Покупатели элитной недвижимости становятся все более требовательными как к самим проектам, так и к окружению своих будущих квартир. Чаще всего это опытные "элитники", которые пожили и в исторических квартирах, и в загородных домах, похлебали лиха в первых элитных новостройках. Так чего же сегодня хотят такие покупатели?
Обязательными условиями для комфортной жизни при приобретении квартир сегодня являются подземный паркинг, огороженная и охраняемая территория, функциональная планировка и качественная инженерия
Фото: Михаил Разуваев, Коммерсантъ
Нынешний владелец элитной недвижимости чаще всего не госслужащий. Согласно анализу Forbes, это мужчина 40-50 лет, топ-менеджер большой компании либо владелец собственного бизнеса. У него есть жена, несколько детей и недвижимость, в которой он живет в данный момент, — она находится в его собственности. Объем свободных денег безбедного россиянина — от 1,5 млн рублей, в среднем — 10 млн рублей. Также эксперты отмечают, что этот человек любит порядок, ценит гармонию в семье, но времени дома проводит недостаточно, так как очень занят на работе.
Изменился образ покупателя и по социально-демографическим характеристикам. Как отмечают эксперты АРИН, более 80% покупок сегодня делаются с целью собственного проживания, а не для инвестиционных вложений. Именно поэтому у клиентов появляются повышенные требования к качественным характеристикам квартиры. Обязательными условиями для комфортной жизни при приобретении квартир сегодня являются подземный паркинг, огороженная и охраняемая территория, функциональная планировка и качественная инженерия.
Как отмечают эксперты, сегодняшний покупатель элитного жилья, как правило, уже в 90-х годах пожил в квартирах и домах, которые тогда считались самыми-самыми, и в первых объектах начала 2000-х, поэтому он отлично осознает, что ему необходимо и что он ищет. Такой клиент не готов платить за ненужные функции, зато он очень требователен к тому, что ему необходимо, говорят участники рынка. "Снизился средний метраж приобретаемых квартир. Если раньше жилье премиум-класса имело площадь от 150-170 кв. м, то сейчас таковым может называться и качественное жилье площадью 120 кв. м. Покупатели стали осторожнее относиться к новостройкам, особенно к заявленным характеристикам зданий", — говорит руководитель Premium Real Estate Виолетта Осыка. "Ценности постоянно меняются. То, что казалось современным и престижным десять лет назад, сегодня таковым уже не является, поэтому изучение потребительского мнения должно идти непрерывно. Мы сейчас на начальной стадии этого процесса. Например, в Европе при сегментации обращают внимание не только на функциональные потребности покупателей — учитываются также доход, возраст, состав семьи, профессия, наличие собственности, жизненные предпочтения потребителей. При таком подходе, по словам европейских специалистов, удается сформировать продукт, отвечающий требованиям покупателей", — рассказывает Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg.
С ним согласна Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака": "Очень многие объекты, громогласно декларировавшиеся как элитные, через несколько лет с трудом дотягивают до бизнес-класса. Сегодня элитное жилье — это не только местоположение, но и технические новинки, индивидуальный внешний фасад дома, паркинг, благоустроенная внутридворовая территория".
