После финансового кризиса 2008 года, заставившего продавцов многократно переписывать ценники, каждый раз понижая ценовую планку, многие махнули на Испанию рукой: мол, этот рынок, конечно, когда-нибудь восстановится, но не в этой жизни. А между тем сейчас, спустя пять лет, в некоторых испанских городах возрастает покупательская активность. Так пора ли уже покупать Испанию?
За последние пять лет количество жилых объектов, выставленных на продажу в Испании, выросло на 1 млн единиц
Фото: DPA/ AFP
История с географией
Специалисты расходятся в оценках относительно того, в каком году берет начало знаменитый испанский бум и когда он начал спадать. Иван Пушкарев, коммерческий директор агентства недвижимости BarcinoHomes (Барселона), считает, что рост цен начался в 2002 году, замедлился в 2007-м, а резкое падение началось в 2009-м. Юлия Кожевникова, эксперт портала Tranio.ru, говорит о периоде роста с 1996 по 2006 год: "В эти годы в среднем по стране жилье подорожало на 197% (на 117% в реальном выражении, то есть с учетом инфляции), в Каталонии, Андалусии и Валенсии — на 250% (на 155% в реальном выражении)".
В то время Испания была среди европейских стран с самым высоким темпом роста цен, и вот это вроде бы не могло не настораживать думающих инвесторов. Но даже осторожные англичане, имеющие куда больший опыт вложений в недвижимость, чем российские покупатели, попадались на удочку рынка. Управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс рассказывает историю одного особенно "удачливого" частного инвестора из Великобритании. В 2003 году он купил квартиру с одной спальней за €122 тыс., включая налоги. Максимальная цена продажи в 2008 году была €180 тыс. Но продавать свое приобретение не спешил, надеясь заработать еще больше. Когда до него наконец дошло, что цены будут только падать, ему уже предлагали за нее €100 тыс. Расставаться с квартирой за такие деньги он не захотел и дождался 2011 года, когда за его недвижимость максимально давали уже €85 тыс., а на руки он мог получить только неполные €81 тыс. С тех пор цены еще снизились, и теперь, если он все же надумает продавать, то за десять лет потеряет более 47%, а от пика цены в 2008 году и того больше — порядка 72%.
С 2008 года жилых объектов, выставленных на продажу, в Испании стало на 1 млн единиц больше, свидетельствует управляющий партнер консалтинговой компании Pragmatika Евгений Редькин. При этом оценка жилого парка стала на €1 трлн меньше.
По некоторым данным, падение цен в некоторых районах Испании с 2008 года составило до 40%.По оценке Банка Испании, цены на недвижимость снизились от своих максимальных значений в 2008 году в среднем на 15,4% в абсолютных цифрах и более чем на 20% в реальном выражении. "Но эти данные выглядят слишком оптимистично",— считает господин Редькин. В некоторых провинциях спад достиг 24%. В то же время в некоторых прибрежных городах падение было еще большим. Например, в Марбелье цены на недвижимость упали на 40%, а в Торревьехе и на Ивисе — на 31% и 29% соответственно.
Еще более категоричен Иван Пушкарев: "Средняя цена на жилье в период расцвета сектора, в конце 2006 — начале 2007 годов, превышала €3,5 тыс. за квадратный метр. Это означает, что за пять лет цена снизилась вдвое". Юлия Кожевникова приводит собственные расчеты, которые показывают, что снижение в целом по стране составило за шесть лет 34,6%, при этом сильнее всего подешевели Валенсия (37,7%) и Каталония (35,9%). Меньше других пострадали Кантабрия (25,5%) и Канарские острова (25,4%). Игорь Индриксонс говорит о 37-процентном снижении испанского рынка за этот же период.
И больше ничего не строить
Одна из основных проблем, связанных с недвижимостью в Испании сегодня,— большие запасы нераспроданного жилья, построенного в период строительного бума. Самую скромную оценку дает Ассоциация строителей Испании — 675 тыс. жилых единиц. По другим данным, сегодня избыток предложения составляет от 850 тыс. до 900 тыс. объектов, из них около 250 тыс. принадлежат испанским банкам. Игорь Индриксонс куда более пессимистичен: "На сегодня общий объем выставленной на продажу в Испании недвижимости составляет 2 млн объектов только на первичном рынке и в разы больше — на вторичном. При нынешних темпах продаж на реализацию такого количества уйдет 15 лет, если достроить брошенные объекты, приплюсовать вторичный рынок и больше ничего не строить".
