Елена Юргенева, директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Russia & CIS
Цена на апартаменты в среднем на 15–20% ниже, чем на аналогичные по классу квартиры. В Москве предложение апартаментов сосредоточено преимущественно в бизнес- и элитном сегментах — 50% и 45% соответственно. На экономсегмент приходится лишь небольшая доля апартаментов, однако в последнее время застройщики активно расширяют портфель таких проектов и в этом сегменте.
Апартаменты хорошо сдаются в аренду, особенно если расположены в деловых районах. Но и небольшие апартаменты-лофты подходят для сдачи в аренду для семейного проживания, если такие объекты расположены среди жилой застройки, рядом с парками и детскими площадками.
Поскольку арендный доход возможно получать только тогда, когда объект построен и выполнена внутренняя отделка, мы рекомендуем инвестировать средства в покупку апартаментов для арендного бизнеса лишь на стадии полной готовности. Это позволит избежать рисков, связанных с затягиванием сроков строительства. Окупаемость такого вложения в среднем составляет 10–12 лет, что на сегодня для инвестиций в арендный бизнес на рынке элитного жилья является хорошим показателем. Однако не стоит забывать о возможном простое помещения, связанном с выездом одного арендатора и поиском и заселением другого.
В качестве дополнительных расходов стоит учитывать затраты на косметический ремонт, операционные (эксплуатационные) расходы и агентскую комиссию (0,5–1-месячная арендная плата) при поиске нового арендатора.
В целом для российского рынка формат апартаментов весьма перспективен, с ним связывают основные тренды развития рынка недвижимости в ближайшие годы. По нашим прогнозам, в 2013 году доля апартаментов на рынке московского жилья достигнет 25%. Этот формат также активно развивается в Санкт-Петербурге.
Что же касается Уральского федерального округа, то здесь рынок апартаментов, вероятно, будет развиваться умеренными темпами. В Москве и Петербурге апартаменты востребованы во многом из-за нехватки площадей, доступных для застройки, и, соответственно, необходимости размещать пригодные для жилья помещения в бывших промышленных зонах и встраивать квартиры в многофункциональные комплексы с офисами и торговыми центрами.
В крупных городах УрФО — Екатеринбурге и Челябинске ситуация иная. Предложение земли под жилую застройку здесь далеко не исчерпано. Кроме того, уровень цен на недвижимость в Екатеринбурге существенно ниже московского, и снижение стоимости объекта на 15–20% не оказывает такого решающего влияния на выбор квартиры, как в столице.