Пермь традиционно входит в число городов-миллионников, в которых эксперты рекомендуют инвесторам развивать свой бизнес. И это справедливо, поскольку по многим параметрам для иногородних девелоперов город выглядит недооцененным активом. Но рассмотреть особенности инвестиционного ландшафта удается только вблизи, и уже ступив на местную землю, пришедшие игроки понимают, что он весьма и весьма неприступен. „Ъ“ решил выяснить у самих инвесторов — какой им видится Пермь с точки зрения инвестиционной привлекательности и какие ожидания она не оправдала.
Фото: Коммерсантъ / Александр Коряков
Фото: Коммерсантъ / Анатолий Зернин / купить фото
Самый обаятельный и привлекательный
И новички на пермском рынке, и компании, пришедшие в начале 2000-х годов, единодушны в оценке потенциальных возможностей Пермского края.
Девелоперы жилой и коммерческой недвижимости считают Пермь весьма привлекательным регионом, где не хватает качественных торговых площадей и жилья. Иногородних инвесторов интересует достаточно стандартный набор характеристик, присущих потенциальным регионам присутствия. «В первую очередь, нас интересуют такие показатели, как уровень доходов населения, состояние строительного рынка, наличие привлекательных площадок и ценовая ситуация на рынке жилья. Свой выбор остановили на Перми вполне закономерно: это самый близкий и достаточно понятный нам регион. Жители Перми обладают более высоким уровнем доходов и, главное, имеют острую потребность в жилье. О востребованности ликвидных объектов свидетельствует статистика сделок», — говорит директор девелоперской компании «Талан» Константин Макаров. Этот застройщик из Удмуртии появился на пермском рынке новостроек в прошлом году, став соинвестором двух проектов еще одного иногороднего инвестора — московского «КомСтрин». Сейчас компании реализуют проект ЖК «Галактика» на шоссе Космонавтов, а также намерены построить жилые дома в кварталах №155–156 (ограничены улицами Революции, 25-го Октября, Швецова, Сибирской).
Гендиректор ООО «КомСтрин-Пермь» Марина Коноплева полагает, что ижевского девелопера в Пермь привлекла в том числе рентабельность жилищного строительства. «Если по стоимости строительства Пермь и Ижевск сопоставимы, то цена реализации квадратного метра в Перми выше. Хотя проще и быстрее строить в Ижевске», — считает собеседница „Ъ“. «В свою очередь „КомСтрин“ заинтересовался Пермью отчасти потому, что здесь были не настолько большие объемы жилищного строительства, как, например, в Екатеринбурге. На момент прихода в край — в 2005 году — у компании уже были проекты в Екатеринбурге и Новосибирске», — добавляет госпожа Коноплева.
В группе компаний «ПИК», которая вышла на пермский рынок новостроек еще в середине 2000-х, также называют Прикамье в числе инвестиционно привлекательных регионов. «Пермский край — это экономически активный регион, где развито производство, в Перми много крупных вузов, куда приезжают учиться студенты из соседних регионов и, в частности, из северных городов, многие молодые люди готовы остаться здесь жить и работать. У города огромный потенциал с точки зрения развития доступного качественного жилья», — уверен вице-президент, директор по развитию региональных проектов ГК ПИК Александр Селюков. Сейчас холдинг застраивает площадку 6 га на Иве (ЖК «Грибоедовский»), а также планирует освоение 129 га на Бахаревке. Эта крупная площадка была приобретена группой еще в 2007 году, здесь девелопер собирался построить 1 млн кв. м жилья, однако реализации этих планов помешали нормы нового генплана, не предусматривающие здесь жилищное строительство. Вернуться к проекту компания смогла только в прошлом году, когда было принято решение о необходимости корректировок главного градостроительного документа.
Регион также кажется заманчивым и инвесторам коммерческой недвижимости. В числе последних иногородних девелоперов, пополнивших свой портфель пермской площадкой, стал холдинг «Форум-групп» из Екатеринбурга. В этом году компания купила земельный участок в Пермском районе. С конкретными планами по освоению территории она еще не определилась, скорее всего, это будет объект торговой недвижимости. «Пермский рынок нам интересен, поскольку здесь еще не очень широко представлены международные и федеральные сети, их мало», — поясняет причины интереса к Прикамью директор по маркетингу «Форум-групп» Анастасия Полухина.
Нехватку качественных торговых площадей признают и местные власти. «Несмотря на распространенное мнение об избытке торговых площадей в Перми, считаю, что потребительский сектор в нашем городе катастрофически недоинвестирован. И то, что в пятницу вечером сплошной поток машин движется из Перми в сторону Екатеринбурга является ярчайшим тому подтверждением. В Екатеринбурге пять стотысячников (ТЦ площадью 100 тыс. кв. м и более), еще два строится. Развитость потребительского сектора — один из важнейших факторов, влияющих на комфортность жизни на территории, и нам здесь еще есть над чем работать», — констатирует замглавы администрации Перми Виктор Агеев.
Столичная DVI Group, построившая в Перми ТЦ «Столица», зашла в регион почти десять лет назад. «При этом мониторили города с определенными характеристиками — наличием транспортной доступности, численностью населения и прочее. Когда холдинг заходил сюда, в Москве говорили: ребята, вы не тот регион выбрали. Потенциал — да, есть, но фактически там нет перспектив. Однако проект все равно был реализован, и с каждым годом становится успешнее. Но когда проект стартовал в Перми, в городе не былой той ситуации, которая сложилась сейчас. Речь идет об отсутствии нормальных площадок — сейчас мы видим острый дефицит земельных участков», — утверждает директор ООО УК «Столица Пермь» Константин Копытов.
Земля! Не вижу землю…
Отсутствие муниципальных площадок, пригодных для строительства объектов как жилого, так и коммерческого назначения, удивляет девелоперов. Наиболее аппетитные куски городской земли, привлекательные по размеру, не слишком проблемные с точки зрения транспортной доступности, чиновники продали еще пять лет назад. Именно тогда обосновалась на Иве-1 краснодарская компания «Девелопмент-Юг», заплатившая 305,7 млн руб. за право освоения 80 га в этом микрорайоне. Аналогичные по размеру площадки с тех пор не выставлялись.
В 2011 году чиновники стали продавать право аренды с обременением — на аукцион выставлялись участки с правом застройки после расселения ветхого жилья, в среднем от 1 до 3 га. Ограничением здесь была и возможность застраивать расселенные кварталы только жилой недвижимостью. Недавно глава администрации Перми Анатолий Маховиков отчитался, что на конец прошлого года всего в аренду под строительство представлено 102 площадки площадью 210 га (80 га из них приходится на Иву-1). Еще 82 га (примерно 620 тыс. кв. м потенциального жилья) заняты ветхим жильем и потенциально должны быть расселены и застроены. Отсутствие земельных участков, обеспеченных инфраструктурой, которые возможно приобрести или взять в аренду на приемлемых условиях, называет главной причиной инвестиционной непривлекательности Перми бывший министр торговли и развития предпринимательства края Константин Пьянков, ныне возглавляющий консалтинговую компанию «П. Менеджмент». «Большинство на первый взгляд интересных земельных участков в городе находятся в частном владении. С одной стороны, это выгодно городским властям, так как земельный налог пополняет бюджет Перми. С другой стороны, муниципалитет, желая привлечь новых инвесторов, сталкивается с тем, что владельцы земельных участков заявляют неприемлемые условия. А реестр свободных муниципальных участков крайне ограничен», — поясняет он.
«Доля земель, находящихся в частной собственности, значительно превышает число участков, предлагаемых органами власти, — соглашается с ним и директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов. — Причем объем предложений также гораздо разнообразней: предлагаются участки во всех частях города, в том числе и в центральных районах. Можно подобрать участки как под строительство многоэтажных домов, так и под реализацию объектов коммерческой и складской недвижимости». Господин Железнов говорит, что в распоряжении департамента промышленной политики, инвестиций и предпринимательства администрации Перми есть несколько участков, доступных на условиях соинвестирования. Но большая часть предложений — это участки, расположенные на территории промышленных зон. Всего город рассчитывает на редевелопмент промышленных территорий (233 га, 1,685 млн кв. м в перспективе), например площадки завода смазок и СОЖ.
Таким образом, потенциальный инвестор, заходя в краевой центр, может действовать двумя способами — либо открыто заявить властям о своем намерении и ждать, понимая, что при отсутствии подходящей муниципальной земли власти скорее вынуждены выступать как брокеры, организуя взаимодействие с частными структурами, либо «рыть землю» самим.
