Через месяц мэрия Москвы рассчитывает выручить почти 100 млрд руб. за счет продажи своего пакета в Московской объединенной энергетической компании. За акции готова поторговаться не только "дочка" "Газпрома", но и "Ренова" Виктора Вексельберга. В интервью "Ъ" исполняющая обязанности вице-мэра Москвы НАТАЛЬЯ СЕРГУНИНА рассказала о проблемах, возникающих при продаже городского имущества, а также о приобретении активов, интересных мэрии.
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин / купить фото
— В августе мэрия намерена продать свои 89,9% акций Московской объединенной энергетической компании (МОЭК) при стартовой цене 98,62 млрд руб. Опрошенные "Ъ" эксперты разошлись во мнении: часть из них полагает, что цена сильно завышена, другие считают, что она, наоборот, могла быть и выше.
— Было бы странно, если бы стартовая цена городского пакета МОЭК в несколько раз превысила рыночную стоимость. Мы рассчитываем, что участники предстоящего аукциона будут торговаться, в результате чего цена вырастет. Теперь о том, как формировалась стартовая цена. Мы взяли за основу стоимость имущества, находящегося на балансе компании, ее финансовые результаты за последние три года, прогнозные поступления средств в среднесрочной перспективе. Так, например, по итогам 2012 года совокупная выручка МОЭК превысила 80 млрд руб., а в конце 2013 года этот показатель, опять же по прогнозам, может достичь 100 млрд руб.
— Есть ли другие интересанты помимо ОАО "Газпром энергохолдинг", которое уже заявило о своем желании участвовать в торгах по МОЭК?
— Структуры "Реновы" Виктора Вексельберга также рассматривают возможность принять участие в аукционе.
— А иностранные компании, у которых меньше проблем с ликвидностью, готовы торговаться за пакет МОЭК?
— Я пока не слышала о таких претендентах. Вы же понимаете, что это крупная сделка. Претендентам надо внести около 10 млрд руб. в виде задатка. Не исключено, что в последний момент появятся еще какие-то претенденты. Но вы учтите тот факт, что найти покупателей на дорогой актив нереально сложно.
— С одной стороны, город избавляется от акций МОЭК, с другой — через свое ОАО "Объединенная энергетическая компания" приобретает у ВТБ акции компании "Энергокомплекс". Где логика?
— МОЭК обеспечивает столицу и ряд близлежащих городов Московской области отоплением и горячей водой: с этим в городе нет серьезных проблем. Компания обслуживает примерно 70 тыс. зданий, из которых около половины — это жилые дома. Теперь этим могут заняться бизнес-структуры при строгом регулировании тарифов со стороны властей. Иная ситуация в городе с энергоснабжением, дефицит которого остро ощущают, например, девелоперы и промышленные предприятия. Мэрия поставила перед собой задачу изменить текущую ситуацию на городском рынке энергоснабжения. Акциями "Энергокомплекса" владеет ВТБ. Этот пакет город выкупает у госбанка, и имущество "Энергокомплекса" будет объединено с активами Объединенной энергетической компании (ОЭК). Таким образом, мы выстраиваем единое сетевое кольцо, что позволит, во-первых, обеспечить надежное энергообеспечение города, а во-вторых, удешевить для тех же застройщиков подключение к сетям.
— Насколько соответствует действительности информация о том, что город может передать свое энергохозяйство в управление "Россетям" (бывший Холдинг МРСК) или вовсе продать холдингу все свои энергоактивы?
— Это уже следующий этап развития ситуации. У "Россетей", владеющих 51% ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" (МОЭСК), в городе есть свои сети. Их логично было бы объединить с активами, которые столица получит в результате слияния "Энергокомплекса" и ОЭК. Такую схему предлагают "Россети" (подробнее см. материал на стр. 8.— "Ъ"). Мы готовы рассмотреть эту идею, если со стороны МОЭСК будут предложены адекватные условия. Город понимает, что для бесперебойного энергоснабжения необходима такая объединенная компания, где у мэрии будет доля, эквивалентная вносимому имуществу.
— Полтора года назад в интервью "Ъ" вы сообщали о возможной продаже блокпакета "Мосводоканала". Но этот актив пока даже не значится в плане приватизации.
