Господин Хамин рассказал Business Guide о своем видении развития жилищного строительства в Воронеже, объектах социальной инфраструктуры, а также о ситуации на рынке торговой недвижимости.
Евгений Хамин: «Для нас бизнес – не просто
бизнес, но преобразование города, в котором мы живем»
Business Guide (BG): В чем сегодня заключаются особенности жилищной застройки в целом и отличие предлагаемых концепций Воронежской девелоперской компании (ВДК) – по таким параметрам, как плотность застройки, социальная направленность?
Евгений Хамин (Е.Х.): Как правило, сегодня жилищная застройка не комплексная, не концептуальная, зачастую точечная. Но самый большой ее недостаток – это высокая плотность домов. Следствием этого является невыполнение застройщиками требований, связанных с нормативами по парковочным местам, правильным дворовым территориям, несоблюдение нормативов озеленения, отсутствие детских и спортивных площадок.
BG: Это принципиальная позиция «сделать не как все»?
Е.Х.: Такой позиции у нас нет. Есть позиция сделать правильно. И если кто-то стремится создавать правильные жизненные пространства, то мы и есть «как они». К примеру, в свое время в коммерческой недвижимости мы задали вектор развития отрасли – можно сказать, нам пришлось это сделать, так и в жилищном строительстве мы надеемся позитивно повлиять на этот рынок. В отношении ценовой политики мы работаем с меньшей маржей, чем традиционно принято на рынке жилья, потому что при более высоком качестве наша цена остается средней по городу.
BG: Почему в качестве генподрядчика жилых кварталов сделан выбор в пользу собственной структуры группы компаний? В чем преимущества?
Е.Х.: По своему опыту мы знаем, что собственными силами способны обеспечить лучшее качество, меньшую стоимость и, принципиальный вопрос, более сжатые сроки. Именно так мы строили наши объекты коммерческой недвижимости. При таких сроках, конечно, требуется грамотная организация работ, строгое соблюдение технологического процесса, привлечение серьезных подрядных организаций.
BG: Насколько сложно выдерживать обязательства перед Фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС) по срокам застройки бывших земель Воронежского агроуниверситета (ВГАУ)?
Е.Х.: Обязательства, которые мы приняли на себя, перед фондом РЖС жесткие, но разумные. Хочу отметить, что многое здесь зависит как от федеральных, так и областных и муниципальных структур.
Фонд РЖС – организация, которая для нас стала примером абсолютной федеральной структуры. Занимаясь бизнесом на протяжении 20 лет, с таким высоким качеством работы чиновников мы еще не сталкивались: подход максимально конструктивный. Люди приезжают, активно интересуются ходом работ, стараются помочь.
Также на данный момент мы выстраиваем отношения с городской администрацией – мы понимаем особенности настоящего периода и ожидаем, что и.о. главы администрации Воронежа Геннадий Чернушкин в ближайшее время вникнет в специфику своей новой работы и присоединится к решению вопросов.
По поводу сложности реализации проекта по адресу жилой массив «Олимпийский» могу сказать, что они такие же, как и у остальных застройщиков, – это дороги. Однако у нас в этом вопросе есть одно большое преимущество. Не только мы, но и другие застройщики бывших земель ВГАУ – ООО «Выбор», ОАО «ДСК», а также и дольщики, понимаем, что дороги будут сделаны, и это будут одни из лучших участков дорожной сети в городе. Уже определены способы и средства в решении этой проблемы, однако остались спорные вопросы с приоритетами выполнения работ – что делать в первую, что во вторую, а что в третью очередь.
Администрации области и города разработали проект развития дорожной сети этого района, в который входит расширение улицы Шишкова с продлением ее через новую улицу Загоровского до улицы Урицкого, строительство Олимпийского бульвара, который соединит улицу Шишкова с улицей Тимирязева, строительство участка дороги, который свяжет улицу Тимирязева с улицей Ломоносова, строительство новой Академической улицы, которая пересечет Олимпийский бульвар, реконструкция улицы Ломоносова, реконструкция развязки на пересечении улицы Антонова-Овсеенко с Московским проспектом и строительство от нее альтернативной улице Ломоносова объездной дороги в район агроуниверситета.
Реализация этих мероприятий уже объявлена в планах областной и городской администраций на 2013-2015 годы. И все мы – и застройщики, и жители этого района - рассчитываем на развитие внимания к этой проблеме. Кстати, в апреле с рабочим совещанием на участок застройки на улице Шишкова выезжал Геннадий Чернушкин, и решение этих вопросов он также обсуждал.
