Недвижимость
АДРЕС «СРЕДНЕГО КЛАССА»
Расслоение общества по имущественному признаку на рынке недвижимости становится все заметнее
БЛЕСК И НИЩЕТА НОВОСТРОЕК
До города контрастов Дели нам пока далеко. Но темпы поквартального расслоения москвичей уже видны невооруженным глазом. Там — элитный комплекс заселяется. Сям — халявщики, муниципальные переселенцы из хрущевок и аварийных коммуналок. А тут уже не за горами реализация лужковской идеи о массовом строительстве малогабаритного жилья: построены целых два дома с неприлично маленькими квартирами в Митине и Южном Бутове. По сути, чем не трущобы: комната, крохотная кухня и ванная в обычной однокомнатной — «лужайке» — все на площади в 25 квадратных метров. У иных жильцов из коммунальных квартир в Центре комнаты побольше имеются.
В целом тенденция очевидна: квартира уже не просто в несколько стен замкнутое пространство — это уже целый мир вместе с подъездом, гаражами, соседями и консьержками. Может быть, не каждому важно, какая отделка в лифте, но в большинстве случаев не все равно, в каком дворе вырастают дети. Поэтому «средний класс» для сохранения социально однородной среды отгородился пропускными пунктами. А те, у кого денег на настоящую «элитку» недостает, все равно покупают квартиру не столько за метры, сколько за дом и окружение. О том, что чаще всего вкладывается в понятие престижности района, речь пойдет отдельно. Сейчас о тенденциях рынка.
Летом прошлого года в Москве в очередной раз утверждали генеральный план развития столицы. По этому случаю главный архитектор города Кузьмин заявил, что мегаполис больше не будет расти вширь, глобальное освоение территорий заканчивается. Не стоит, наверное, объяснять, как это отразится на ценах на жилье. Чтобы получить участок под строительство, инвестору приходится соглашаться на те кабальные условия, которые диктует город. И чтобы компенсировать затраты, бизнесмены, разумеется, увеличивают плату за квадратный метр. Зато и нет риска, что какой-нибудь поселок Восточный окажется в скором времени одним из столичных районов.
Тем не менее Москва, похоже, после нескольких лет дефолтового шока, когда немым укором властям целыми районами безлюдели дома-новостройки, вновь начинает переживать строительную лихорадку. В год сдается около 3,5 миллиона метров жилья, из которых около полутора миллионов строит город. Очередникам отдается 400 тысяч квадратных метров, остальные поступают на продажу. Цены на жилье медленно, но верно ползут вверх, квартиры даже в самых удаленных районах продаются довольно бойко, а в престижных раскупаются еще на стадии строительства. Причем понятие престижности у столичных жителей постоянно меняется. Не так давно устойчиво котировались квартиры на Юго-Западе, теперь взоры москвичей равно устремлены на Запад и Северо-Запад. И если цены на квадратный метр, допустим, в Ясеневе, за архитектурный план которого в свое время творцы проекта получили Ленинскую премию, законсервировались, то в не слишком архитектурно-«продвинутом» Строгине растут довольно бойко.
ПРЕСТИЖ И ЭЛИТА
Как считают эксперты рынка недвижимости, районы-новостройки лет за пять морально устаревают. И чтобы сохранить интерес покупателей, их нужно архитектурно оживлять. «Оживление» в большинстве случаев подразумевает наличие строений если не совсем элитных, то по крайней мере с изюминкой: с эркерами, с террасами, с аттиковыми балконами. Для того чтобы подобные здания в районе появились, район изначально должен соответствовать понятию престижности, какое сложилось у покупателей жилья повышенной комфортности. А мода переменчива: район, престижный вчера, сегодня уже неактуален.
Между тем представления о престижности и элитности тоже здорово меняются. Если яппи начала девяностых знали четко, что нужно жить в Центре или на Юго-Западе столицы, за что и платили соответственно, то очень скоро столкнулись с социальной неоднородностью Центра. Теперь прежняя масштабность представлений о престижности-непрестижности района локализуется до размеров квартала. Да и те постройки из кирпича, которые достались по наследству от номенклатуры и полностью соответствовали представлениям о самых что ни на есть роскошных апартаментах, теперь на рынке недвижимости иначе, как эконом-классом, не называют.