Испанские строители, по всей видимости, таких советов получили предостаточно и прислушались к ним. По данным портала Kyero, за первые два месяца 2013 года в Испании было завершено строительство 10,9 тыс. жилых объектов. Это на 44% меньше, чем за аналогичный период 2012 года. Всего в 2012-м было построено 120 тыс. объектов.
Игорь Индриксонс считает, что падение строительной отрасли в 2012 году в целом по стране составило 31,3%. "Например, в январе текущего года в Испании было выдано 3274 заявки на лицензирование нового жилого строительства. Это ничтожная цифра, особенно в сравнении с годами бума",— замечает эксперт.
Юлия Кайнова, директор по маркетингу Century 21 BeverlywoodRealty, рассказывает о том, что в 2011-м стройки начали оживать. "За последние годы застройщики активно перекупали буквально за копейки недострои своих менее удачливых коллег",— говорит эксперт. Достроив объект, им все равно приходилось предоставлять немаленькие скидки покупателям, но многим при этом удавалось оставаться в плюсе. Если судить по показателям 2012 года, то плюс получился не очень большой.
В целом за первые 11 месяцев 2012 года разрешений на строительство нового жилья в Испании было выдано 41 606 — это на 42,9% меньше, чем за этот же период 2011 года. К слову, в благополучном 2007 году разрешение на строительство было получено в 651 427 случаях — и это на 25% меньше, чем в рекордном 2006-м. Тогда было выдано 865 561 разрешений.
Стопроцентный кредит
Одна из причин того, что пузырь лопнул с таким треском и все еще продолжает сдуваться, заключается в том, что испанские банки в период роста охотно выдавали ипотечные кредиты под низкий процент, не заглядывая в ближайшее будущее, которое внезапно оказалось для них самих совершенно безрадостным. "Сумма еще не погашенных ипотечных кредитов, выданных испанскими банками, составляет €400 млрд, что эквивалентно 40% ВВП страны",— рассказывает Евгений Редькин. Обеспечением этих займов является недвижимость, которая продолжает падать в цене. Кроме того, по оценкам Банка Испании, кредиты на общую сумму €180 млрд являются "потенциально проблемными". Учитывая растущий уровень безработицы в стране, который в 2012 году составил почти 25%, предполагается дальнейшее увеличение объема "залоговой" недвижимости.
Банки, конечно, жаждут избавиться от объектов, которые приносят им одни убытки. "Сейчас в банках предлагают огромные скидки на квартиры и виллы, иногда до 70% от стоимости, и дают кредиты вплоть до 100% под 3,6-4,5% годовых",— говорит Игорь Индриксонс. Некоторых покупателей это прельщает: и квартира в средиземноморской стране, и платить по чуть-чуть. А вдруг потом еще и продать выгодно удастся?
Эксперт предостерегает: банковская недвижимость, как правило, находится в плачевном состоянии, поскольку бывшие владельцы, у которых эту собственность забрали, по устоявшейся в Испании традиции перед тем, как покинуть ее, выламывают сантехнику, портят розетки — в общем, стараются привести свой бывший домик в полную негодность. К тому же эти объекты, как правило, находятся отнюдь не в престижных местах. Но если желание купить непреодолимо, прежде чем принимать решение и подписывать договор, стоит, во-первых, съездить и придирчиво осмотреть объект, а во-вторых, проконсультироваться с юристом, который разъяснит вам значение всех пунктов договора: иногда в документах, которые составляются в банках, встречаются подводные камни.
Звездные инвесторы
Снижение цен на недвижимость привлекло на рынок Испании крупных и известных инвесторов, один из которых — американский магнат Дональд Трамп. Финансист изучает возможность не только вложения собственных средств в объекты испанской недвижимости, но и привлечения партнерских капиталов. "Испания — великая страна, но сейчас она серьезно больна, и этим надо воспользоваться",— сказал господин Трамп в интервью телеканалу CNBC.
Другой инвестор из США, Шелдон Адельсон, владеющий корпорацией Las Vegas Sands, планирует построить на окраине Мадрида крупный проект Eurovegas. На площади, равной 750 футбольным полям, расположится крупнейший в Европе центр игр и развлечений, включающий казино и сопутствующую игорному бизнесу сферу обслуживания. Строительство начнется уже в этом году, завершение работ предусматривается через девять лет. Проект предусматривает возведение 12 отелей, 6 казино, а также спортивные сооружения, в том числе поля для гольфа.