Место и окрестности
Традиционно считается, что элитность жилья определяет прежде всего его месторасположение. "В элитном классе в настоящее время все более заметно расслоение на небольшие объекты, расположенные в самых привлекательных местах в историческом центре города или вблизи парков Крестовского острова, и на более крупные проекты, которые все чаще будут появляться на месте бывших промзон. Например, все перспективы для застройки имеет сейчас Петровский остров. Мест для строительства элитных домов никогда не было в избытке, сейчас и вовсе найти лакуну для строительства в центре практически нереально. Соответственно, стоимость квартир в редких небольших проектах будет только расти", — утверждает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Но не все согласны с тем, что местоположение окончательно определяет элитность объекта. "Что мы видим в историческом центре? Рядом с элитным жилым комплексом — дома с коммуналками, раздолбанные дороги, по которым даже не в час пик невозможно проехать из-за пробок, плохая экология. Понятие элитности несколько шире — это образ жизни, когда ты знаешь всех своих соседей, которым не придет в голову мусорить в подъезде или ставить машину на газон. Кстати, количество соседей немаловажно: называть элитным дом на 500-1000 семей все-таки неправильно", — считает Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК "Сфера". По его мнению, премиальный образ жизни подразумевает несколько составляющих: "В первую очередь это окружение объекта — желательно, чтобы он был в удалении от магистралей с их непрерывным шумом, чтобы вокруг были зеленые насаждение, вода. Также важно небольшое количество жителей — в пределах сотни. Обязательно закрытый для въезда автотранспорта двор. Именно по таким параметрам мы формировали наш проект в Коломягах".
Части целого
Не менее важным элементом создания премиального образа жизни, кроме видовых характеристик и планировочных решений в квартирах, остается отделка и оформление мест общего пользования и входных групп. "Для объектов высокого класса это особенно важно. Оригинальное оформление способствует тому, чтобы при выборе жилой площади объект отложился в памяти у потенциального покупателя, оказался более запоминающимся и привлекательным. Таким образом, можно говорить о влиянии оригинального оформления на продажи", — полагает Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена". "При этом вид холла зачастую визуально позиционирует объект гораздо определеннее, чем, например, инженерно-технические характеристики. Это лицо дома, идентифицирующее его принадлежность к сегменту эксклюзивного, элитного или жилья бизнес-класса. Его окончательный вид в премиальном сегменте всегда требует специального дизайнерского решения — типовых проектов тут быть не может", — отмечает коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" Денис Бабаков.
Серьезно изменился за последние несколько лет подход к организации паркингов. Если раньше подземный паркинг мог быть только одноэтажным, то теперь одной из тенденций является использование автоматических, двухуровневых и многоуровневых парковочных систем, позволяющих обеспечить жилой проект достаточным количеством машино-мест, наиболее эффективно организуя и используя имеющееся пространство.
"Новостройки элитного сегмента отличает высокое качество строительства, применяются более дорогостоящие современные материалы и новые технологии, используется принципиально другая инженерная "начинка". Большее внимание уделяется и внутреннему пространству квартир. В новых домах оно организовывается с привлечением дизайнеров, исходя из современных требований и индивидуальных пожеланий покупателя", — говорит Павел Андреев, руководитель компании Л1. "Характерными признаками элитного дома считаются также продуманная планировка квартир и высокие потолки, качественные строительные и отделочные материалы, дорогой интерьер и индивидуальный экстерьер", — считает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".
Неотъемлемая черта элитного дома — продуманная многоуровневая система безопасности. Все это не столько подчеркивает статус жильцов, сколько позволяет им расслабиться после трудного рабочего дня, спокойно проводить время у себя дома, отпустить детей, не опасаясь за их безопасность.
В целом за 2012 год в сегменте "элита" цены выросли примерно на 9%. Средняя цена в этом классе сейчас составляет 233 тыс. рублей за квадратный метр. По сравнению с январем она немного снизилась — на 0,5%. За первый квартал 2013 года изменение цены в среднем по сегменту составило +1,5%.
"Люкса" много не бывает
Сегодня, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в продаже находятся квартиры в 27 строящихся объектах класса "элита" (на территории обжитых районов города — 25). Из них к подсегменту "люкс" относится 19 объектов (средняя цена квадратного метра в этом подсегменте сейчас составляет 202,275 тыс. рублей) и к подсегменту "де люкс" — 8 объектов (средняя цена квадратного метра — 297,856 тыс. рублей). Последний подсегмент — это эксклюзивные предложения с наилучшей локацией, наименьшим числом квартир и самыми "элитными" характеристиками.