Вполне закономерно, что престижные кварталы стали появляться по всему городу. Даже в районе с таким пугающим названием, как Северное Бутово, появилась «Синяя птица». И плевать «среднему классу» с высоты пентхауса на всю эту районную престижность с разницей в две сотни долларов.
«ЭЛИТКА» ПРИНУДИТЕЛЬНОГО ПРОЖИВАНИЯ
Но как показывает практика, из самого провального района можно сделать если не конфетку, то вполне пристойный продукт. Яркий пример — Марьино, из-за которого было сломано не одно копье между властями и экологами. Последние утверждали, что нельзя селить людей в места, бывшие в течение не одного столетия сточной канавой всей Москвы. Как водится, власти победили, и двадцать лет назад началось освоение гнилой территории. Грунт вывозили в Подмосковье и засыпали новый, дома заселяли только тогда, когда до границы обсыпки приходилось не меньше 500 метров, рабочие боялись заходить в подвалы, где люди теряли сознание. Репутация у района была самой мрачной. Хуже, пожалуй, только у Капотни, всем известной своим огромным нефтеперерабатывающим заводом, по территории которого ходят рейсовые автобусы. Горящий факел завода хорошо виден в окрестных районах и в том же Марьине, застроенном унылыми шестнадцатиэтажками, на которые соглашались только очередники со стажем длиною в жизнь.
Лет пять назад городские мужи вновь почувствовали прилив любви к Богом забытому месту и начали широкомасштабный пафосный проект. Вдоль заваленной мусором реки разбили парк, унылую железобетонную архитектуру оживили двадцатипятиэтажными монолитными домами-«свечами» с вертолетными площадками наверху. На зависть другим спальным районам провели метро, даже церковь построили, не храм Христа Спасителя, конечно, но и не какую-нибудь деревянную часовенку. В Марьино народ потянулся. За последний год цена за квадратный метр поднялась на 100 долларов. Дома сдаются в эксплуатацию целыми улицами. Например, в 1999 году появилась Братиславская, в память о дружбе Юрия Лужкова со словацким лидером. В пору строительства предполагалось, что сюда хлынут словацкие бизнесмены и откроют свои представительства. Бизнесмены из братской славянской республики так почему-то на Братиславскую и не пришли. А Марьино активно осваивают наши предприниматели.
Довольно хорошо себя чувствуют и жители соседнего района-новостройки Жулебино. Те, кто первый раз сюда попадает, прежде всего удивляются разнообразию домов: шестнадцатиэтажки соседствуют с четырехэтажками, а на коттеджном поселке рядом с лесом вообще отдыхает глаз. Заместитель руководителя комитета муниципального жилья и жилищной политики Эдуард Якушин признался, что Жулебино — его любимый район-новостройка. Здесь, как и в Марьине, развита торговая инфраструктура. Крупным супермаркетам позавидует любой центральный район, при том что товары в них довольно демократичны: можно купить обычные продукты, а можно супердорогие. Правда, нет пока ни бассейна, ни спорткомплекса, но к Жулебину примыкают старые обжитые районы, так что ими можно пользоваться.
ФАВОРИТЫ НОВОСТРОЯ
Лидером по застройке считается Южное Бутово. До 2003 года здесь будет возведено 4,7 миллиона квадратных метров (для сравнения: в Марьине — 4,5 миллиона). Район скучный с точки зрения архитектуры, но зато экологически чистый. Кругом леса, водоемы. Добираться только жутко неудобно. От ближайших станций метро «Улица Академика Янгеля», «Ясенево» и «Битцевский парк» — не меньше получаса на автобусе. Та же проблема в Митине, правда, в отличие от Бутова до леса просто так не доберешься. Опять-таки рядом с несколькими митинскими микрорайонами крематорий. Школы, как водится в новостройках, переполнены, в детские сады очереди.