— Город может продать небольшой пакет "Мосводоканала", только чтобы вырученные средства направить в развитие самой компании. Но надо учитывать, что круг покупателей на такой актив, как "Мосводоканал", узок: это либо какой-то профильный игрок из числа частных операторов в секторе жилищно-коммунального хозяйства, либо крупные финансово-промышленные группы, заинтересованные в покупке этих акций для общей капитализации своих холдингов.
— Недавно правительство РФ приняло решение исключить из своего плана приватизации продажу 70% ВВЦ, что позволит передать этот пакет мэрии Москвы, владеющей остальными 30% выставочного центра. Завершился ли процесс передачи акций?
— Пока нет, так как необходимо соблюсти все формальности. Российская Федерация передает Москве свои акции ВВЦ на безвозмездной основе по президентскому указу. Теперь по поводу объектов в ВВЦ, находящихся в собственности у других лиц: мы разберемся с каждым владельцем отдельно и выясним, как их имущество вписывается в концепцию развития выставочного центра.
— Получив пакет ВВЦ, московское правительство автоматически принимает на себя обязательства, взятые ранее федеральными властями, не так ли?
— Безусловно. Есть два важных обязательства. Первое обязательство — сдавать в долгосрочную аренду по льготной цене за 1 руб. за 1 кв. м в год странам СНГ павильоны, где в советское время размещались выставки союзных республик. Второе обязательство — сохранение всех объектов, которые являются памятниками архитектуры.
— Рассматривается ли возможность передачи в собственность города другого федерального имущества?
— В первую очередь нас интересуют объекты, которые требуются для городского строительства. Например, сейчас ставится вопрос о передаче в собственность города 100% ОАО "Московский нефтемаслозавод", находящегося в ведении Минэнерго. Получив эти акции, город должен определить алгоритм по выводу части объектов завода. Освободившиеся площади необходимы для строительства транспортно-пересадочного узла МКЖД.
— Два года назад мэрия Москвы заявила о продаже своих крупных активов, часть которых пока так и не реализована. Например, 26,58% "Объединенных кондитеров". Что будет с этими акциями?
— Да, действительно у города есть активы, которые выставляются на продажу повторно: это крупные объекты, которые относятся к узкому сегменту рынка и требуют более длительной экспозиции. Мы дважды продавали на аукционе пакет "Объединенных кондитеров" при стартовой цене примерно 10 млрд руб. Но участники рынка посчитали эту стоимость слишком завышенной. Мы провели переоценку, и сейчас городской пакет в "Объединенных кондитерах" стоит около 7 млрд руб. Мажоритарный акционер компании (группа "Гута".— "Ъ") выразил готовность выкупить за эту цену наши акции.
— Здание Гостиного Двора — еще один актив, который мэрии не удалось реализовать на торгах с первого раза. Состоится ли до конца этого года повторный аукцион, как ранее планировалось?
— Сейчас мы рассматриваем вопрос с Гостиным Двором и, надеюсь, к сентябрю определимся, как мы поступим с этим имуществом.
— Не отказалась ли мэрия от приватизации ГУП "Столичные аптеки"?
— Нет. Сейчас идет процесс акционирования предприятия, чье имущество будет разделено на две части. Первая часть — это входящие в ГУП аптеки, которые продают рецептурные наркосодержащие препараты, а также специализированные склады для хранения лекарств. Это останется на балансе департамента здравоохранения. Вторая часть, включая розницу, недвижимость, систему дистрибуции, будет продана. Цена пакета будет определена, когда завершатся акционирование и процесс разделения активов.
— Сейчас власти Москвы активно обсуждают вопрос создания парка в Зарядье на месте снесенной гостиницы "Россия". По этому участку мэрия долго судилась с "СТ Девелопмент" Шалвы Чигиринского, которому не удалось построить здесь многофункциональный комплекс. Все ли спорные вопросы решены?
