Андрей Осколков, один из основателей группы компаний «КОМОС» - крупнейшей бизнес-структуры Удмуртии, рассказал о сотрудничестве с государством по льготной ипотеке и планах на строительство первого небоскреба в Ижевске.
Андрей Осколков, один из основателей группы компаний «КОМОС»
Как бы вы охарактеризовали нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости Удмуртии?
В Ижевске проживает 630 тысяч человек. Но входя в ТОП20 по населению, по объемам строительства мы до недавнего времени отставали. Уступали лидерам – таким, как Казань, например.
Улучшаться ситуация стала в последнее время. Безусловно, этому способствовала ипотека – она стала более доступной. С одной стороны, снизились ставки по кредитам. С другой – выросли зарплаты, в первую очередь, у бюджетников. Так что спрос на жилье сегодня очень устойчивый. По нашим прогнозам, в этом году он выйдет на докризисный уровень. Сдача жилья растет на 5-10% в год. Соответственно, увеличиваются и продажи.
При этом условия коммерческой ипотеки остаются очень жесткими: 12% годовых – это выплаты на грани возможного. Поэтому люди и покупают 1-2-комнатные квартиры – рассчитывать на большее не позволяет заработок. Были бы другие условия по ипотеке, люди и квартиры покупали бы более большие и удобные.
Но даже при нынешней благоприятной конъюнктуре, есть ли у вас стратегия поведения при ухудшении ситуации? Условно говоря, «план А», если с экономикой все будет хорошо – и «план Б» на случай спада?
Сложно, конечно, прогнозировать, какой вариант исполнится, но прошлый кризис нас многому научил. В случае экономической нестабильности в регионах надо строить жилье эконом-класса, при этом квартиры должны быть небольшими. Спрос на такое жилье есть всегда, а в кризис только такое и продается. А вот с недвижимостью бизнес-класса в регионах нужно быть очень осторожным. Поэтому мы на пять домов эконом-класса запускаем только один бизнес-класса. Про элитное жилье в регионах говорить просто не приходится. Если брать по меркам Москвы, такого здесь просто нет.
Еще один урок кризиса: если ты застраиваешь микрорайон, то лучше поставить десять «свечек», то есть 1-2-подъездных домов, чем четыре многоподъездных. Потому что если начнется кризис, можно достроить уже начатую «свечку», а строительство других объектов отложить до лучших времен. А вот на дом с несколькими подъездами придется бросить все силы, чтобы достроить его в тот момент, когда нет притока денег.
Ведь за счет чего сегодня идет строительство? Можно строить за счет собственных средств – но они ограничены, особенно, когда ведешь много проектов. Можно - за счет кредитов, но банки до сих пор неохотно кредитуют само строительство. Они могут взять в залог твой объект, когда он уже будет закончен.
Так что самый распространенный способ финансирования – долевое строительство. С этим у нас полный порядок – мы работаем только по ФЗ-214. Кто-то покупает на начальной стадии строительства, кто-то попозже. От этого зависят и цена, которая по ходу строительства растет, и возможность выбрать этаж и квартиру.
При этом очень важна репутация застройщика. Люди, кстати, смотрят, как повела себя компания в кризис. Мы, например, тогда ни одного объекта не бросили, все дома сдали в срок.
Так как мы не пользуемся банковскими кредитами, рискуем своими деньгами и деньгами дольщиков, это заставляет быть всегда очень осторожными. Поэтому мы строим не дома-монстры, а «свечки», сохраняя пропорции между эконом- и бизнес-классом.
А как же тогда ваши планы построить первый в Удмуртии небоскреб?
Небоскреб – это отдельная история. Мы живем в своем городе и хотим, чтобы он был красивым. Для этого строим дома, торговые центры, офисы. И сегодня Ижевск действительно преобразился. Республика, кстати, тоже активно участвует в этом процессе – построены современные школы, детсады, дворцы спорта, другие общественные здания. И вот, глядя на все это, хочется, наконец, построить что-то необыкновенное.
Тем более, что мы во многом были пионерами. Например, построили первую в Ижевске «правильную» гостиницу. На Центральной площади города появился отель Park Inn. Сегодня это настоящее украшение города. Кстати, сдавали мы его 15 сентября 2008 года – в день, когда в США рухнул банк Lehman Brothers, давший начало мировому кризису.
Неудивительно, что у нас появилась идея построить первое в Ижевске 100-метровое здание. Может, по меркам Москвы, его трудно назвать небоскребом, но для Удмуртии это будет первый опыт высотного строительства. Мы объявили международный конкурс, его итоги будут подведены ко Дню строителя. Если со всеми сторонами удастся договориться – с администрацией города, с общественностью (а с общественностью всегда нужно договариваться, у нее свой взгляд, что можно строить, а что нельзя), то мы возведем первую «высотку» в Ижевске за два года.
Не боитесь, что экономическая обстановка помешает?
Во-первых, «финансовая подушка» у нас есть. А во-вторых, это же будет жилое здание, так что приток средств пойдет и за счет покупателей.
Надо понимать, что в Ижевске и городах, таких как наш, востребованы не все виды строительства. Здесь нужны новые торговые площади. Хоть и говорят, что Ижевск в этом смысле «впереди планеты всей», и здесь уже представлено большинство федеральных торговых сетей, все равно потребность сохраняется. Горожанам остро необходимо и жилье: Ижевск изначально был городом, работающем на ВПК, поэтому здесь всегда была плотная многоэтажная застройка. Сегодня те дома устарели, их нужно сносить, да и запросы людей растут.