На Юго-Западе тоже продолжается строительство. Сейчас рекламируется престижное жилье в жилом комплексе на улице Лобачевского. Были там, видели. Монолитные дома, облицованные кирпичом. Квартиры без отделки, то есть нет не то что обоев, но и полов, сантехники и даже межкомнатных стен. Строители полагают, что все равно каждый собственник будет все переделывать. Правда, с окнами-бойницами, из-за которых в «престижных» квартирах мрачновато, пожалуй, ничего не сделаешь. А квадратный метр в таких домах стоит 1000 долларов. За такую цену удалось построить еще два дома для переселенцев из пятиэтажек. На этих домах отрабатывалась новая модель кредитования — ссудно-строительная касса. Покупателю нужно было за год оплатить половину стоимости квартиры, после чего оформлялся ипотечный кредит на три года под 4 процента годовых в валюте. По такой же схеме строятся еще несколько домов на Юго-Западе.
Вообще Юго-Запад — отдельная песня. Социальное расслоение, нужно признать, этого островка советского благополучия коснулось слабо. И застройщики здесь рискуют в дома повышенной комфортности (бизнес-класс) брать переселенцев из местных пятиэтажек. Правда, от публики почище их все-таки разводят по подъездам, но, как рассказывают эксплуатационщики, опыт удался, оказалось, что и не слишком состоятельные жители Юго-Запада в собственных подъездах не гадят. А такой местный ветеран-застройщик, как Квартал 32-33, который построил два элитных дома на пересечении Ленинского проспекта и улицы Удальцова и два дома бизнес-класса, на основании такой тенденции формулирует собственную идеологию: «Мы должны способствовать снижению социального антагонизма», — говорят в компании.
К новостройкам отчасти можно отнести и районы, где активно сносятся пятиэтажки. В городе их, кстати, 20 миллионов квадратных метров, городские власти рассчитывают избавиться от обветшавшего жилья к 2010 году. Особенно активно расправляются с хрущевками в Бескудникове. В прошлом году взорвали сразу пять пятиэтажек. По городскому закону жителей обязаны расселять в дома того же района. Самое интересное, что очень часто переселенцы ни в какую не соглашаются переезжать даже на соседнюю улицу, а их численность неимоверно возрастает к моменту переселения. Власти пробуют закрывать прописку, но настойчивые граждане судятся и выигрывают. Инвесторы о законе возрастания народонаселения знают и заранее включают в смету расходов примерно на треть квартир больше, чем запланировано. Отыгрываются, как водится, на элитном жилье, которое возводится неподалеку.
КВАДРАТУРА НОВОСТРОЯ
Двести долларов за квадратный метр, о которых так долго и неубедительно рассказывал мэр Лужков во время предвыборной кампании, на самом деле не с потолка взялись. Примерно в эту сумму и укладываются строители. Домостроительные комбинаты как пирожки лепят заготовки, строители стряпают из них дома. Однако хитрость состоит в том, что за счастье пользоваться московской землей городские власти просят у инвестора от 30 до 50 процентов квартир. Таким образом, каждый покупатель приобретает жилье не только для себя, но и для того парня. К этим тратам плюсуются расходы примерно на 200 сановных подписей, которые необходимо получить до начала строительства.
Иное дело столица, где самой большой популярностью пользуются дома серии П-44 и П-43. Но не потому, что они самые удачные. Например, многие профессионалы отмечают, что так называемая военная серия П-111, которую разрабатывали для строительства жилья для военнослужащих, гораздо более удачная по планировке. Однако в Москву ее практически не пускают, потому как обидятся местные монополисты — домостроительные комбинаты, которые заинтересованы в полной загрузке своих мощностей.
Гораздо более перспективным считается монолитное домостроение, когда устанавливаются сваи и обшиваются опалубкой. Бетон заливается в форму, «тесто» застывает, и никаких щелей (по крайней мере теоретически). С монолитом городские власти мирятся, тем более что без дополнительных затрат худо-бедно разнообразится скудная архитектура новостроек.
Монолит используют и при строительстве жилья повышенной комфортности. Внутри — бетон, снаружи — кирпичная кладка. Получается не так дорого, как из кирпича, но вполне респектабельно с виду. «Элитки» последнего поколения, как правило, такой смешанной технологией и пользуются.
В экспериментальном строительстве полет фантазии разработчиков не ограничен. Можно квартиры на 200 — 300 метров заложить, подземные гаражи, лоджии и террасы. Выходит жилец и любуется видом из окна, с соседями по дому-кондоминимуму общается. Правда, наши жильцы почему-то любой архитектурный изыск пытаются утилизировать, и лоджии и террасы немилосердно стеклятся. Как оказалось, правильно делают. В элитном комплексе «Синяя птица» в Северном Бутове рассказали, что некоторые владельцы квартир пустили дело на самотек, на лоджии нападал снег, сугроб растаял, потом вода снова замерзла — и пошли по дому щели. Пришлось строителей вызывать и вновь элитность здания восстанавливать. Теперь, озабоченные разномастным застеклением, городские власти обязывают строителей стеклить балконы еще при строительстве. Но и «элитные» строители теперь поумнели: все чаще они объединяются с эксплуатационщиками еще на этапе проектирования: эксплуатационщики всю эту элитность, от кадровых расстановок на КПП до чистки общего бассейна, и обеспечивают за дополнительную ежемесячную плату.
КЛАСС, БАЗИС И НАДСТРОЙКА
Самая элитная «элитка» бесспорно — особняк с прилегающей территорией гектара на четыре в центре столицы, с полным «опционом», среди которого наличие гаража просто мелочь несущественная. Таких не бывает даже у Билла Гейтса. Потому что богатых людей в Москве обретается много и гектаров под строительство особняков на всех не хватит.
Так что даже очень состоятельным людям приходится ютиться на одной территории с соседями либо наслаждаться своими гектарами в одиночку где-нибудь за городом. А поэтому понятие «элитное жилье» столь же емкое, сколь размытое, да вдобавок представление об элитности строений меняется столько раз в году, сколько появляется новых и более совершенных проектов.
Вот, например, года два назад несколько компаний-застройщиков объединились в общем стремлении классифицировать жилье высших категорий по группам. Рациональное решение, как если бы часть конкурсантов входила в состав жюри. Во-первых, возможность плясать от своей «печки» в определении высшей шкалы элитности. Во-вторых, возможность поиграть на тщеславии покупателя: «Разве это для вас? Вам вот это нужно — самой «крутой» категории». Ну, и соответственно ценовую планку поднять: «то не «круто», что стоит ниже пяти тысяч долларов за квадратный метр». А что в себестоимость метра входит в том числе и этажность здания — само собой разумеется.
Оттого довольно долго существовало (и поскольку пиаровский опыт следует признать удачным, скорее всего, еще долго будет существовать) разделение публики чистой от еще более чистой по следующим категориям: А (люкс), А-1, В (бизнес-класс) и С (эконом-класс).
Класс А (он же первый класс или «де люкс») ограничивал нижний предел стоимости апартаментов до $3 — 4 тысячи за метр (рекорд верхней планки был установлен при перепродаже квартиры и зафиксировал стоимость в $9 тыс. за каждый квадратный метр 150-метровой квартиры). Место расположения: Центр, Запад, Юго-Запад. А также вводилось понятие «золотая миля» Москвы — сегмент внутри Садового кольца от Пречистенской набережной до Тверской. А также район Фрунзенской набережной и район Воробьевых гор. Непременно новое строительство. Внешние и внутренние стены — кирпич, каркас — монолит, высокое качество строительства, «неповторимый архитектурный облик». Благоустроенный внутренний двор, огороженная территория, подземный гараж, оборудованный спринклерной системой пожаротушения. Высота потолков в квартирах 3,2 м и выше. Большие окна с деревянными или дерево-алюминиевыми стеклопакетами. Использование дорогих отделочных материалов. Центральное кондиционирование. 24-часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением. Развитая инфраструктура: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе, бар, холл для приема гостей и т.п. (Иные эксперты называли соотношение жилой площади и сопутствующей инфраструктуры в пропорции 50 на 50). Сочетание нескольких видов отопления (водное и воздушное), радиаторы с возможностью регулировки температуры. Механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха. Бойлерная для всего дома. Двойной ввод электрики. Современные телекоммуникации с возможностью выбора оператора. Принадлежность к высшей категории, а следовательно и существенное удорожание квадратного метра, определялась в том числе «репутацией застройщика» и громкими именами производителей, например, лифтов. И если все вышеизложенные требования к «элитке» в той или иной степени справедливы, то следующие заявления заставили опытных продавцов насторожиться: количество квартир в самом настоящем элитном доме не должно превышать 40; среди покупателей проводится отбор (пресловутый фейс-контроль), настоящая «элитка» в рекламе не нуждается, сведения о продаже таких квартир передаются из уст в уста.