— В тот момент, когда мы начали заниматься этой проблемой, "СТ Девелопмент" уже не принадлежала Шалве Чигиринскому. Владельцами компании были структуры основного акционера Магнитогорского металлургического комбината Виктора Рашникова (он являлся партнером Шалвы Чигиринского по девелоперским проектам в Москве.— "Ъ"). После разрыва инвестконтракта с "СТ Девелопмент" город был вынужден компенсировать компании понесенные ею затраты — это около 5 млрд руб. В качестве компенсации город отдал структурам господина Рашникова отель Renaissance Moscow Olympic на 487 номеров в районе проспекта Мира (бизнесмен перепродал эту гостиницу сети отелей Azimut Александра Клячина.— "Ъ"). Взамен акции "СТ Девелопмент", у которой находятся права аренды на земельный участок в Зарядье и сохранившаяся стилобатная часть снесенной "России", были переданы ГАО "Москва", которое на 100% принадлежит мэрии. В итоге город снял обременения участка, где по совету президента РФ будет парк "Зарядье".
— Год назад в городе стартовала программа по передаче памятников архитектуры регионального значения за 1 руб. за 1 кв. м в год в обмен на реставрацию. Вы довольны проектом?
— Конечно, довольна, тем более что спрос на такие объекты очень высокий. На одном из первых аукционов в рамках программы "Памятник за 1 рубль" в аренду был сдан объект в Печатниковом переулке, который уже в этом году будет открыт после реставрации. (Речь идет о доме с кариатидами общей площадью 145 кв. м, арендатором которого стала индивидуальная предпринимательница Жанна Шорина.— "Ъ".) Чтобы и дальше продавать на аукционе городские памятники добросовестным арендаторам, нам придется решить ряд сложных вопросов. Например, в начале 2000-х годов на объекты культурного наследия было заключено большое количество долгосрочных договоров аренды. Но не все арендаторы выполняют свои обязательства по содержанию зданий. С недобросовестными арендаторами соглашения разорвать в одностороннем порядке не всегда возможно — эти разбирательства переносятся в суд, где нам приходится доказывать, что наши контрагенты не выполняют охранные обязательства.
— Могут ли арендаторы, отреставрировавшие свои объекты до старта программы "Памятник за 1 рубль", переоформить действующие договоры на льготных условиях?
— Да, но только если Москомнаследие подтвердит, что объекты отреставрированы с соблюдением всех технических заданий.
— Весной на выставке недвижимости MIPIM в Канне Сергей Собянин пообещал запустить программу приватизации памятников архитектуры. Как это будет происходить и кому такие объекты могут быть интересны?
— Прежде всего мы заинтересованы продавать памятники архитектуры, которые арендаторы полностью отреставрировали. В ряде случаев городу выгоднее получить за объект рыночную цену, чем ежегодные арендные платежи. Есть и другая категория объектов — они настолько разрушены, что для их реставрации требуется огромная сумма. Эти средства могут выдать банки под залог этого же имущества, но это возможно, если объект в собственности у заемщика. Нельзя сказать, что это массовый продукт, но на подобные объекты в городе есть своя целевая аудитория. Например, компании, которые готовы сами себе возвести здание под офис, а не вступать в арендные отношения. Ведь размещение в особняке--объекте культурного наследия хотя и затратно, но достаточно престижно.
— Как будут меняться условия с арендой помещений для малого и среднего предпринимательства?
— Для них в городе действуют льготные ставки аренды. Кроме того, к законодательству Москвы приняты поправки, позволяющие субъектам малого бизнеса приватизировать городскую недвижимость без ограничения площади и с рассрочкой платежей на три года. Но по каждому объекту и претенденту вопрос рассматривается специальной рабочей группой, которая должна определить, действительно ли потенциальному покупателю необходимы эти площади для бизнеса.
— Почему было решено ликвидировать СГУП по продаже имущества, который организовывал аукционы на такие знаковые объекты, как гостиница "Метрополь" или один из последних участков в "Москва-Сити"?
— Зачем изобретать велосипед, если у нас есть тендерный комитет, которому мы и передали все функции по организации торгов, ликвидировав СГУП и отказавшись от услуг сторонних компаний. Этому предшествовал эксперимент: параллельно СГУПу мы привлекли в качестве операторов торгов сторонние организации — Российский аукционный дом и аукционный центр ИФК "Солид". Это привело к тому, что все операторы пожелали продавать крупные городские активы. Но есть и рутинная работа, связанная с организацией торгов по недвижимости для тех же представителей малого бизнеса,— сотни небольших объектов площадью по 20-30 или 100-200 кв. м. С другой стороны, у потенциальных покупателей всегда возникал один и тот же вопрос: почему нельзя найти информацию о продаваемом имуществе на единой площадке?