Мир, труд, пай

Пайщики фонда недвижимости «Новостройка» требуют созыва внеочередного собрания

Впервые в Перми пайщики фонда недвижимости, недовольные работой управляющей компании, инициируют создание инвестиционного комитета для участия в управлении фондом. Требование о проведении внеочередного собрания пайщики ЗПИФН «Новостройка» направили в Custom Capital. В управляющей компании не исключают, что инициировав изменение правил управления фондом и проголосовав против них, инвесторы потребуют выкупа своих паев.

Пайщики закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) «Новостройка» направили в адрес управляющей компании Custom Capital требование о проведении внеочередного собрания. Они намерены инициировать создание инвестиционного комитета, который имел бы право влиять на решения, принимаемые управляющей компанией, контролировать проекты, реализуемые «Новостройкой» и деятельность руководства управляющей компании. Заявление подписали девять пайщиков, в том числе руководитель пермского филиала Собинбанка Александр Нагаев, директор филиала «Пермэнерго — МРСК Урала» Олег Жданов, гендиректор ТК «Рифей» Владимир Прохоров и другие. Правовую поддержку клиентам Custom Capital оказывает ООО «Витус-Инвест» (до лета 2012 года обе структуры являлись единой инвестиционной группой. — „Ъ“), поскольку инвесторы, направившие это требование, также являются клиентами «Витуса».

«Мы не против создания инвестиционного комитета. Хотя здесь есть определенные риски. Во-первых, инициативная группа должна понимать, что им придется участвовать в реализации проектов фонда. А во-вторых, работа инвестиционного комитета регламентируется ФСФР, который имеет свое мнение относительно полномочий инвесткомитета. Несколько лет назад мы пытались создать инвестиционный комитет с расширенными полномочиями (в частности, предусмотреть возможность принимать участие в управлении) в фонде «Береговое», но регулятор отказался регистрировать нам правила управления фондом, пояснив, что инвесткомитет не может подменять собой управляющую компанию», — рассказал гендиректор группы компаний Custom Capital Сергей Бровцев. Сергей Бровцев добавляет, что для того, чтобы инициировать проведение собрания пайщиков, достаточно 10% голосов пайщиков, но для того, чтобы собрание состоялось и вопросы, предлагаемые на обсуждение, были утверждены, необходимо получить согласие от 75% пайщиков этого фонда.

• Закрытый паевой фонд недвижимости «Новостройка» (ранее «Витус-новостройка») создавался как розничный фонд: предполагалось, что большую часть паев выкупят инвесторы, и только 10–15% оставит себе компания. Правила управления фондом были зарегистрированы в январе 2007 года. Средства пайщиков ЗПИФН должен был инвестировать в строительство дома по адресу: Подлесная, 43. Но только в этом году компания получила разрешение на строительство. Сейчас, как поясняют в Custom Capital, большую часть фонда контролирует сама управляющая компания.

«Основная претензия наших клиентов — отсутствие информационной открытости со стороны управляющей компании и отсутствие дохода от своих вложений в паи фондов. В феврале 2012 года, до разделения бизнеса, на общем собрании пайщиков я четко обозначил цель — до конца 2013 года рассчитаться со всеми, производя выкуп паев, либо посредством расформирования фондов. Состояние активов это позволяло сделать в обозначенные сроки. Сегодня от пайщиков я узнаю, что все изменилось: не обозначены внятные горизонты возврата средств, реализуются проекты, о подробностях которых пайщики не осведомлены», — рассказал генеральный директор ООО «Витус-Инвест» Алексей Чернов.

«Действительно, мы пытаемся воспользоваться поддержкой людей, которые разбираются в том, как устроены фонды недвижимости, чтобы пайщики принимали более активное участие в управлении фондом. Пайщики не удовлетворены текущей доходностью фонда», — рассказал „Ъ“ руководитель пермского филиала Собинбанка Александр Нагаев. «Мы хотели бы, чтобы управляющая компания руководствовалась мнением пайщиков и делала это до того, как заключает сделки, а не после», — добавляет Владимир Прохоров.

Физические лица активно покупали паи закрытых фондов, на волне роста цен на недвижимость в 2007–2008 годах, напоминают эксперты „Ъ“. «Фонды недвижимости — это очень „длинные инструменты“, инвестиции не менее чем на пять-десять лет. Не все инвесторы были готовы к этому или, возможно, неправильно поняли эту особенность, когда покупали паи. У каждого актива, кроме потенциальной доходности и риска, есть фактор ликвидности. У земельных активов и недвижимости она самая низкая, что не позволяет выйти из актива по приемлемой цене, если ожидания по доходности не оправдаются, — говорит управляющий директор ООО «Инвестлэнд» (партнер ИК «Атон» в Перми) Игорь Вагизов. — Активность пайщиков понятна — в прошлом году произошел раздел компании, сейчас снова меняются собственники „Витуса“. Доходность большинства фондов недвижимости далека от расчетной».

Первый способ выхода из закрытого фонда, предусмотренный законодательством, фактически невозможен — продать пай можно на вторичном рынке по той цене, по которой он торгуется на бирже (на как такового оборота паев в России нет). Второй вариант, как считает управляющий директор «Инвесткафе» Иван Кабулаев, труднореализуем: «Нужно созвать собрание, принять на нем решение об изменении правил фонда, и тогда те, кто не участвовал или голосовал „против“, будут иметь возможность предъявить к выкупу паи по расчетной стоимости пая. Такие случаи были. Сменить управляющую компанию ЗПИФН — тоже можно, но на практике очень сложно, именно процедурно. А уж получить реальный контроль над фондом — еще сложнее». В Custom Capital предполагают, что собрание созывается именно для этих целей. И неофициально поясняют, что готовы к этому, поскольку состояние проекта позволяет выкупить паи.

Надежда Емельянова

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...