Среди екатеринбургских застройщиков набирает популярность формат апартаментов. Новый продукт позволяет снизить себестоимость строительства до 20% и вовлечь в оборот земельные участки, изначально предназначенные для строительства коммерческих объектов. Аналитики позитивно оценивают перспективы этого формата и связывают с ним основные тенденции развития российского рынка недвижимости в ближайшие годы.
Кризисная реакция
Термин «апартаменты» пришел с Запада и происходит от английского apartment — «квартира». В России он закрепился в несколько ином значении. Директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева рассказывает, что в мировой практике этим термином преимущественно обозначают квартиры с обслуживанием гостиничного типа (стойка администрации, уборка комнат и т.д.). Чаще всего они предназначены для длительной сдачи в аренду. В российской практике термин «апартаменты» применяется для обозначения жилых по сути помещений, юридически считающихся нежилыми.
По словам гендиректора компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексея Филимонова, первые апартаменты появились на российском рынке в начале 2000-х. Однако активный интерес девелоперов и покупателей к такому жилью возник несколько лет спустя. Толчком к развитию этого сегмента рынка отчасти послужил финансовый кризис 2008 года, из-за которого просел спрос на коммерческую недвижимость, и застройщики стали искать возможность для реализации бизнес-центров, «замороженных» из-за недостатка финансирования, — офисные проекты перепрофилировались в апартаментные.
В законодательном плане статус апартаментов закреплен только в приказе Минспорттуризма № 35 от 25.01.2011 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи». В соответствии с этим документом апартамент — это гостиничный номер высшей категории, включающий жилые комнаты общей площадью не меньше 40 кв. метров.
Существующие сегодня в России апартаменты аналитики условно делят на два сегмента. Первый, объясняет замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Михаил Якубов, — настоящие апартаменты, которые рассматриваются как дополнение к постоянному жилью или изначально покупаются для временного проживания. Они обычно называются сервисными апартаментами и включают расширенный набор услуг и сервиса. Второй сегмент — апартаменты как альтернатива постоянному проживанию в условиях острой нехватки жилья в хорошем месте по приемлемым ценам. «Это вариант для застройщика, который хочет построить жилье, но не может это реализовать с учетом проектных, финансовых или юридических ограничений», — отмечает Михаил Якубов.
Уральский акцент
Если в Москве доля апартаментов в общем объеме жилья на конец 2012 года, по оценкам консалтинговой компании Blackwood, составила порядка 16%, то на Урале этот рынок только формируется. В Екатеринбурге интерес к новому формату проявили порядка семи застройщиков. В эксплуатацию сданы два объекта, один из которых, построенный компанией «Верт-строй», по решению суда уже признан жилым многоквартирным домом. Однако когда в Екатеринбурге стали появляться первые проекты апартаментных комплексов, местные власти сразу заявили, что принимать их как жилье не будут. Массового перевода де-юре нежилых апартаментов в жилые в горадминистрации не ждут и после прецедента с «Верт-строем». По мнению начальника инспекции архитектурно-строительного контроля департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаила Волкова, строительство апартаментов интересно застройщикам, потому что позволяет сэкономить: вовлечь в жилищное строительство земельные участки, выделенные под строительство коммерческих объектов, и снизить затраты на 15–20%. К таким объектам предъявляются менее жесткие требования, чем к жилью. Например, при их возведении не учитываются нормы по инсоляции и плотности населения, не нормируется количество детских и спортплощадок, а количество парковок определяется из расчета шесть-восемь машино-мест на 100 апартаментов.
Чтобы признать апартаменты полноценным многоквартирным домом, объект изначально необходимо строить по нормам жилищного фонда. «В этом случае экономии нет никакой. Сразу закладываются нормы жилищного строительства, и нужно найти источник финансирования, позволяющий взять 500 млн рублей и на четыре-пять лет эти средства заморозить. Кто из застройщиков сегодня обладает такими оборотами?» — так прокомментировал ситуацию корреспонденту „Ъ” Михаил Волков.
Елена Юргенева согласна с тем, что затраты на строительство апартаментов в сравнении с жильем могут быть существенно ниже, однако в современных рыночных условиях для повышения привлекательности своего объекта девелоперы часто вкладывают дополнительные средства в строительство необязательных для нежилых помещений объектов инфраструктуры. При этом ряд требований к апартаментам более жесткий, чем к жилью, в частности относительно пожарной безопасности и удобства перемещения маломобильных групп населения.
