Стабильность на грани стагнации

В первом полугодии в Петербурге введено почти в два раза больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года: 947,5 тыс. кв. м против 541,4 тыс. кв. м. Но строители не спешат говорить о прорывном росте. По итогам года ожидается такой же ввод, как и в 2012 году.

Участники рынка считают, что столь резкий рост темпов ввода пока ни о чем не говорит. "Сданные в первом полугодии метры — это дома, которые строители не успели сдать в прошлом году. Говорить о глобальном увеличении сдачи домов пока рано — эффект от запущенных начале этого года крупных проектов проявится только в следующем году. По нашим оценкам, ввод жилья в 2013 году будет аналогичным прошлому или чуть ниже, то есть 2,4-2,5 млн кв. м", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg, добавляет: "Такое резкое увеличение объемов ввода жилья связано с тем, что в первом полугодии 2013 года были введены в эксплуатацию проекты масштабного строительства — две очереди ЖК "Море" и первая очередь ЖК "Триумф Парк". Усилиями дольщиков было сдано пять проблемных объектов длительного строительства, введены в эксплуатацию очередные этапы строительства крупных комплексов и ряд небольших проектов. В первом полугодии 2012 года было сдано несколько небольших проектов и ряд очередных этапов строительства в крупных жилых комплексах".

Без изменений

Генеральный директор группы компаний "Город" Дмитрий Брызгалин отмечает, что, несмотря на резкое увеличение ввода жилья, первое полугодие 2013 года не принесло каких-либо заметных изменений петербургскому рынку строящегося жилья. "На наш взгляд, стабильное, устойчивое и предсказуемое движение более всего характерно для сформировавшегося потребительского рынка, который достиг достаточно высокого уровня развития. Основной признак такого рынка — главенство интересов покупателя, ориентированность на конечный спрос", — говорит господин Брызгалин.

По его оценкам, в первом полугодии количество сделок выросло приблизительно на 10% к соответствующему периоду прошлого года. Средний уровень цен, по словам господина Брызгалина, тоже вырос умеренно: на 4% за первые шесть месяцев 2013 года. "Положительная ценовая динамика нивелируется выходом в продажу ряда масштабных проектов, находящихся на начальных этапах строительства. В целом итоги первого полугодия мы считаем, безусловно, позитивными: наша отрасль работает в спокойном планомерном режиме, а покупатели располагают широкими возможностями выбора", — рассуждает господин Брызгалин.

Исполнительный директор компании "Матрикс-Недвижимость" (агентство недвижимости при строительной корпорации "Матрикс") Игорь Петров также считает, что обилие вывода новых проектов сказалось на ценах. "В начале года был небольшой рост цен на квартиры на первичном рынке (примерно на 1 процент), но сейчас за счет вывода огромного количества крупных проектов экономкласса идет снижение цены. В продаже появились квартиры за 1,2 млн рублей, чего раньше никогда не было на рынке. Новые объекты девелоперы заявляют практически во всех районах города, в том числе и в Московском, Всеволожском, Фрунзенском районах", — рассказывает он. По данным "Матрикс-Недвижимость", цены за полгода не только не выросли, но в среднем упали на 1%.

Другие участники рынка все-таки полагают, что рост цен был, хотя и не такой, как в прошлом году. Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО "Центральное управление недвижимости "ЛенСпецСМУ"" (входит в Etalon Group), говорит: "Первое полугодие 2013 года характеризуется некоторым замедлением темпов роста рынка. Средний рост цен составил лишь 2,5 процента (рост цен за аналогичный период 2012 года составлял 5 процентов). Можно сказать, что рынок в какой-то степени вошел в стадию стагнации".

Дмитрий Панов, генеральный директор ЗАО "Группа Прайм", считает, что первое полугодие на рынке строительства выдалось уравновешенным, без сюрпризов как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей. "Существенных изменений на рынке не произошло. Ценовых скачков не было. Рост стоимости квадратного метра в продаже, безусловно, наблюдается, но прогнозируемый — по мере увеличения строительной готовности объектов и в пределах умеренной инфляции", — отмечает господин Панов.

