Рисковые инвестиции

Наиболее интересным сегментом для инвестиций по-прежнему остается недвижимость. Однако и здесь риски все еще довольно высокие.

Эксперты говорят, что низкие риски прямо противоречат высокой доходности. Самое главное для инвестора — найти оптимальное соотношение "риск/доходность".

"Чем больше рисков у анализируемого объекта, тем выше ожидаемая доходность. Вопрос заключается в возможности управления рисками и их минимизации. При этом речь идет не только о юридических рисках, связанных с процессом приобретения объекта или градостроительных особенностей локации, но и маркетинговых рисках, связанных с возможным сокращением доходной части, например, из-за ухода некоторых арендаторов. Также следует учитывать и управленческие риски, которые всегда велики при приобретении объекта", — рассказывает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

"Для Петербурга сегодня наиболее актуален законодательный риск. У городского руководства еще не сформировалось представление о том, как должен развиваться Петербург. Рынок стоит в паузе, которая грозит затянуться", — предупреждает Светлана Чевдарь, директор департамента консалтинга и оценки недвижимости КГ "ЛАИР".

Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург", партнер говорит, что при инвестировании риски существуют на каждом из этапов. "Объект изначально может быть неправильно оценен (приобретен по завышенной стоимости), неправильно проведена юридическая проверка документов (объект может иметь обременения), неправильно составлена техническая документация, не просчитана финансовая модель", — приводит примеры господин Радзимовский.

По словам Дмитрия Куниса, президента компании STEP, в краткосрочной перспективе преобладают низкая ликвидность объектов и сложное прогнозирование сроков выхода, в долгосрочной — валютные риски и изменение макроэкономической ситуации. Отличной иллюстрацией, по мнению господина Куниса, служат два кризиса рынка недвижимости и краткосрочные спады, которые нам приходилось наблюдать.

Высокая доходность, по словам Алексея Филимонова, генерального директора Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, генерируется за счет комбинации двух факторов — высокий уровень спроса и дефицит предложения.

Жилье как драйвер роста

Участники рынка говорят, что сегодня наиболее привлекательны для инвестирования жилая и торговая недвижимость.

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", полагает, что наименее рискованным на сегодняшний момент является сегмент жилой недвижимости. "На рынке нет ни одного примера убыточного проекта. Так или иначе, квартиры в построенном доме разойдутся, а это значит, что мы сейчас находимся на рынке производителя. Люди приобретают те объекты и по той стоимости, которые им предлагают строительные компании. Когда появится хоть один дом, который не будет распродан по заявленной цене, тогда начнется диктат покупателя. Рынок идет к нему очень быстро", — полагает господин Оноков.

"В сегменте жилой недвижимости наиболее привлекательна реализация проектов комфорт-класса, так как здесь наблюдается устойчиво высокий спрос при ограниченном объеме предложения. В отличие от объектов в высоком ценовом сегменте, проекты комфорт-класса ориентированы на более массового потребителя. При этом, в отличие от экономкласса, у этого сегмента нет таких рисков, как плохая транспортная доступность, отсутствие насыщенной социальной и коммерческой инфраструктуры рядом, — поясняет Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest. — Инвестиции в бизнес- и элит-классы также остаются интересными. Здесь довольно высок маржинальный потенциал. Хотя надо отметить, что сам сегмент стал уже, и при реализации проектов здесь нужно очень осторожно подходить к выбору локации и технических характеристик объекта. В сегменте торговой недвижимости интересны небольшие торговые центры площадью до 5 тыс. кв. м в центральных и примыкающих к ним районах города. Сейчас уже не принципиально их расположение вблизи станции метро. Главное, чтобы торговый комплекс находился в густонаселенном районе, вблизи жилой и коммерческой застройки. Также интересны и объекты, меньшие по площади (1-3 тыс. кв. м)".

Алексей Филимонов считает, что благодаря стабильно высокому спросу, наиболее перспективный и наименее рискованный для инвестиций сегмент рынка сегодня — жилая недвижимость экономкласса.

Денис Радзимовский не разделяет мнения коллег: "Жилая недвижимость уже не самый интересный сегмент для инвесторов. Учитывая, что сроки ввода объектов в эксплуатацию достаточно часто переносятся, доходность таких вложений на сегодняшний день снизилась до уровня 3-7 процентов".

По мнению Андрея Тетыша, председателя совета директоров АРИН, в рейтинге наиболее привлекательных объектов лидируют объекты стрит-ритейла, поскольку в этом сегменте соотношение доходности и рисков оптимально.

Владимир Сергунин, директор по развитию бизнеса компании "Colliers International Санкт-Петербург", полагает, что показатели доходности выше у коммерческой недвижимости. Элитная жилая недвижимость имеет показатели доходности 2-5%, экономкласса — чуть выше, от 5 до 8%, а коммерческие проекты — от 9 до 13% в зависимости от типа и класса, подсчитал господин Сергунин.