А вот с офисами сложнее. Сами подумайте: сколько в городе, где до сих пор градообразующими являются предприятия ВПК, может быть серьезных фирм из других секторов, которым нужны правильные офисные здания? У нас нужно ориентироваться на компании, которые берут, в лучшем случае, этаж.
Вот и получается, что небоскреб строить есть смысл, прежде всего, для жилья.
Кстати, о жилье. Вернее, о региональной программе «Жилье для молодых семей». Как вы к ней относитесь? Насколько она интересна?
С общественной точки зрения ее значение трудно переоценить. Для молодой семьи нет ничего более важного, чем свое жилье. И нет ничего более проблемного, потому что особых накоплений у молодых еще нет. Поэтому глава нашей республики Александр Волков инициировал эту программу. Ее разработка началась еще до кризиса: в 2007-2008 годах позволить себе ипотеку могли работники лишь немногих, наиболее успешных отраслей – банков, нефтедобывающих компаний. Александр Волков предложил схему, которая помогала приобрести собственное жилье даже людям со сравнительно невысоким уровнем доходов.
Ее принцип прост: когда человек получает ипотеку, бюджет берет на себя ту часть процентных выплат, которые превышают 5% годовых. Согласитесь, 5% - это вполне соответствует уровню Европы и США. Первоначальный взнос тоже вполне доступен – 10%. Срок кредита до 30 лет. Давайте посчитаем. Самая дешевая однокомнатная квартира стоит в Ижевске порядка одного миллиона рублей. Первоначальный взнос в этом случае составит 100 тысяч. Это деньги, которые под силу найти и молодой семье.
Вы сказали, программа запускалась в кризис…
Да, в самое тяжелое время, в начале 2009 года. У людей в тот момент было недоверие к банкам и не было уверенности в завтрашнем дне. Застройщики тоже оказались перед дилеммой - рынок практически встал. Участие в программе давало возможность вновь запустить продажи, но глава республики поставил условие: дома продавать на 10-15% ниже рыночной цены. Это было практически на грани рентабельности. Так что выбор был нелегким.
Тем не менее, все заработало. Застройщики получили твердый государственный заказ, а покупатели – уверенность, так как по программе работали только проверенные компании. В построенных домах не менее 70% площадей должны были продаваться молодым семьям. И именно это позволило запустить механизм продаж: появился живой поток денег, можно было платить зарплаты, платить субподрядчикам, строить. Пусть мы тогда работали практически в «ноль», но смогли сохранить свои коллективы. На строительный рынок Удмуртии в самое тяжелое время пришли сотни миллионов рублей – для многих компаний эти деньги стали просто спасением.
В результате выиграли все. Молодые семьи получили квартиры. Причем, по очень низкой цене: ведь тогда и так цены упали, а мы еще продавали на 10-15% ниже. Застройщики получили стабильный объем работ и «живые» деньги.
Что с программой происходит сейчас?
Сначала в ней могли участвовать только бюджетные работники, потом добавились работники промышленных и малых предприятий. Еще одно нововведение: теперь достаточно, чтобы только один из супругов был не старше 36 лет. Поэтому на сегодняшний день принять участие в программе могут все, кто соответствует возрастному цензу и нуждается в улучшении жилищный условий.
В результате, если раньше приходилось уговаривать людей оформить льготную ипотеку, то сейчас выстроилась очередь. Знаете, нигде не испытываешь такой радости, как на новоселье молодых семей: для них это праздник, они с шарами, с цветами въезжают. И это для нас тоже счастье. Не все же измеряется деньгами.
Мы сегодня самый крупный застройщик в программе. Всего в ней на данный момент участвуют около 6,5 тысяч семей, 4,5 тысячи уже отметили новоселье. 1 000 вселятся до конца года и еще 1000 получит новое жилье в следующем году. Наши компании отдали под «Жилье для молодых семей» 1800 квартир – примерно 30% от общего числа. Иногда нам непросто предоставлять такой объем, но у нас есть имя на рынке, и мы не хотим подвести ни людей, ни главу республики.
Для бюджета это тоже серьезные вложения. Время от времени глава республики говорил о намерении ее закончить, но снова и снова продлевал. «Рука не поднимается завершить», - признавался он. В конце концов, было принято решение продолжать программу до тех пор, пока все заявки не будут удовлетворены. И я считаю, это правильное решение жилищной проблемы. Обеспечить всех нуждающихся бесплатным жильем нереально – тех средств бюджета, которые сегодня выделяются, хватило бы лишь на маленькую толику тех площадей, что сегодня строятся. А так проект активизировал рынок.
Мы, застройщики, понимаем, что «Жильё для молодых семей» в кризис помогло нам, а сегодня мы должны помочь республике в этом направлении. Это как раз то, что называется социальная ответственность бизнеса. Хотя программа и сегодня служит гарантией доброго имени: часто к нам приходят люди покупать офисы, квартиры бизнес-класса именно потому, что знают о нашем участии в ней.
Сейчас у главы нашей республики есть новая задумка, которую он обсуждает со строительным бизнесом. Как вы знаете, есть федеральный проект по выделению многодетным семьям бесплатных участков земли. Но сможет ли потянуть семья, которая и так еле концы с концами сводит, строительство дома на этом участке? Александр Волков предложил альтернативу: на тех же условиях, по льготной ставке продавать большие квартиры. Государство при этом будет брать на себя не только оплату части банковского кредита, но и строительство инфраструктуры, выплаты по 300 тысяч рублей на четвертого и пятого ребенка. Проект пока прорабатывается, и должен стартовать в 2014 году. Считаю, это очень правильное решение. Ведь главный результат жилищных программ и социальной политики региона в целом – первое место Удмуртии по рождаемости в Приволжском округе.