Энергетики и девелоперы все еще говорят на разных языках. Строительное сообщество недовольно высокой платой и долгими сроками подключения к сетям, а энергетики утверждают, что резервов для снижения тарифа нет, так как и существующая плата с трудом покрывает расходы монополистов.
В настоящий момент во взаимодействии застройщиков и энергетиков существуют два проблемных вопроса: наличие свободных мощностей на источниках питания, которых мало в городе, и исполнение в срок обязательств по заключенным договорам со стороны энергетиков
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Доля затрат на инженерно-энергетическое обеспечение в общей структуре себестоимости объекта, по оценкам участников рынка, может варьироваться от 10 до 30%. Елена Морозова, директор по строительству общественно-делового района "Лахта-центр", говорит, что все зависит от объекта. "Его размер и назначение могут кратно влиять на необходимую мощность. Например, в жилом строительстве эта доля может доходить до 30 процентов, в общественно-деловой застройке — в среднем не более 20 процентов", — утверждает она.
Проблемные точки
"В настоящий момент во взаимодействии застройщиков и энергетиков существуют два проблемных вопроса: наличие свободных мощностей на источниках питания, которых мало в городе, и исполнение в срок обязательств по заключенным договорам со стороны энергетиков", — говорит Сергей Богоутдинов, руководитель проекта "На Гребецкой" ЗАО "БФА-Девелопмент".
"Проектирование энергетических сетей и непосредственно строительно-монтажные работы проходят довольно быстро, поскольку в большей степени зависят от самого застройщика. А вот последний этап, связанный с согласованием и подачей мощностей, может непредвиденно затягиваться на неопределенные сроки", — разделяет мнение коллеги Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании "Лэнд Аспект".
По словам Елены Морозовой, основные проблемы заключаются в высокой стоимости и отсутствии гарантий своевременного выполнения мероприятий по техническому подключению мощностей. "В некоторых случаях комплексного освоения территорий — это еще и отсутствие сети, к которой возможно подключаться. Нужно попросту всю сеть создавать, а это значит, что стоимость подключения становится сопоставимой с инвестициями в строительство объекта, — сетует госпожа Морозова. — Тариф рассчитывается исходя из объема запрашиваемой мощности и зоны застройки. При этом учитываются два фактора: наличие сетей в зоне планируемой застройки и необходимость реконструкции с увеличением мощности имеющихся энергетических объектов. Вопрос адекватности цены не рассматривается: хочешь — покупай, можешь обойтись — не покупай. Но во втором случае ты не сможешь получить согласование комитета по энергетике, где необходимо показать технические условия подключения от монополиста и проект, выполненный в соответствии с ними. Так обычно круг и замыкается. Для примера могу сказать, что стоимость строительства энергетических объектов при запросе застройщика о подключении большой мощности у монополистов в среднем в два раза выше рыночной. И исходя из такого размера затрат формируются тарифы".
"Даже при выполнении всех технических условий с момента постройки здания до его перевода на постоянную систему энергоснабжения требуется минимум 5-6 месяцев. Для любого бизнес-процесса такие продолжительные сроки связаны с существенными финансовыми затратами, поэтому для застройщиков вопрос сроков согласования, получения техусловий и передачи готовых сетей можно назвать ключевым", — рассказывает Беслан Берсиров, совладелец ЗАО "Строительный трест", заместитель генерального директора компании.
По мнению Максима Берга, генерального директора компании "Петростиль", еще одна проблема заключается в том, что сетевые компании пытаются оставить в собственности у жителей внутриплощадочные сети. "Это делается для того, чтобы снять с себя обязательства по эксплуатации этих сетей и облегчить сбор денег за пользование коммунальными услугами. В этом случае они сотрудничают не с каждым отдельным жителем дома, а с их объединением — ТСЖ, ДНП. Это значительно упрощает жизнь сетевых организаций, но при этом усложняет жизнь людей", — поясняет господин Берг.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, добавляет: "Ситуация, в которой девелопер должен сначала оплатить подключение, а затем платить по тарифам, которые фактически достигли европейского уровня — это чисто российское ноу-хау. В цивилизованном мире такой практики нет. Природа платежа за подключения искусственно навязана". Александр Гримитлин, президент НП "АВОК Северо-Запад", предлагает сделать присоединение к сетям бесплатным, но в определенных пределах. "Необходимо выяснить, сколько здание должно потреблять энергоресурсов, и за все, что сверх этой потребности, брать плату, причем по более высокому тарифу", — поясняет господин Гримитлин.
Ниже некуда
Если с жалобами застройщиков на сроки подключения к сетям энергетики согласны, то претензии по размеру тарифа они принять не готовы.
Валерий Усков, начальник отдела развития инженерно-энергетического комплекса управления перспективного развития комитета по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга, говорит, что с 2010 года роста тарифа на присоединение не наблюдается, напротив, в 2010 году, когда правительством РФ была поставлена задача о недопущении роста тарифов для конечных потребителей, он был снижен в два раза.
По словам Вадима Малыка, генерального директора ОАО "ЛОЭСК", все деньги, которые застройщики сегодня платят за техприсоединение, идут на сооружение кабельных или воздушных линий и трансформаторных подстанций на территории застройщика. "На данный момент в этих деньгах нет ни копейки на реконструкцию, модернизацию или строительство самих головных источников. И в этом есть огромная проблема. На данный момент все те заделы, которые были сформированы в 1970-80-х годах, исчерпаны, и никаких запасов по мощностям у энергетических объектов, построенных в советское время, нет", — объясняет господин Малык.
Алексей Шмырин, начальник департамента перспективного развития и технологического присоединения ОАО "МРСК Северо-Запада", отмечает, что в крупных городах существует ряд закрытых (перегруженных) центров питания, и мероприятия по их реконструкции не всегда предусмотрены в инвестпрограмме. Он советует застройщикам при планировании своей деятельности учитывать это и информацию о таких центрах питания искать на сайте компании. "Дело в том, что сетевая компания ограничена тарифными источниками. Если для присоединения заявителя нужно реконструировать сети или центры питания, не включенные в инвестпрограмму, то требуется ее корректировка, и это вызывает массу сложностей, которые, безусловно, влияют на сроки исполнения договора", — поясняет Алексей Шмырин.
По его словам, с июля 2015 года плата за техприсоединение для отдельных категорий заявителей будет снижена. "В "дорожной карте" предусмотрен целый ряд этапов для снижения стоимости технологического присоединения. Например, для заявителей, присоединяющих мощность до 150 кВт, предполагается снижение платы в два раза с 1 июля 2015 года, а с 1 июля 2017 года потребители будут оплачивать только так называемые бумажные расходы ("расходы на чернила"). Все мероприятия по капитальному строительству сетей до объекта потребителя (скорее всего, законом будут установлены какие-то рамки, и мы не будем строить километры линий до потребителя) будут переложены на плечи сетевой компании и уже присоединенных потребителей (то есть включены в тариф на передачу)", — поясняет господин Шмырин.
Что касается платы за подключение к теплу, то, по словам Андрея Сухарева, директора по перспективному развитию ГУП "ТЭК СПб", она не менялась с 2009 года. Однако он предупреждает: "В 2014 году будет пересмотр тарифа, и, возможно, он вырастет. Плата за подключение не покрывает тех расходов, которые необходимо произвести для подключения тех или иных территорий. Существующий тариф целесообразно было бы поднять на 20-30 процентов".
Пути оптимизации
По словам Беслана Берсирова, оптимизация процесса подключения к сетям возможна только при условии прозрачного формирования тарифов.
Евгений Богданов считает, что есть только один вариант оптимизировать эту процедуру — исключить платеж за подключение и зарабатывать продажей ресурсов, которые предоставляют компании-монополисты, как это делается во всем мире. "Основная задача монополиста — за свой счет провести сети к объекту строительства, а в нашей сегодняшней ситуации застройщика обязывают сначала построить сети, затем "подарить" их городу, после чего исправно платить по тарифам потребления", — негодует господин Богданов.
"Процедуру присоединения к сетям не нужно доводить до абсурда. Мы не вилку в розетку втыкаем, а присоединяем технически сложное оборудование, которое должно работать качественно и безопасно для самого потребителя. На всех этапах есть определенные требования к выполнению заявителем техусловий, мы не можем росчерком пера отменить физические законы, — парирует Алексей Шмырин. — Если фантазировать в отношении улучшения законодательства, то как вариант можно рассматривать бездоговорное технологическое присоединение. Тогда обязательства сторон, которые прописываются в договоре, уходят в нормы законодательства".