"С точки зрения текущей доходности коммерческая недвижимость имеет более высокие показатели, а с точки зрения потенциала роста стоимости показатели жилой и коммерческой недвижимости примерно равны, поэтому инвестиции в коммерцию более привлекательны. В зависимости от объема планируемых инвестиций можно подобрать наиболее подходящий объект: для малых инвесторов (до $5 млн) — это объекты стрит-ритейла, для средних ($5-50 млн) — это небольшого формата торговые центры либо бизнес-центры, для крупных (от $50 млн) — крупноформатные торговые центры, бизнес-центры, склады", — поясняет Владимир Сергунин.

В ожидании дивидендов

Дарья Пичугина, аналитик "Инвесткафе", говорит, что в России традиционно привыкли к быстрой окупаемости — не более 10 лет.

Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, подсчитал, что жилые проекты окупаются в среднем за 3-5 лет в зависимости от масштаба. Минимальный срок окупаемости торговых объектов, по его словам, составляет от 7 лет и зависит от локации и проходимости, а бизнес-центры окупаются более чем за 9 лет.

Светлана Чевдарь добавляет, что гостиничные проекты рассматриваются при сроках окупаемости 10-12 лет, а складские — 7-8 лет.

Если говорить о готовых объектах, то средний уровень ставок капитализации в Петербурге в настоящий момент находится в пределах 10% для офисных и торговых объектов, 13% — для складского сегмента, уточняет Владислав Фадеев.

Алексей Филимонов полагает, что ожидаемая инвесторами ставка капитализации для стабилизированных активов составляет от 10%, а срок окупаемости — менее 10 лет. В рамках девелоперских проектов ставка IRR составляет от 25%.

Владимир Сергунин говорит, что все зависит от типа инвесторов. Так, мелких инвесторов, по его словам, устроят сроки от 5 до 8 лет, средних — от 8 до 10 лет, крупных — от 9 до 11.

Заманить инвесторов климатом

Эксперты рынка дают неоднозначные оценки инвестиционному климату в стране и в Петербурге в частности, но единодушны в том, что число иностранных инвесторов на рынке не растет.

"В Петербурге инвестклимат неблагоприятный. Вкладывают в город в основном местные инвесторы, сторонних игроков мало, что свидетельствует о невысокой привлекательности региона. Новых крупных инвесторов на рынке я не вижу. Деятельность ведут закрепившиеся игроки, которые продолжают бизнес в силу развитости своей инфраструктуры и знакомства с рынком", — иллюстрирует сложившуюся ситуацию Дмитрий Кунис.

"Иностранные инвесторы считают инвестиции в российскую недвижимость высокорискованными. Пока в мире существует нестабильная экономическая ситуация, инвесторов, готовых вкладываться в подобные проекты, весьма мало, — считает Светлана Чевдарь. — Привлечь инвесторов можно путем сокращения административных барьеров, при обеспечении прозрачности сделок и госгарантий, создании совместных фондов инвестиций".

Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, рассказывает, что на данный момент на рынке представлен ряд крупных международных инвесторов. Среди них профессионалы рынка недвижимости и институциональные инвесторы из США, Кореи, Великобритании, скандинавских стран. "Международных инвесторов привлекает доходность, существенно более высокая, чем на развитых рынках. Но для принятия решения об инвестировании им нужна уверенность в политической стабильности и в макроэкономических основах, а также качественные активы", — отмечает господин Владимиров.

Ксения Орлова, руководитель проекта Vertical компании NAI Becar, полагает, что сейчас климат на инвестиционным рынке является благоприятным. По ее словам, значительно увеличилась доля инвестиций в жилую недвижимость, также востребован сегмент стрит-ритейла и различные партнерские программы по вложению в торговые комплексы и бизнес-центры.

Владимир Сергунин говорит, что с точки зрения готовых активов инвестклимат на сегодняшний день достаточно здоровый.

Алексей Филимонов оценивает инвестклимат в России как сложный. "Крупные иностранные инвесторы, готовые вкладывать в российский рынок недвижимости, есть, но их немного, два или три. Россия — неприоритетный рынок для иностранных инвесторов. Камень преткновения — отсутствие предложений, соответствующих мировым стандартам", — полагает господин Филимонов.

Игорь Оноков говорит, что крупные инвесторы сейчас уходят из России, что в очередной раз подтверждает плохое состояние инвестиционного климата в стране.

"Вкладывать деньги в российский рынок недвижимости все еще готовы наши соседи — финские и шведские компании. Их финансовые обороты поддерживаются основным капиталом у себя на родине. Также у них есть возможность пользоваться кредитами на хороших условиях у себя в стране. Это и позволяет им благополучно существовать на российском рынке, — поясняет господин Оноков. — Чтобы привлечь и удержать зарубежных инвесторов, должны быть жесткие и одинаковые для всех правила игры. Несправедлива ситуация, когда владельцам незаконных строек власти Петербурга объявили "амнистию" и дали возможность подать в Госстройнадзор все необходимые документы. У всех должны быть равные права. Такие ситуации портят инвестклимат в стране".

Алена Шереметьева