В Ленинградской области этим летом появилась так называемая программа "Социальные объекты в обмен на налоги". Она предполагает гарантию выкупа правительством региона социального объекта, построенного застройщиком, на условиях власти — то есть стоимостью, не превышающей 70% от уплаченных компанией налогов. Основные областные строительные компании готовятся к подписанию документов.
Решение властей назрело давно: в 2012 году в регионе было введено всего два детских сада, построенных на бюджетные средства
Фото: Григорий Собченко, Коммерсантъ
Идея такого взаимодействия с региональными застройщиками и строителями, работающими в регионе, была провозглашена еще прошлой осенью губернатором Ленобласти Александром Дрозденко. Около полугода велись консультации с застройщиками, юридически выверялись права и обязательства, и наконец этим летом были оформлены все документы. Типовое соглашение было одобрено как губернатором области, так и членами координационного совета по комплексному освоению территорий (заседание состоялось 2 июля). Новая схема взаимодействия выглядит следующим образом: застройщик строит детский сад и платит налоги, после чего приносит в администрацию области выписку из налоговой инспекции об уплате всех податей и разрешение на ввод объекта. Если стоимость детского сада не выше установленной Минрегионом и не более чем 70% от уплаченных налогов, то правительство Ленобласти перечисляет в муниципалитет субсидии на выкуп детского сада у застройщика. Муниципалитет в схеме фигурирует по той причине, что именно на его баланс будет передан детский сад, которым он должен будет впоследствии управлять.
Передовой опыт
По словам вице-губернатора Георгия Богачева, Ленобласть — единственный регион России, реализующий такой проект. "Это связано с тем, что Ленобласть уникальна с точки зрения градостроительной ситуации. На ее территории происходит строительный бум второго мегаполиса в стране, — объясняет он. — Сегодня региональный бюджет не успевает за необходимой социальной инфраструктурой. В 2012 году в регионе было введено всего два детских сада, построенных на бюджетные средства. В 2013 году планируется ввести не более пяти таких детских садов. При этом потребность растет — растут кварталы и вместе с ними очереди в детских садах".
Это подтверждают и сами застройщики. "Не секрет, что острой проблемой на данный момент является создание социальной инфраструктуры и отсутствие бюджетных средств для полноценного решения этой проблемы", — говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь".
Все информационное и документационное обеспечение реализации соглашения возложено на "профсоюз застройщиков" — "Леноблсоюзстрой". По словам вице-президента организации Вячеслава Ершова, соглашение было внесено на рассмотрение областной власти от союза, "поэтому разумно, что и вести это соглашение будет ассоциация застройщиков". "Это справедливая схема: по региональному законодательству строительство социальных объектов лежит на областном бюджете, они и выполняют эти обязательства по мере сил и в соответствии со своими градостроительными планами. Мы понимаем, что областная казна не в состоянии пока обслуживать такой строительный бум, который сейчас происходит в Ленобласти, куда потянулись застройщики из города. Пришлось искать варианты, но найденная схема всех устраивает", — говорит Вячеслав Ершов.
Взяли на вооружение
Пионером такого формата стала компания "Арсенал-Недвижимость", которая построила детский сад в Новом Девяткино, а правительство области его выкупило. Таким же образом весной было заложено еще три детсада — в пос. Бугры, Мурино и Кудрово. Соглашения были подписаны тремя строителями: ООО "Полис", группой ЦДС и компанией "Сетл Групп". Всего на данный момент такое предложение правительством региона сделано 15 компаниям. Среди них: ООО "Арсенал-Н", "Главстройкомплекс", инвестиционно-строительный холдинг RBI, ООО "КВС", ЗАО "Ленстройтрест", ООО "Мавис-строй", ООО "Отделстрой", ООО "Полис Групп" (ООО "Полис"), ОАО "Портжилстрой", ЗАО "Развитие территорий "Петербургская недвижимость"", строительная корпорация "Ленрусстрой", ЗАО "Строительный трест", ГК "Унисто Петросталь", ГК "ЦДС", ЗАО "ЮИТ Дом СПб". В этот список закономерно попали компании, имеющие областную "прописку" или имеющие в своей структуре компании, зарегистрированные в Ленобласти. Все они осваивают крупные по площади территории, и рано или поздно у них возникнут обязательства по социальному обеспечению кварталов.
