может быть, их просто никто не продает?»
Цены на недвижимость в Москве — это уже не поезд, в который не запрыгнуть, это взлетающий самолет. Ведь копить бессмысленно. Зарабатывать тоже. И главным в жизни среднего москвича становится слово «никогда».
Мы — второй по плотности населения город мира. Мир не строит домов П-44Т, в которых поселят 300 семей вместо 20. При этом мобильность нашего плотного населения одна из самых низких в мире: в рабочий полдень клерки приезжают в небоскребы Манхэттена, но жить предпочитают в «одноэтажной Америке», пусть даже собранной каркасно-щитовым методом. Прибавьте к московским «бонусам» ужасный климат, «пробки» и отсутствие личной безопасности. Прибавьте стоимость жизни, увеличивающуюся с каждым днем. И при этом — невозможные, умопомрачительные цены на недвижимость. Почему ЭТОТ город стоит ТАКИХ денег? Почему квартира в Вене (не самый центр, но близко) в хорошем австрийском пятиэтажном доме стоит 800 евро за «квадрат»? Самый странный и самый похожий на правду ответ: «В Москве жилье растет в цене потому, что оно растет в цене».
Мой коллега успел: купленная им меньше года назад «двушка» стоила 62 тысячи. Сейчас он всем должен и счастлив: спустя 9 месяцев его квартира подорожала чуть ли не в 2 (!!!) раза. Такие проценты не дает ни один банк. Такие проценты дает только наркобизнес. И недвижимость уже обросла не лучшей репутацией. В Москве сложился вполне развитой бизнес по принудительному изъятию жилья. Девелоперские компании «пробивают» постановления о реконструкции здания, а дальше все, как в боевиках: к жильцам приходят крепкие ребята и «уговаривают» их переехать. Ваш дом приглянулся «серьезным людям», спорить бесполезно — лучше съезжайте сейчас. Этот механизм дает 150% прибыли и поставляет немалую долю жильцов в окраинные новостройки: там, где окна все-таки светятся.
«Зачем его строят? В этом доме невозможно будет жить!» — кричат жильцы, которым новый дом, построенный на болоте и в 30 метрах от ЛЭП, загородил весь солнечный свет. Помилуйте! Никто и не собирается жить в этом доме. Да и дом здесь никогда не должен был стоять: он построен в нарушение всех мыслимых стандартов. Две трети окон в новостройках, где квартиры продают, а не дают «очередникам», не светятся никогда. Их покупают лишь с одной целью: прибыльно вложить деньги. Местоположение дома в этой схеме никому не интересно: большинство тех, кто вкладывает деньги в новостройки, живут совсем в других домах.
Или даже в других городах. Говорят, что иметь квартиру в Москве «обязан» теперь каждый разбогатевший в провинции. Риелторы подтверждают этот факт: половина тех, кто приносит им деньги, не имеют московской прописки. При этом жить в Москве они совершенно не намерены. Москва — город для зарабатывания денег. А жить здесь все равно невозможно.
Последний «шик» — не сдавать дом в эксплуатацию вообще: застройщик как может оттягивает приемку дома комиссией, под любыми предлогами. Ведь каждый месяц ожидания — еще 5% к цене. Так и видишь несчастных покупателей, отдавших свои кровные еще на этапе строительства, а теперь сидящих на узлах в съемных квартирах... Но ни одного суда по факту невыполнения обещаний пока не состоялось. Зачем? Дом дорожает и так...
Лучше всех на фоне этого беспредела чувствуют себя риелторы. И даже не очень скрывают, что немалая часть небывалого роста цен на их совести. Попробуйте, оценив свою квартиру, спросить агента, можно ли на эти деньги купить что-то аналогичное в вашем районе. Ответом будет однозначное «нет». Стоимость работы агентств недвижимости составляет сегодня 6% от стоимости квартиры. При этом агентства часто продают и чужие квартиры, что означает дополнительную накрутку в виде стоимости услуг риелторской конторы, а возможно, и добавленной стоимости. Аванс не спасает: не нравятся первые 6 — 10 предложений — можешь «гулять». Ни одно агентство никогда не согласится письменно в договоре назвать аванс задатком (хотя на словах говорит обратное) и всегда включает условие о том, что при срыве покупателем сделки аванс не возвращается. Любимый же прием — когда все документы готовы, все мучения с оформлением, справками и прочей бумажной ерундой пройдены — позвонить вечером. И накинуть на цену квартиры еще тысяч пять. Просто так, ни за что...
Есть ли предел росту цен на жилье? Одни говорят, что рынок уже практически упал, другие — что ценовое сумасшествие кончится с окончанием для России нефтяной «халявы»: пришедшие на рынок шальные нефтедоллары просто было необходимо куда-то скинуть. Их «аккумулятором» стала недвижимость в Москве. Но риелторы и строители только смеются, слушая эти догадки. По их мнению, никакого парадокса нет: есть спрос, он и формирует цену. Строительные компании не скрывают: в Московской области себестоимость среднего класса жилья — 350 долларов за «квадрат», в Москве — в полтора раза дороже. Теперь взгляните на предложение, где цифра в полторы тысячи самая заурядная.
Банки, впрочем, перестали смеяться (и выдавать кредиты). Значит, причина все-таки есть? Логику банкиров можно попытаться понять. Цикл строительства дома — около полутора лет. Это значит, что те проекты, которые закладываются сегодня, будут сданы в конце 2005 года. Примерно столько же — по максимуму — дают высоким ценам на нефть: рынок ждет, когда заработает иракский насос. После этого источник заработка для страны обмелеет, и цены просто обязаны будут вернуться к разумному уровню.
Есть и еще один нюанс. Все участники рынка недвижимости не скрывают: рост цен стал катастрофическим тогда, когда хлынувшие в страну нефтедоллары пошатнули «зеленый», и тот пополз вниз. Просто держать деньги в долларах стало абсолютно невыгодно. А вкладывать, несмотря на весь объявленный в стране рост, по-прежнему совершенно некуда. Разве что в квартиру в Москве.
Я коренной москвич. Лет 100 как минимум мои предки живут в этом городе. Когда-то невероятно давно, кажется, в 1905 году, из подмосковной Кубинки перебралась сюда моя прабабушка к мужу-москвичу. Возможно, что на моей маме поколение москвичей прервется. Цены столичной однокомнатной квартиры вполне хватит ей на приличный домик в Болгарии. Где пока не растет никаких «пузырей», климат — не чета московскому, а цены на недвижимость в 5 (пять!) раз ниже.

Дмитрий НАЗАРОВ

*До недавнего времени можно было оформить договор, в котором банк выступал соинвестором (и в случае чего на основании договора-поручительства квартира в новом доме доставалась банку).