К началу лета на рынке загородного жилья стала все явственнее проявляться тенденция насыщения спроса на дешевые таунхаусы. Однако пока девелоперы продолжают наращивать предложение этого вида жилья.
Сегодня более половины проектов на загородном рынке реализуются в зоне для постоянного проживания — в пределах тридцатиминутной транспортной доступности от черты города или КАД
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Основной тенденций спроса продолжает оставаться ориентация на объекты экономкласса, которые составляют реальную альтернативу городским коммунальным квартирам, в тоже время продажи участков без подряда в поселках без внятной концепции уже не пользуются большой популярностью среди клиентов загородного рынка, несмотря на их относительную дешевизну.
Олег Карзов, директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар", считает, что на текущий момент самым востребованным сегментом на рынке загородной недвижимости являются малоэтажные комплексы и таунхаусы. "Также в последнее время все больше развивается рынок мультиформатных комплексов, например, коттеджные поселки ("Близкое" и Mistola Hills) . Данный формат минимизирует риски застройщиков, поскольку объединяет сразу квартиры, таунхаусы и коттеджные поселки. Сейчас в Москве наблюдается бум малоэтажного жилья, что и ожидает Санкт-Петербург в ближайшее время", — рассказал он.
Между тем Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит, что в последнее время наблюдается тенденция снижения спроса на дешевые и малогабаритные таунхаусы. "Пусть количество сделок равно тому же периоду прошлого года (106), эксперты загородного рынка наблюдают отрицательную тенденцию в этом сегменте. Прежде всего это связано с перенасыщением загородного рынка таунхаусами экономкласса. Если не учитывать последние пару лет, у потребителей рынок загородной недвижимости ассоциировался с жильем комфорт- и элит-классов, которые с начала текущего года начали пользоваться большим спросом, в отличие от дешевых таунхаусов", — полагает она.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", также полагает, что итоги развития рынка загородной недвижимости в первые месяцы 2013 года показывают, что рынок постепенно насыщается дешевым предложением таунхаусов. "Девелоперы продолжают по инерции наращивать объем предложения блок-секций, ориентируясь на показатели спроса прошлого года, и сегодня на рынке предлагается более 4 тыс. домовладений в таунхаусах, которые смогут быть реализованы в течение ближайших двух-трех лет — при условии затормаживания темпов выведения подобных проектов рынок. В то же время следует отметить, что растет и число более дорогого качественного предложения, чего в последние годы не было", — полагает он.
Следует отметить, что таунхаусы востребованы и в Москве. Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании "Пробизнес-Девелопмент", говорит: "Массовый спрос по-прежнему сосредоточен в сегменте участков без подряда, малоэтажных пригородных ЖК (это главным образом спрос сегментов "эконом" и "суперэконом"), а также таунхаусов (сегменты "эконом" и "бизнес"). С точки зрения инвестиционной привлекательности наибольший потенциал у загородных проектов, в состав которых входят таунхаусы, расположенных вблизи столицы и крупных подмосковных населенных пунктов. Особенно перспективны вложения в объекты такого рода на Новорижском, Ярославском, Минском направлениях".
Все дальше и дальше
Постепенно рынок загородного жилья отдаляется от границ Санкт-Петербурга, появляются предложения в Волховском, Волосовском, Лужском районах. Это сегмент дач. Чем дальше от города, тем более привлекательное по цене предложение можно найти. Традиционно южные районы обладают более низкой активностью покупательского спроса, что отражается на цене предложения, но постепенно уже в течение последних нескольких лет популярность южных направлений растет. Также определенный потенциал для развития имеет Приозерский район, который, обладая уникальной природой, не может похвастаться сбалансированным предложением. Стимулом к развитию здесь послужит решение транспортного вопроса, говорят аналитики.
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга и продаж ЗАО "Управляющая компания "Старт Девелопмент"", отмечает: "В целом начало 2013 года для рынка загородного жилья было спокойным и ровным, без потрясений. По-прежнему на рынок выводились новые проекты, даже, несмотря на "несезон", но уже не такими стахановскими темпами, как это было в 2012 году. Сохранилась тенденция к уменьшению метражей домов и поиску новых форматов предложения. Поэтому средние цены на домовладения стоят на месте, но в пересчете на квадратный метр мы зафиксировали рост стоимости — на 5,5 процента по коттеджам и 14 процентов по таунхаусам за первый квартал 2013 года".