В 2013 году около Мурсии начато строительство тематического развлекательного парка кинокомпании "Парамаунт" ParamountPark (по аналогии с Disneyland) и LifeStyleCenter. Их обещают закончить быстрее — к 2015 году.
Наиболее заметной сделкой на Пиренейском полуострове стало приобретение 439 объектов залогового жилья, находившихся на балансе банка La Caixa. Оптовым покупателем стал мексиканский предприниматель Карлос Слим (возглавляет список самых богатых людей мира по версии журнала Forbes). Общая сумма сделки составила €428,2 млн.
Это сладкое слово "халва"
Правительство Испании полагает, что цены на недвижимость уже достигли дна, но, как справедливо замечает Игорь Индриксонс, на чем основаны такие заявления, не совсем понятно, тем более что делаются они не впервые. Ощущение такое, что власти рассчитывают на магический эффект, хотя всем известно, что никаких последствий от подобных повторений обычно не бывает. "Ведь в экономике в целом перелома к лучшему им пока добиться не удается",— говорит господин Индриксонс. А без общего подъема рынок недвижимости вряд ли оживет. Эксперт предполагает, что снижение цен на недвижимость будет продолжаться как минимум около двух лет, несмотря на все действия правительства, которые пока ощутимого результата не приносят. Отменив налоговые льготы на приобретение с января этого года, власти уверяют, что отмена не затрагивает иностранных инвесторов, но инвесторы считают по-другому. "Именно поэтому иностранцы в 2012 году стали покупать более активно. Но подавляющее большинство покупателей делали это не в инвестиционных целях, а лично для себя",— говорит Игорь Индриксонс. Что ж, если покупка обдумана и запланирована, грех не воспользоваться моментом, пока льготы при оформлении еще действуют.
Были и другие нововведения, которые сначала принимались, а когда становилось понятно, что они не работают, тут же отменялись. "Такое ощущение, что власти просто пробуют разные варианты — вдруг что-то поможет",— делится впечатлениями господин Индриксонс.
Единственной более или менее удачной мерой аналитикам представляется закон о выдаче вида на жительство иностранцам, купившим недвижимость в Испании. "Этот закон рассматривался около года и был постоянным поводом к полемике",— рассказывает Юлия Сацюк из юридической компании BALCELLS Group (Барселона).
Изначально планировалось установить минимальный лимит на покупку в €160 тыс. Однако финальная версия закона, который вступит в силу с 2014 года, уже говорит о €500 тыс., причем недвижимость на эту сумму должна быть куплена исключительно на деньги, ввезенные в Испанию, выделение на это кредитов испанскими банками исключено. В испанских деловых кругах полагают, что новый закон окажется не очень эффективным, поскольку состоятельные россияне предпочтут Испании Британию или Швейцарию.
Кроме того, напоминает Юлия Кайнова, никто не отменял старого закона о предоставлении вида на жительство без права на работу иностранцам, имеющим в собственности любое (и даже купленное в ипотеку) жилье в Испании.
По дешевке уже не получится
Любой кризис всегда приводит покупателей, которые спешат на распродажу, и, как следствие, самые дешевые объекты постепенно вымываются с рынка. "В 2012 году было возможно приобрести хорошие апартаменты на побережье Коста-Бланки, имея бюджет €50 тыс. Сейчас рассчитывать на подобную удачу приходится с трудом",— делится наблюдениями Иван Пушкарев.
Наиболее интересные объекты не дешевеют даже в кризис. Юлия Кайнова рассказывает о дуплексах-таунхаусах в стиле хай-тек в Гуардамаре (Коста-Бланка) в 150 м от моря стоимостью €530 тыс.— именно в кризис они распродались быстрее всего. Сейчас в этом жилом комплексе остался всего один объект, с панорамным видом на море, построенный по спецзаказу компании, которая затем разорилась и не смогла выкупить свой заказ. Площадь дуплекса составляет 300 кв. м, стоимость — €750 тыс. "Скидок на эти дома не было ни до кризиса, ни после",— замечает эксперт.