BG: Как вы оцениваете сегодня ситуацию на рынке реализации квартир: насколько высока конкуренция среди застройщиков, какового соотношение спроса и предложения? И в целом: какое жилье сейчас ищет покупатель?
Е.Х.: Ситуация сложилась вполне реальная, рыночная. Конкуренция среди застройщиков существует. Это полезно и для застройщиков, и для власти, и для покупателей: конкуренция правильно регулирует соотношение спроса и предложения. Житель теперь понимает, что нужно покупать не только квартиру, но выбирать то место, в котором он будет жить.
BG: Есть ли возможность появления среди проектов жилстроительства компании новых участков и проектов до 2015 года, учитывая возможность предоставления земель в Северном микрорайоне Воронежа, с одной стороны, и уже взятыми на себя обязательствами – с другой?
Е.Х.: Компания данными проектами ограничиваться не будет, и вероятность этого достаточно высокая. Но мы очень внимательно относимся к взятым на себя обязательствам.
BG: Несмотря на появление масштабных задач в реализации жилищной застройки, в управлении остаются значимые торгово-развлекательные объекты. Соответствует ли ожидаемый и реальный трафики посещений объектов ТРЦ компании? Приходится ли сейчас «бороться» за посетителя? Можно ли сегодня запустить проект и «забыть»?
Е.Х.: Мы наблюдаем полное соответствие ожидаемого и реального трафиков посещения объектов. Сегодняшняя тенденция, касаемо сити-парка «Град», – активное увеличение трафика гостей из соседних областей: однажды приехав посетить океанариум или парк аттракционов, они становятся постоянными посетителями «Града». Бороться за посетителя в прямом смысле слова не приходится. Больше времени мы уделяем стандартам обслуживания и удовлетворению спроса существующего потребителя, хотя продвижение тоже никто не отменял. Запустить и забыть проект сегодня нельзя.
BG: Способен ли воронежский рынок ТРЦ пустить новых игроков? И если да, то с какими форматами?
Е.Х.: На данный момент можно реализовывать проекты только формата «у дома». А через четыре-шесть лет емкость рынка позволит появиться проекту такого масштаба, как, например, ТРЦ «Мега», земля под строительство которого, как вы знаете, уже приобретена. Тогда формирование рынка коммерческой недвижимости будет завершено.
BG: Возможен ли выход ВДК на соседние регионы?
Е.Х.: Задача ВДК, как и всей ГК, прежде всего работать в нашем городе и области. Для нас бизнес – не просто бизнес, но преобразование города, в котором мы живем.
BG: Насколько своевременно появилась площадка Event-Hall в Воронеже? Как оценивается окупаемость проекта? Каких еще форматов (проектов) не хватает столице Черноземья?
Е.Х.: Необходимость появления концертного зала назрела уже давно. Об этом говорил и губернатор Алексей Гордеев. Наш проект концертного зала Event-Hall носит социально ориентированный характер, срок его окупаемости составляет более 10 лет. В рамках объектов индустрии развлечений и проведения досуга в Воронеже хватает всего с запасом на 10 лет. И, работая над проектом сити-парка «Град», изучая потребности региона, мы расширили развлекательную составляющую, включив в его состав уникальные объекты. А если кто-то реализует новый интересный проект нужного формата, мы будет только рады.
BG: Какова необходимость такой глобальной развлекательной составляющей в концепциях торговых объектов сегодня?
Е.Х.: В пригородных, суперрегиональных объектах это необходимо. В городских, районных – нет. Плюсы – более высокие трафики посетителей, минусы – очень сложная окупаемость.
BG: В концепциях проектов компании очевидно прослеживается ориентированность на спортивный образ жизни. С чем связан выбор?
Е.Х.: Действительно, в своих проектах мы ориентируемся на спортивный и здоровый образ жизни. Это связано и с растущим интересом жителей, и с одним из принципов компании – формировать этот растущий интерес. Выбор проекта для реализации строится на отсутствии нужной соответствующей инфраструктуры. В течение трех лет продолжат реализовываться интересные проекты в области физкультуры и спорта. Общая площадь спортсооружений – 34 тыс. кв. м (вновь возводимая и реконструируемая). В них будет создано порядка 800 новых рабочих мест. В одном из объектов появится аквацентр с четырьмя бассейнами, а также еще три бассейна в других. Общая площадь зеркала воды составит около 1,6 тыс. кв. м.