"В целом, несмотря на невысокую ценовую динамику, с начала года в продажу вышло достаточно много новых проектов — за шесть месяцев этого года рынок пополнился более чем 50 новыми объектами различных застройщиков (включая новые очереди старых проектов), — говорит госпожа Цветкова. — Площадь предлагаемого жилья в них составила около 2,2 млн кв. м, что значительно больше чем за аналогичный период прошлого года".

Однокомнатное лидерство

По данным "Матрикс-Недвижимость", в первом полугодии наиболее востребованными в Санкт-Петербурге были студии площадью от 24 до 28 кв. м и стоимостью до 1,9 млн рублей, однокомнатные квартиры площадью от 33 до 40 кв. м по цене от 2,2 до 3 млн рублей и небольшие двухкомнатные квартиры площадью от 52 до 60 кв. м за 3,1-3,8 млн. рублей. По-прежнему самым популярным остается сегмент экономкласса, где сложнее продать трех- и четырехкомнатные квартиры. Что касается географии, то спрос в большой степени сосредоточен в Московском, Невском, Приморском и Калининском районах.

Предложение жилья на первичном рынке Санкт-Петербурге распределилось следующим образом: 60% — экономкласс, 30% — комфорт-класс, 10% — элитные дома и бизнес-класс.

По данным исследования "НДВ СПб", за период с декабря 2012 года по июнь 2013 года доля квартир-студий в новостройках Санкт-Петербурга и ближайших пригородов, находящихся в продаже, выросла с 9 до 16%. Причина — увеличение числа объектов экономкласса на окраинах города.

Доля однокомнатных квартир за тот же период снизилась с 48 до 46%. Двухкомнатные квартиры также уменьшили свою долю с 27 до 25%. Наибольшее сокращение показали трехкомнатные квартиры — с 15 до 12%. Многокомнатное строящееся жилье занимает по-прежнему 1%.

Прогноз умеренно благоприятный

Согласно прогнозам "Матрикс-Недвижимость", во втором полугодии значительного изменения в соотношении предложений жилья по классам не предвидится. Значительная часть сделок в экономклассе будет проходить с привлечением ипотечных средств и рассрочек от застройщиков. Чтобы заинтересовать покупателей, застройщики будут предлагать различные акции, спецпредложения, увеличивать рекламные бюджеты. Цены будут оставаться на прежнем уровне.

Так же считает и госпожа Цветкова: "По нашим прогнозам, при отсутствии глобальных потрясений в российской экономике, рынок недвижимости продолжит свое умеренное развитие до конца года. Значительного роста цен по итогам года не предвидится".

Игорь Петров полагает, что вторая половина года будет менее активной, поскольку традиционно в начале года девелоперы стараются выводить больше объектов. "В то же время продолжится активная работа по строительству заявленных ранее масштабных кварталов, включающих дома экономкласса", — дает прогноз он.

"Учитывая, что покупательная способность не увеличивается, а повышения доступности ипотеки ждать не приходится, то в ближайшее время цены существенно расти не будут", — солидарен с коллегами господин Панов.

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", говоря об общем положении дел в отрасли по стране, отмечает: "Строительный комплекс остается под давлением прежде всего общей сложной макроэкономической ситуации. Основные макроэкономические индикаторы РФ по итогам первого полугодия остаются очень слабыми. В промышленном производстве рост, по данным официальной статистики, составил 0,1 процента — фактически рецессия. Естественно, замедление экономики оказывает заметное негативное влияние на уровень предпринимательской уверенности и показатели инвестиций в строительном секторе. Кроме того, в первом полугодии наблюдалось сужение жилищного кредитования. Сильное падение темпов роста ипотечного рынка (по последним данным АИЖК, в январе — апреле 2013 года они снизились год к году в 2,6 раза и составили около 27 процентов, для сравнения: в январе — апреле 2012 года рост составил почти 70 процентов) выступает дополнительным фактором давления". Впрочем, по мнению господина Клягина, во втором полугодии, при условии отсутствия сильных внешних шоков и реализации благоприятного макроэкономического сценария, конъюнктура строительного рынка вслед за общей стабилизацией может несколько улучшиться. "Значительным драйвером может стать прогнозируемое умеренное снижение ставки ипотечного кредитования", — считает эксперт.

Роман Русаков