Все аналитики так или иначе сходятся в одном: в кризис покупать недвижимость, безусловно, выгодно, в том числе в Испании. Но делать это следует осторожно, поскольку многие объекты, которые сейчас отдают задешево, по разным причинам именно дешево и стоят.
Инвестиции в протесты
После кризиса рынок Турции достаточно быстро восстановился и считался одним из самых привлекательных в регионе с точки зрения инвестиций. Особенно это касалось недвижимости Стамбула и курортных районов, куда вкладывались зарубежные инвесторы. Однако недавние политические волнения в стране поставили под большое сомнение перспективность таких вложений.
Спрос откладывается
На сегодняшний день россияне являются одними из самых активных покупателей турецкой недвижимости. "В Турции в основном покупают россияне, которые привыкли отдыхать там. Среди россиян покупает недвижимость в этой стране небольшая часть инвесторов от общего числа, однако на турецком рынке российские клиенты в настоящее время остаются основными покупателями из-за рубежа",— говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. При этом, по ее словам, в 90% случаев русские покупают апартаменты в комплексах на побережье. "По нашему опыту продаж турецких девелоперских проектов большое количество покупателей немного озабочены тем, что Турция — это страна с мусульманскими традициями, поэтому даже в брошюрах по турецким девелоперским проектам, которые мы предлагали русским покупателям, постоянно подчеркивалось, что Турция — это светское государство с космополитичными жителями и отсутствием на протяжении длительного времени различного рода волнений",— рассказывает директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева. При этом, по ее словам, фактически в Турции существуют туристические зоны, где преобладает спрос со стороны покупателей из определенных стран. И те места, которые интересны, например, британским покупателям, такие, как Измир, не входят в топ-5 по престижности и востребованности среди россиян.
По словам Екатерины Тейн, последние события, несомненно, отразятся на местном рынке. "Хотя турецкая экономика и туризм в последние годы активно развивались, тем не менее у наших соотечественников всегда был определенный уровень недоверия к этой стране: Восток, другая религия, другая ментальность",— говорит эксперт. По словам Елены Юргеневой, те, кто планировал покупку недвижимости в ближайшее время в этом месте, скорее всего, сейчас возьмут паузу и будут наблюдать за развитием событий. "В зависимости от того как они будут развиваться, к осени можно будет сделать первые выводы о том, насколько сказался данный кризис на рынке недвижимости. Однозначно можно уже сейчас утверждать, что объем сделок, безусловно, сократится и будет формироваться определенный отложенный спрос",— говорит эксперт.
Цены пока стоят
Если турецкому правительству удастся в кратчайшие сроки стабилизировать ситуацию, то уже в следующем году этот отложенный спрос материализуется в виде конкретных сделок. Если же волнения затянутся, как в Египте, где до сих пор наблюдаются массовые выступления протеста, то, вероятнее всего, мы увидим довольно серьезный откат рынка Турции на позиции двух-трехлетней давности. В целом, по мнению управляющего инвестициями в недвижимость Игоря Индриксонса, рынок недвижимости начинает реагировать на любые события в течение шести месяцев.
"Цены на недвижимость реагируют на происходящие события и изменения, как правило, с существенной задержкой, которая может доходить до полугода",— соглашается президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Именно через это время можно ожидать серьезных колебаний цен. Как прогнозирует Игорь Индриксонс, кратковременный спрос на покупки упадет моментально, но в ближайшее время цены опускаться не будут. "Те, кто планирует покупку, или те, кто находится в процессе заключения сделки, скорее всего, задумаются на тем, стоит ли игра свеч. Вероятно, они решат немного подождать и посмотреть, что произойдет дальше",— считает эксперт.
Впрочем, продавцы турецкой недвижимости на российском рынке уверяют, что инвесторам пока волноваться не стоит. Например, IntermarkSavills занимается реализацией проекта недвижимости в Турции — дорогостоящей резиденции Mandarin Oriental в Бодруме. "Ни демонстрации, ни забастовки в Европе не оказывают какого-то заметного долгосрочного влияния на рынок премиальной недвижимости. Флюктуации на фондовых рынках также случаются периодически под влиянием как общеэкономических событий, так и спекулятивных действий различных игроков рынка. Так что пока говорить о каком-то серьезном влиянии событий в Турции на рынок недвижимости, особенно премиальной, в этой стране рано",— уверяет директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова.