Экономическая нестабильность накладывает дополнительные ограничения на ипотечных заемщиков, заставляя их выбирать наименее рискованные варианты кредитования. Профессионалы советуют брать кредиты на максимальный срок, но гасить их досрочно, забыв при этом об играх с переменными ставками. Как еще обезопасить свою ипотеку не в ущерб собственным доходам?
Рисунок: Сергей Тюнин
В условиях нестабильности
Уже к осени текущего года в России может начаться рецессия, опасаются экономические эксперты, а правительство ищет способы снова разогнать темпы экономического роста. Замедление наметилось во второй половине прошлого года: если в первом квартале ВВП увеличился на 4,9%, а во втором — на 4%, то в третьем показатель продемонстрировал рост всего в 2,9%.
Какими бы ни были причины экономического замедления, его следствия могут сказаться на всех заемщиках: сокращение рабочих мест и доходов населения вряд ли будет способствовать улучшению кредитной платежеспособности. Рынок ипотеки уже отреагировал на негативную экономическую ситуацию собственным замедлением. "Мы ожидаем, что темпы роста ипотечного рынка в 2013 году замедлятся до 20%, что, с одной стороны, обусловлено исчерпанием эффекта низкой базы предыдущих периодов, с другой — замедлением спроса на фоне снижения темпов роста экономики, повышения ставок по ипотечным жилищным кредитам и роста стоимости жилья",— отмечает руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Любимцева. Однако вовсе отказываться от жилищных кредитов эксперты не призывают, предлагая свои варианты безопасных стратегий предусмотрительного ипотечного заемщика.
Брать свои
В условиях экономической нестабильности валюта кредита становится одним из важнейших факторов управления рисками по кредиту. "У валютной ипотеки может быть два преимущества: низкая ставка и перспектива уменьшения размера аннуитетного платежа в случае роста стоимости национальной валюты,— теоретизирует Анна Любимцева.— Так, например, по данным Банка России на 1 марта, средняя ставка в иностранной валюте составила 9,8%, что на 2 п. п. ниже ставки по ипотечным кредитам в рублях (12,8%)".
Сбербанк предлагает стандартные кредиты в иностранной валюте под ставку 10-11% годовых на покупку готового жилья и под 10,5-11,5% на покупку строящейся недвижимости. В Райффайзенбанке ипотеку на покупку квартиры на вторичном рынке под фиксированную ставку можно взять под 9-10,75% годовых, в новостройке — 9,75-10% годовых. Фиксированные ставки на покупку готовой квартире в Юникредит-банке — 9,5-10% годовых, в новостройке — 10,5-11% годовых.
Однако такая экономия на платежах и все эти преимущества могут быть легко нивелированы невыгодными для заемщика колебаниями курсов валют, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации. "С этим столкнулись заемщики в 2008 году, получившие ранее кредит в долларах США при рублевой зарплате,— вспоминает заместитель начальника управления предпродажной подготовки и маркетинга департамента продаж группы компаний ПИК Елена Кураткина.— Буквально за несколько дней курс доллара повысился по отношению к рублю, и эквивалент ежемесячного валютного платежа в рублях увеличился где-то на 30%. Для некоторых заемщиков такая финансовая нагрузка стала невозможной".
Вместе с тем даже в условиях отсутствия резких колебаний курса ежемесячный платеж клиента будет варьироваться. "Банки принимают платежи все равно в рублях по курсу ЦБ, а это дополнительные риски в случае скачков курса и плата за конвертацию",— добавляет директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов. К постоянному, пусть и незначительному, изменению курса валют стоит добавить расходы на конвертацию при зачислении средств платежа на счет. Эксперты сходятся во мнении, что время валютных игр в ипотечном кредитовании осталось в далеком докризисном прошлом и сэкономить на колебании курсов больше не удастся. "Долгосрочный кредит стоит брать исключительно в той валюте, в которой получаешь доход, 99% всех ипотечных кредитов в стране сейчас выдаются в рублях",— настаивает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов. "При растущем курсе доллара у заемщика, имеющего рублевый доход, каждый платежный период увеличивается долговая нагрузка и все сложнее становится обслуживать кредит,— продолжает заместитель председателя правления Международного банка развития Светлана Бахарева. Очевидно, что пока снижение курса доллара экономически невыгодно, политика его поддержки будет продолжена. А если сохраняется основной риск валютного кредита, рост курса, то и кредитоваться на долгий срок по ипотеке безопаснее в рублях".
Платить меньше, но дольше
Чем меньше заемщик пользуется деньгами банка, тем меньше он в итоге платит, поскольку ставка по коротким кредитам обычно ниже, чем по длинным. Например, Сбербанк предоставляет рублевые кредиты на покупку готового жилья на срок до 10 лет под 12-12,5% годовых, на срок от 10 до 20 лет — под 12,25-12,75% годовых, от 20 до 30 лет — 12,5-13% годовых в зависимости от суммы первоначального взноса. ВТБ 24 предоставляет такие кредиты сроком до 7 лет под 11,9-13,75% годовых, до 15 лет — 13,25-13,85% годовых, до 25 лет — 13,55-14,15% годовых. "В большинстве программ кредитования процентная ставка зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования,— констатирует Елена Кураткина.— Это означает, что чем длиннее срок кредитования, тем выше процентная ставка по кредиту. В таких случаях надо искать оптимальный вариант между финансовой ежемесячной нагрузкой, которую заемщик готов нести, размером процентной ставки и сроком кредитования".
Разница очевидна уже на уровне ставки по стандартной ссуде. Однако в условиях экономической нестабильности и перспективы снижения собственных доходов эксперты, как ни странно, предлагают потенциальному заемщику все же оплатить снижение кредитного риска. "Наиболее безопасная стратегия — максимальный срок, поскольку это позволит комфортно обслуживать кредит, по возможности не снижая текущий уровень повседневных расходов",— предлагает Андрей Осипов.
Все же максимальный срок обойдется заемщику слишком дорого, поэтому стоит попробовать найти оптимальное соотношение срока и ежемесячного платежа. "Для примера возьмем квартиру в новостройке стоимостью 3,5 млн руб., первоначальный взнос составит 10% от суммы, а именно 350 тыс.,— рассчитывает Леонард Блинов.— Ипотечный кредит выберем под текущий уровень рыночных ставок — 13,5% годовых. При кредите на срок 10 лет ежемесячный платеж составит около 48 тыс. рублей, при расчете кредита на 15 лет — 40 тыс., а на 20 лет — 38 тыс. То есть разница в ежемесячных выплатах мала, а срок кредита увеличен на пять лет. Таким образом, мы видим, что кредит на 15 лет — оптимальный".
При этом сумма платежа должна быть такой, чтобы заемщик не испытывал сложностей с выплатами даже в случае внезапного увеличения собственных расходов или сокращения доходов. "При выборе стратегии погашения кредита заемщику лучше всего ориентироваться на стабильность дохода своей семьи в будущем,— советует Анна Любимцева.— По данным исследований, проведенных НАФИ и АИЖК, наиболее приемлемым размером платежа для заемщика является платеж в пределах 30% ежемесячного дохода семьи. При превышении этого параметра повышается риск нехватки дохода заемщика при возникновении у него непредвиденных жизненных ситуаций (увольнение, понижение зарплаты) либо росте расходов, связанных, например, с рождением ребенка. Соответственно, грамотной стратегией при выборе параметров ипотечного кредита является снижение размера ежемесячного платежа, в том числе за счет увеличения срока кредита".
К тому же взять кредит на короткий срок может быть проблематично из-за требований банка. "Независимо от того, минимальный у заемщика первоначальный взнос или достаточно большой, человек должен иметь такой доход, чтобы банк, по своим расчетным данным, смог предоставить ему необходимую сумму кредита на короткий срок,— напоминает исполнительный директор "МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов.— Однако доходы многих заемщиков не позволяют воспользоваться краткосрочным кредитом. Поэтому они берут кредиты на долгий срок и гасят досрочно".
Досрочный расчет
Как правило, большинство банков предоставляет ипотечные кредиты при условии внесения аннуитетных ежемесячных платежей. При таком способе погашения вносятся равные платежи, причем сначала гасятся проценты, которые начисляются на всю сумму долга, которая гасится в конце срока кредитования. Схему погашения дифференцированными платежами, когда сумма долга гасится сразу, а проценты начисляются на остаток по кредиту, предлагают немногие банки. Например, такая возможность есть по ипотечным кредитам Газпромбанка. Ставки по рублевым кредитам на покупку вторичного жилья по его программе составляют 12,45-13,75% годовых. Какой вариант платежа предпочтительнее в условиях экономической нестабильности? И если гасить такой кредит досрочно, то на каких сроках это более целесообразно?
Согласно опросу ипотечных заемщиков, в настоящее время выплачивающих ипотечный кредит, проведенному в начале 2013 года АИЖК совместно с международным институтом маркетинговых и социальных исследований "ГФК Русь", 72% заемщиков сегодня расплачиваются по аннуитетной схеме платежей, 22% вносят дифференцированные платежи, кредиты с "шаровым" погашением (выплата только процентных платежей с погашением всей суммы в конце срока кредита) не превышают 1%. При этом кредиты с фиксированной ставкой составляют абсолютное большинство — 90%, с переменной — около 10%. Данные этого опроса характеризуют структуру ипотечного портфеля всей банковской системы России.
"Если сравнивать две схемы, то при прочих равных условиях размер дифференцированного платежа в течение нескольких первых лет будет заметно выше, чем аннуитетного, а ведь именно после покупки жилья у заемщика появляются дополнительные расходы, связанные с ремонтом или переездом,— указывает Анна Любимцева.— Кроме того, дифференцированный тип платежей снижает круг заемщиков, которым доступна ипотека. Размер дифференцированного платежа может оказаться настолько большим, что среднестатистический заемщик не сможет получить кредит из-за недостаточной величины дохода (ежемесячный платеж не должен превышать 45-50% дохода), такой подход уменьшает и максимально возможный размер кредита.
Что касается досрочного погашения, то следует учитывать, что в обеих схемах заемщик выплачивает проценты за пользование фактическим остатком тела долга. Таким образом, чем раньше заемщик начнет досрочно погашать кредит, тем меньше он уплатит процентов как в первом, так и во втором вариантах".
При этом, по данным опроса АИЖК, 40% заемщиков сегодня осуществляют досрочные платежи в счет погашения кредита, а каждый пятый планирует досрочно погасить весь кредит в течение ближайших двух лет.
При этом эксперты советуют начинать досрочно гасить кредит как можно раньше. "Проценты начисляются исключительно на текущий остаток по кредиту,— напоминает Андрей Осипов.— Таким образом, чем раньше начинается досрочное погашение основного долга по кредиту, тем меньше процентов по кредиту будет в итоге выплачено вне зависимости от схемы погашения кредита". Даже небольшое досрочное погашение принесет выгоду заемщику в виде сокращения суммы ежемесячного платежа. "При внесении сразу двух платежей по кредиту, где ежемесячный платеж равняется 50 тыс. руб. (100 тыс. руб.), ежемесячный платеж можно уменьшить на 600 руб. в месяц,— подсчитал Андрей Владыкин.— Если вы желаете погасить кредит как можно скорее, чтобы заплатить банку минимальные деньги за пользование кредитом, то необходимо это делать систематически, начиная с первого месяца погашения. Здесь хорош принцип "чем раньше, тем лучше"".
Однако если принять во внимание тот факт, что в определенный момент проценты перед банком оказываются погашенными и возвращается только сумма долга, можно сделать вывод: досрочное погашение становится не таким выгодным. "Досрочный возврат теряет смысл после половины срока погашения кредита,— уверен Леонард Блинов.— К этому моменту обычно процентные платежи выплачены, осталось только тело кредита. Для выгоды с минимальной переплатой досрочно погашать необходимо в первой половине срока кредита. То есть с каждым досрочным погашением будут пересчитаны проценты на основную сумму тела кредита".