Сергей Богоутдинов дает три совета: "Во-первых, можно воспользоваться услугами фирм, которые предлагают помощь по быстрому продвижению. Во-вторых, заключить соглашение с монополистами о том, чтобы выполнять максимальный объем работ своими силами, а затем передавать их на баланс монополиста. При этом даже если работы будут выполнены с учетом всех нормативов, на этапе передачи могут возникнуть различные трудности, иногда объективные, а иногда искусственно создаваемые. Третий вариант — заключить договор с энергетиками и следить за тем, чтобы работы были выполнены в срок".
Евгений Новоселок, директор филиала "Единый расчетный центр" ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", отмечает, что с 14 августа 2013 года процесс подключения к сетям водоснабжения и водоотведения стал еще проще в связи с вступлением в силу постановления правительства РФ "Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения...". По словам господина Новоселка, теперь, если правообладатель земельного участка определился с необходимой подключаемой нагрузкой, ему не требуется обращаться в "Водоканал" за получением технических условий. Ему достаточно обратиться с заявлением о заключении договора о подключении, и все мероприятия, которые необходимы для подключения объекта (в точке, расположенной на границе земельного участка), будут выполнены "Водоканалом" в рамках исполнения своей инвестиционной программы за счет платы за подключение.
"Также в новых правилах предусмотрен порядок действий в ситуации, если у "Водоканала" нет технической возможности подключения, и в его инвестиционной программе отсутствуют мероприятия, которые такую возможность обеспечат, — рассказывает Евгений Новоселок. — В этом случае "Водоканал" в течение 30 дней со дня поступления от заказчика обращения о заключении договора о подключении должен направить запрос в уполномоченный орган городской администрации — с предложением включить в инвестпрограмму мероприятия, необходимые для обеспечения технической возможности подключения, установить индивидуальную плату за подключение и учесть расходы, связанные с подключением, при установлении тарифов на очередной период".
По словам Елены Морозовой, законодательство в сфере энергетики уже более трех лет позволяет всем желающим самим создавать энергетические компании и сети, но этим мало кто пользуется. "А зря. Это вполне доходный бизнес для крупных застройщиков вновь создаваемых территорий или агломератов промышленных объектов. Причем вероятность снижения тарифа на текущее потребление в целом по рынку при наличии конкуренции вполне реальна. Постепенно, я надеюсь, тенденция изменится, и разум победит страхи", — резюмирует госпожа Морозова.
Мировой опыт
"За границей на рынке сетей существует конкуренция, а рынок менее монополистичен. При этом организации, предоставляющие инфраструктурное обеспечение, активно борются за потребителя. Основной доход они получают после подключения за счет поставляемых энергоресурсов, что существенно позволяет снизить себестоимость строительства и положительно отражается на конечной цене готового жилья", — рассказывает Сергей Богоутдинов.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК "Сателлит-Девелопмент", говорит, что по сравнению с ситуацией в Западной Европе и Северной Америке, мы еще очень далеки от цивилизованного рынка. "Достаточно пообщаться с каким-нибудь западным девелопером, который впервые пытается реализовать проект в России. Сама по себе статья затрат "оплата за подключение" или ее разновидность "снятие ограничений" может вызвать у него ступор", — делится наблюдениями господин Скигин.
Алексей Шмырин призывает не идеализировать ситуацию с подключением к сетям за границей: "Многие любят приводить пример Финляндии, ссылаясь на то, что там якобы нет никакого техприсоединения. Тем не менее, если у нас заявитель за присоединение частного жилого дома мощностью до 15 кВт платит 550 рублей (куда еще ниже?), то в Финляндии плата за аналогичное единовременное подключение к сетям составляет около €7 тыс. При этом сети должны находиться рядом с заявителем. Если он подаст заявку на присоединение дома, условно говоря, в тундре или тайге и до ближайшего населенного пункта десятки километров, то никто бесплатно или за символическую плату подключать дом не будет".