Первый вариант реализует, например, «Касторама», подписавшая соглашение с городскими и краевыми властями. Чиновники взяли на себя и поиск площадок, сейчас ведется подготовка к строительству второго гипермаркета на Иве. Причем чиновники готовы работать по такой схеме и с Metro Cash & Carry, также решившим построить второй торговый центр.
Опыт подсказывает, что демонстративно открытые двери в чиновничьи кабинеты довольно редко позволяют добиться реальных результатов. Но значительно облегчают жизнь в дальнейшем, особенно, если административные барьеры снимаются политическими причинами или личными связями. В этом смысле наиболее показателен пример ГК «Ренова», которая самостоятельно купила землю вблизи автовокзала, где сейчас ведет активное строительство, у автоколонны №1858 в середине 2000-х. А также приобрела на областном аукционе площадку табачной фабрики «Астра». И теперь, возможно, через несколько лет выбьется в лидеры жилого строительства в Перми, если получит 9,6 га в квартале №179 (территория краевой психиатрической больницы в центре города). Городские власти называют эту территорию среди четырех, запланированных под комплексное освоение. Другие три — находящиеся в собственности частных лиц территории порта Пермь и Красных казарм, а также арендованный район ДКЖ.
Крупнейший девелопер Самарской области — компания «Виктор и Ко» — заходил в Пермь несколькими путями. Еще в 2011 году самарцы выразили свой интерес к региону в беседе с городскими чиновниками на выставке PRO Estate. Девелопер намеревался построить в Перми два ТРК площадью 100–150 тыс. и 160 тыс. кв. м. На краевом уровне переговоры вело ОАО «Агентство содействия инвестициям Пермского края», также инвестор пытался найти участок самостоятельно. В конечном итоге состоялась сделка с ООО «КОМЕРиК», которому принадлежат 62 га в деревне Кондратово (бывший племзавод «Верхнемуллинский»). И уже после выяснилось, что на землях «КОМЕРиК» находятся мелиоративные сооружения, которые строго охраняются российским законодательством. По другим данным, инвестор знал об этой ситуации, но надеялся на то, что чиновники помогут «решить вопрос». Оспорить сделку на этом основании пытается теруправление Росимущества: судебный спор еще не завершен, но уже ясно, что проект, который краевые чиновники называли «самым проработанным», не будет реализован ни в Перми, ни в Пермском районе.
Важно не только найти подходящий участок, но и вовремя его предложить инвестору. Иногда ситуация развивается так, как с IKEA, — потенциально краевой центр входит в число территорий, интересных для развития. Но реальность такова, что на данном этапе строить в Перми ТЦ компании неинтересно. Заместитель главы Перми Виктор Агеев подтверждает, что «общественный запрос» на размещение в Перми IKEA имеется, но рассчитывать на то, что компания в ближайшей перспективе примет решение о размещении ТЦ в Перми, не приходится. «По нашей информации, IKEA сейчас нацелена не на расширение рынка, а на сокращение издержек внутри российской сети. С этой целью инвестиции компании направляются на строительство и реконструкцию более современных логистических центров, а отнюдь не на строительство новых гипермаркетов. Именно поэтому новые торговые объекты IKEA сейчас возводит лишь в Подмосковье, где они логистически привязаны к федеральному распределительному центру компании. Это не значит, что мы проиграли борьбу за этого инвестора. Это значит, что Пермь должна предложить такие условия, которые покажутся компании привлекательными в новом инвестиционном цикле», — отмечает он.
Бег с препятствиями
Девелоперы, сумевшие решить вопрос с приобретением подходящей площадки, сталкиваются с другими особенностями пермского инвестиционного климата. Длительные согласования — в их числе. «Если сравнивать специфику Москвы,
Новосибирска, Екатеринбурга и Перми, а мы периодически встречаемся с руководством "КомСтрин" во всех этих регионах, то в Перми очень сложно добиться взаимодействия между всеми департаментами, ведомствами, интересы города при этом остаются как-то в стороне. Скоординировать несколько ведомств очень сложно, требуется много времени. Это касается согласований с дорожным, градостроительным, земельным ведомствами, управлением благоустройства и т.д. Встречаются и противоречия в резолюциях этих органов. В других городах такого нет. Для многих иногородних компаний это непривычно, поэтому, если они самостоятельно реализуют проект в Перми, первые года три такое положение у девелоперов вызывает шок», — комментирует Марина Коноплева. Она также обращает внимание на частую смену руководства в профильных ведомствах. «Как только приходит новый начальник, он заново начинает вникать в процесс, это опять же затягивает все сроки. Для большей оперативности надо, чтобы человек хотя бы лет пять работал на одном месте и разбирался в ситуации», — уверена госпожа Коноплева.