Целесообразность досрочного погашения в период финансовой турбулентности рассчитывается исходя из текущих расходов семьи заемщика. "Методика выбора стратегии такая: если на погашение кредита уходит 40-50% от валового семейного дохода, не стоит стараться гасить кредит досрочно,— рекомендует руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин.— Лучше копить деньги на депозитах, реализовывать имеющиеся активы и совершать прочие шаги для пополнения бюджета. Когда у вас накопится сумма, достаточная для погашения трех ежемесячных платежей, один можно погасить досрочно".
Зафиксировать или отпустить?
Сэкономить при выплате кредита можно, воспользовавшись переменной или комбинированной ставкой — такие ссуды на начальных периодах обходятся заемщику дешевле. Самыми низкими могут на первый взгляд показаться плавающие ставки, которые формируются из фиксированного значения, которое устанавливает банк, и рыночного индекса, которые меняются на биржах. По условиям кредитного договора ставка меняется раз в три или шесть месяцев. Например, Юникредит-банк рассчитывает плавающие ставки по рублевым кредитам на срок до 30 лет по формуле MosPrime 6M + 5,00%. По состоянию на 6 мая индикатор MosPrime 6M составлял 7,4%, таким образом, ставка составила бы 12,4% годовых. При этом фиксированная ставка этого банка по кредиту на аналогичный срок составит 13,25% годовых. "Безусловно, когда индекс низкий, брать такую программу выгодно",— констатирует генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева.
Однако привязка выплат к рыночному индикатору существенно повышает риски роста ежемесячного платежа, особенно в условиях экономической нестабильности. "Самый рискованный путь — взять кредит с плавающей процентной ставкой — подходит для людей, умеющих грамотно оценивать ситуацию на рынке и располагающих достаточными денежными средствами в качестве резерва",— констатирует Андрей Владыкин. В конце 2008 года с резким ростом — на 28-30% — платежей по кредитам с плавающей ставкой многие заемщики столкнулись в конце 2008 года после удорожания средств на межбанковском рынке.
Менее рискованный вариант — комбинированные ставки по кредитам: на начальном этапе кредитования ставка зафиксирована на определенный срок, а по истечении этого срока начинает плавать вслед за рыночными индикаторами. Ставки по таким кредитам выше, чем по классическим плавающим, однако риски заметно снижаются. Например, ВТБ 24 выдает рублевые кредиты на покупку готового жилья с фиксированной ставкой на срок один год под 11,4-13,05% годовых в зависимости от суммы первоначального взноса. По истечении этого срока ставка рассчитывается исходя из ставки рефинансирования, увеличенной на 3-3,75%. Последний раз ставка рефинансирования пересматривалась Банком России 14 сентября 2012 года и составила 8,25% (была увеличена на 0,25 процентного пункта). Таким образом, ставка по переменной части кредита составила бы 11,25-12% годовых. При этом фиксированные ставки банка на такие кредиты сроком до семи лет (минимальный из доступных для фиксированных ставок вариантов) составляют 11,4-13,05% в зависимости от суммы первоначального взноса.
Тем не менее даже комбинированные ставки несут в себе риски увеличения ежемесячного платежа, поэтому в условиях финансовой нестабильности эксперты рекомендуют выбирать фиксированные ставки. Комбинированные или плавающие ставки рекомендуется выбирать, только если есть уверенность в возможности досрочного погашения. "Фиксированная ставка по кредиту позволяет четко прогнозировать и планировать обслуживание кредита на весь срок его действия,— поясняет Андрей Осипов.— Пользоваться кредитами с переменной ставкой имеет смысл только в том случае, если есть четкие планы и финансовые возможности погасить кредит в течение короткого периода времени (один-два года в текущей экономической ситуации)". "Я бы советовал выбирать фиксированную ставку: это дает возможность понятно и прозрачно планировать обслуживание своего кредита,— предлагает начальник управления кредитных и комиссионных продуктов ОТП-банка Роман Лобусев.— Поскольку дистанция кредита (даже с учетом потенциального досрочного погашения) достаточно длинна, есть все шансы (даже неоднократно) попасть на повышение рыночных индикаторов, которые способны нанести достаточно серьезные пробоины бюджету".