Те, у кого вкус потоньше, почувствовали привкус пиара. А у кого память получше, вспомнили, что из всех товаров, предлагаемых на рынке, в рекламе не нуждался, пожалуй, только «Гербалайф». Но методика в принципе эффективна: именно при продаже тридцати — сорока квартир можно довольствоваться результатами отклика на «сарафанное радио».
Класс пониже — А1 (или первый класс) отличался некоторыми послаблениями в цене (от 3000 до 4000 долларов), а в результате — послаблениями в «престижности» фирм-производителей, поставляющих материалы для строительства, отделки, инженерных коммуникаций. Более того, в домах этого класса: инфраструктура необязательна; внутренний двор может отсутствовать; отсутствие кондиционирования, определение на фасаде здания мест для индивидуальных воздухозаборников; вместо подземного гаража может использоваться охраняемая наземная парковка. И тому подобные неприятности поджидали жильцов «элитки» высокой категории. Однако количество квартир все-таки лимитировалось восемьюдесятью.
Новая классификация отвечала всем требованиям к хорошему пиару и очень скоро обошла страницы нетребовательных изданий. «Элитки», ради которых все это затевалось (не станем показывать пальцем, дабы жильцы их не чувствовали себя жертвами торговцев «Гербалайфом»), были весьма бойко распроданы. Но, как это обыкновенно бывает, примерно в это же время на рынке московского строительства стали появляться объекты, ни в какую из удачно сфабрикованных категорий не вписывающиеся. Например, такое изобретение, как «особняк на крыше». Не пентхаус, а именно отдельное строение в несколько этажей с собственной территорией, с каминами, балконами и всякими другими признаками индивидуального жилья. Кто из застройщиков скажет, что это не «элитка» высшей категории, пусть первым бросит в меня свой строительный мусор. А вместе с тем дом-то внизу — отнюдь не на сорок квартир. Или настоящий пентхаус не «элитка»? Или комплекс «Алые паруса» (кстати, застройщиками малоквартирного жилья осыпаемый самыми нелицеприятными эпитетами), в котором трудно найти «внутренний двор», поскольку с одной стороны — берег реки. А вот наличие собственного аквапарка или галерей с оранжереями ни в одной из категорий не учитывается. И что же получается — не совсем элитная «элитка» только потому, что слишком новое слово в строительстве? Согласитесь, нонсенс.
Да, по категориям внутри элитного строения жилье должно отличаться. И здесь наблюдается такая тенденция: «расслоение» происходит уже внутри дома. На фоне большого социально однородного комплекса существует некая «высшая каста», которая живет на крыше и имеет свой ключ-код к своему лифту. «Элитка» высшей категории внутри комплекса несколько удешевляет стоимость квадратного метра по сравнению с малоквартирными домами. Но ведь это естественно, что даже очень богатый человек умеет считать деньги.
Не то «элитка», за которую большие деньги плачены. Иначе бы достаточно было застройщикам вперед себя три-четыре посредника пустить — и «элитность» обеспечена. Да и рынок свое слово сказал на конкретных примерах: вот, например, года четыре назад квадратный метр в «Золотых ключах» стоил около четырех тысяч, а ныне недопроданные метры предлагаются в два раза дешевле. Оно и понятно, что излишне «крутые» дураки повывелись, за счет них и норма прибыли выполнена.
Что же касается новой классификации, к ценам не привязанной, то беспокоиться здесь не нужно, ибо сказано: свято место пусто не бывает, и, скорее всего, кто-нибудь из застройщиков объявит расслоение жилья на новые «классы» в самом ближайшем будущем.
Татьяна ЯКОВЛЕВА-УСТИНОВА