Господин Богачев планирует, что в перспективе благодаря этой схеме до 2015 года ежегодно будет строиться примерно по 700 мест в детских садах. Стандартный детсад сегодня рассчитан на 120-150 мест. По словам Георгия Богачева, ни на какой экономический эффект областное правительство не рассчитывает — прибыли правительство не получит, но зато и не потратится на строительство детских садов и школ
Стоит отметить, что желающие среди застройщиков действительно есть. "Наша компания готова подписать предложенное соглашение, мы планируем его доработать и подписать, — сообщил BG Арсений Васильев. — Детали соглашения, отдельные юридические формулировки, конечно, вызывают вопросы, но соглашение одобрено как типовое и может подлежать корректировке в каждом конкретном случае. Прежде всего, привлекательной является сама идея совместного участия муниципальных властей, органов государственной власти и застройщиков в решении проблемных вопросов".
У ГК "Унисто Петросталь" в области жилищного строительства в наиболее активной фазе находится проект "Тридевяткино царство", на территории области существует несколько других проектов.
Выгодно всем
Александр Соколовский, глава представительства в Северо-Западном федеральном округе консалтинговой группы "НЭО Центр", предложенные условия взаимодействия бизнеса и власти считает интересными. "Полагаю, что данные условия будут на руку и Ленинградской области, и профессиональным участникам строительства. Можно однозначно сказать, что такой вариант строительства социальных объектов является более привлекательным по сравнению со схемой строительства социальных объектов за счет застройщика, практикуемой в Санкт-Петербурге, — комментирует он. — Соответственно, можно говорить и о соизмеримости затрат на строительство размеру компенсаций при выкупе построенного объекта". Впрочем, эксперт добавляет, что после анализа типового соглашения о сотрудничестве он был удивлен масштабу ответственности инвестора за неисполнение принятых на себя обязательств в виде существенного размера компенсации, а также возможности расторжения соглашения контрагентом в одностороннем порядке.
К слову, из типового соглашения следует, что в случае неисполнения инвестором обязательств, он выплачивает в бюджет администрации муниципального района компенсацию в размере стоимости строительства объекта, а в случае ненадлежащего исполнения обязательств по строительству он за свой счет устраняет недостаток либо возмещает бюджету затраты на его устранение, включая выполнение проектных работ. Вместе с тем в случае неисполнения правительством Ленинградской области и (или) администрацией поселения или муниципального района своих обязательств инвестор лишь вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.
"Новые правила ограничивают начальную выкупную цену, на основе которой определяется размер субсидии: цена не может превышать 70 процентов налоговых отчислений инвестора и других аффилированных участников проекта в региональный бюджет. Это может отрицательно отразиться на окупаемости затрат инвестора по созданию социальной инфраструктуры", — говорит Максим Симонов, старший юрист "Дювернуа Лигал".
Кроме того, по его словам, на практике выкуп объекта будет зависеть не только от заключения соглашения, но и от других факторов — от наличия средств в бюджете для предоставления субсидии на выкуп, от решения власти выделять или не выделять субсидию по конкретному объекту. "В результате гарантия выкупа муниципалитетом объекта социальной инфраструктуры остается неочевидной. Заключение таких соглашений крупнейшими застройщиками для региона и строительной отрасли региона в целом с большой вероятностью облегчит ситуацию с развитием инфраструктуры. Однако значительная часть затрат все же останется на инвесторах. В конечном итоге эти затраты увеличат стоимость жилья и будут переложены на плечи граждан — конечных покупателей", — заключает господин Симонов. Застройщики к этому готовы. Господин Васильев полагает, что для застройщиков в любом случае подписание такого соглашения повлечет дополнительные затраты.