Предложение в южном направлении от Петербурга в среднем на 20% дешевле, чем в северном и восточном, говорит госпожа Шишулина. Но все-таки юг, по ее словам, нельзя назвать недооцененным — он однозначно востребован у покупателей, именно в этом направлении фиксируется наибольшее число сделок в экономклассе. При этом Гатчинский район дороже Ломоносовского — здесь больше поселков на землях ИЖС.
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, отмечает: "Весной наибольшее число загородных комплексов было сконцентрировано во Всеволожском (27 процентов проектов), Выборгском (17 процентов), Ломоносовском (14 процентов), Приозерском (9 процентов) и Гатчинском (по 8 процентов) районах".
Более половины проектов реализуются в зоне для постоянного проживания (в пределах тридцатиминутной транспортной доступности от черты города или КАД), 158 проектов (около 44% от общего числа) располагаются в зоне для дачного проживания.
Загородный парадокс
Рассуждая о других тенденциях, эксперт — директор западного департамента и офиса на ул. Белы Куна, 4, ООО "Александр Недвижимость" Наталья Тушина отмечает, что неожиданно большой интерес наблюдался к коттеджам ценовой категории 25-35 млн рублей. "Но при большом объеме предложений по вышеуказанной цене, покупатели жаловались на несоответствие выставляемой цены и качества постройки коттеджей: неудачная планировка, устаревшие отделочные материалы, морально устаревший подход к коммуникациям", — рассказала она.
Максимальное количество покупателей, по словам госпожи Тушиной, наблюдается в сегменте недорогих участков, как ИЖС, так садоводств (до 500 тыс. рублей), на втором месте по спросу дачи до 1,5 млн рублей. "Меньше желающих на жилые дома, особенно в южном направлении, по цене свыше 4 млн рублей и на дачи свыше 2,5 млн рублей. Казалось бы предложений в садоводствах готовых дач много, но как оказалось, найти для покупателя дачу бревенчатую или из бруса с двумя комнатами на первом этаже и душевой до 3 млн рублей почти невозможно", — удивляется госпожа Тушина.
Наиболее дешевыми направлениями по ее словам, по-прежнему можно считать Волосовское. Тосненское, Кировское, но это не значит, что в этих направлениях нет мест с высокими ценами на загородную недвижимость. "Недооцененными, я считаю, Лодейнопольское направление с его красивыми реками, озерами и лесами с хорошей транспортной доступностью и Кингисеппское направление, где цены значительно ниже Выборгского, но практически та же природа и теплее", — резюмирует госпожа Тушина.
В целом же, как говорят эксперты, на рынке по-прежнему ситуация не слишком позитивная.
Елена Карасева, директор по маркетингу компании "Петростиль", сокрушается: "По итогам оценки пяти месяцев 2013 года должна признать, что общий экономический фон сейчас не внушает оптимизма. Мы не видим поводов для паники, но здоровый реализм должен присутствовать при оценке текущей ситуации. В текущем году пока не наблюдается сезонного всплеска обращений на рынке недвижимости".
Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", также говорит о том, что с начала 2013 года существенных изменений на рынке загородной недвижимости не произошло. "За последние несколько лет ликвидность на рынок вернулась, но спрос остается скорее слабым. Основное давление оказывает общая неблагоприятная макроэкономическая ситуация. Загородный рынок более остро реагирует на изменение общей конъюнктуры — корректируется сильнее и восстанавливается дольше", — рассуждает аналитик. Цены, по его словам, сдерживает заметно увеличившийся за несколько посткризисных лет объем предложения. "В данном сегменте, в отличие от ситуации на рынке городского жилья, где навес предложения почти полностью был выбран за счет бурного роста ипотечного кредитования, поддержка кредитования ощущается довольно слабо ввиду второстепенного характера рынка. Очевидно, что покупка загородного жилья для основной массы потребителей не приоритетна, что выражается прежде всего в повышенной эластичности спроса", — резюмирует господин Клягин.