Сами застройщики подтверждают, что качество и комфортность проживания для будущих жильцов зависят от того, насколько компания дорожит своей репутацией. «Мы должны создать комфортную среду. Это ключевая позиция. Поэтому, если говорить о детской площадке, я считаю, в комплексе апартаментов она нужна, потому что там люди проживают с детьми. И застройщик должен ее предусмотреть. Конечно, у него есть право эту детскую площадку не строить, но мы находимся в ситуации рынка», — говорит директор по развитию компании «Атомстройкомплекс» Виктор Ананьев. По его мнению, огромная роль в апартамент-проектах отводится управляющей компании, которая должна претворить в жизнь все обещания застройщика. Однако в апартаментах экономкласса, которые позиционируются в Екатеринбурге как альтернатива доступному первому жилью, дополнительный гостиничный сервис не предусмотрен. На УК ложатся, прежде всего, эксплуатационные задачи, как в обычном многоквартирном доме. Дополнительными услугами смогут воспользоваться жильцы апартаментов бизнес- и премиум-класса, которые также планируется построить в городе.
Ставку на работу управляющей компании делают и в УГМК, занимающейся возведением башни «Исеть» (площадь апартаментов премиум-класса составит порядка 70 тыс. кв. метров). В компании отмечают, что в городе «практически нет объектов недвижимости бизнес-класса по мировым, а не местным» стандартам», при этом спрос на такую недвижимость существует. «Прежде всего, это касается людей, желающих приобрести второе жилье, другая группа клиентов — это компании, приобретающие недвижимость для своих сотрудников, приезжающих в командировки», — сообщили в пресс-службе УГМК.
Доля риска
Помимо плюсов апартамент-проектов для девелоперов, аналитики обращают внимание на потенциальные риски при покупке такой недвижимости. Основным недостатком для формирования устойчивого спроса Михаил Якубов называет невозможность оформления постоянной регистрации — в апартаментах возможна только временная регистрация с возможностью пролонгации. Партнер юридической компании «Юс Когенс» Элеонора Файзрахманова отмечает, что по закону процедура регистрации по месту пребывания граждан в гостиницах производится администрацией этих учреждений. Каким образом регистрация будет оформляться в апартаментах, где такой службы может и не быть, юрист рекомендует обсудить до приобретения недвижимости. Аналитики добавляют, что изменения в государственной политике, касающиеся вопросов регистрации граждан, которые сейчас происходят, могут существенно отразиться на ликвидности апартаментов.
Еще один сектор риска — стоимость коммунальных услуг. Если для жилых помещений тарифы устанавливаются региональной энергетической комиссией, то для нежилых помещений, отмечает Михаил Якубов, «тарифы ограничены только аппетитом управляющей компании».
Еще один недостаток апартаментов — ограниченный круг банков, готовых кредитовать приобретение такой недвижимости. Начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Екатеринбурге Алина Буслова рассказала „Ъ”, что банк готов кредитовать покупку апартаментов как коммерческую недвижимость — с первоначальным взносом 20% в рублях и 30% в иностранной валюте. Однако в Екатеринбурге подобных сделок банк еще не проводил. «В настоящее время ВТБ24 готов установить лимит для крупных застройщиков при предоставлении ими в банк соответствующих документов на строительство», — говорит Алина Буслова.
За и против
В целом участники рынка позитивно оценивают появление нового формата, считая, что апартаменты могут стать альтернативой недорогому жилью для студентов и молодых семей и способствовать формированию цивилизованного рынка арендного жилья. Девелоперы, которые уже занялись апартаментными проектами, списывают все недостатки на новизну формата и прогнозируют бум такого строительства. Виктор Ананьев отмечает, что появление нового формата — показатель развития рынка. И апартаменты, считает он, могут стать альтернативой строительству гостиниц к крупным международным мероприятиям.
Не все застройщики разделяют подобный оптимизм. Генеральный директор компании «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев считает, что апартаменты вводят девелопера в искушение — при их строительстве можно отступить от норм жилья. «На сегодня меня настораживает эта проблема. С одной стороны, эти нормы просчитаны и обеспечивают комфортное и безопасное проживание жильцов. С другой стороны, когда мы говорим об апартаментах, мы человека ущемляем в правах, хотя он еще этого не осознает. Предпринимателю не нужно давать эту лазейку, он ею обязательно воспользуется», — полагает он. Начальник коммерческого управления «Малышева-73» Виктория Халина считает, что к массовому строительству апартаментов Екатеринбург еще не готов, и застройщики занимаются их возведением не от хорошей жизни. «У нас другая задача — мы идем навстречу покупателям, строим максимально комфортное жилье, в том числе для тех, кто использует ипотеку. Имея апартаменты, по программе ипотечного кредитования так просто не пойдешь. И прописку у нас никто не отменял. Да, проблема с земельными участками есть у всех, но каждый ищет из нее собственный выход», — говорит она. С Викторией Халиной соглашается Михаил Якубов, полагая, что региональные рынки к новому формату еще не готовы. «Большинство региональных рынков еще не полностью восстановилось от кризисных явлений, и спрос пока восстанавливается только в рамках полноценного жилья, то есть не является полностью насыщенным. В случае появления существенного дефицита предложения сегмент апартаментов может получить серьезный импульс для развития», — считает аналитик.