Но не всем иногородним девелоперам пермская бюрократия кажется исключительной. Некоторые даже полагают, что наметились положительные сдвиги после смены управленческой команды региона.
«Мы не видим в Перми какой-то особенной бюрократии, отличающейся от других регионов. Сегодня работать в Пермском крае стало намного проще, в этом во многом заслуга правительства и губернатора Пермского края Виктора Басаргина, который создает правильные условия для развития всего строительного сектора, поставив задачу на значительное увеличение строительства жилья», — считает вице-президент ГК ПИК Александр Селюков.
Аналитики отмечают, что проблемы с административными барьерами характерны для всех регионов. «Например, согласно нормам действующего федерального законодательства с момента подачи заявки до даты получения разрешения на строительство на несформированном участке должно пройти не более девяти месяцев. Для сформированных земельных участков срок сокращается в два раза. На деле же время ожидания в очереди на получение разрешения нередко превышает год. В настоящее время правительство стремится сократить число административных барьеров, однако реальных результатов в этом вопросе достичь пока не удалось. Схожие проблемы наблюдаются и в Свердловской области, однако обсуждаемые их правительством изменения выглядят более разработанными, там существует специальный проект административной реформы. Наличие барьеров признается и правительством Татарстана», — говорит директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов.
С точки зрения директора девелоперской компании «Талан» Константина Макарова, основной проблемой в крае является сложность получения техусловий: «Затраты на инженерную структуру достаточно высоки в сравнении с другими регионами». По данным компании «Инвест-аудит», в Перми прямые затраты на строительство жилого здания составляют 58% от стоимости. Оставшуюся часть цены (42%) формируют расходы на создание инженерной инфраструктуры и приобретение земельного участка, инфляция за время строительства, а также прибыль застройщика. В целом показатель средней себестоимости строительства варьируется от 35% в Республике Башкортостан до 63% в Челябинской области.
Директор пермского филиала ООО «СИК „Девелопмент-Юг“» Алексей Востриков считает, что сравнивать регионы по стоимости подключения к инфраструктуре не очень корректно. «Здесь все индивидуально, нужно сопоставлять конкретные площадки. По Иве (компания выиграла на торгах право освоения 80 га на Иве в 2008 году.—„Ъ“) инфраструктурные затраты лежат на нас, это сразу было прописано в договоре комплексного освоения. Таких договоров по комплексному освоению в России не так уж много, сейчас в рабочем состоянии всего около десяти. Сама форма договора сложная, мы понимали риски, на которые шли, их было много», — поясняет собеседник „Ъ“.
Сообразим на двоих
Практически все иногородние девелоперы, рискнувшие начать проекты в Пермском крае, делают это с опорой на локальные ресурсы. Им требуется знание рынка и ситуации изнутри, а также сокращение издержек. Директор ООО УК «Столица Пермь» Константин Копытов поясняет, что в идеале иногороднему инвестору для управления объектом всегда нужно иметь в команде кого-то из местных. «Такой специалист лучше понимает покупательские потоки, здешний менталитет, ему проще сформировать команду. Но в Перми таких специалистов не хватает, и в этом смысле она не исключение по сравнению с другими регионами», — заключает он.
Пермских управленцев изначально привлекала и московская ГК «КомСтрин» — пермское направление возглавила Марина Коноплева, ранее работавшая в структуре ГК «ЭКС». «Обычно "КомСтрин" заходит в те территории, где есть региональный партнер, или же опирается на местные кадры», — говорит госпожа Коноплева. Позднее московский холдинг сам выступил в роли партнера ижевского девелопера «Талан», для которого пермская площадка стала первой за пределами Удмуртии. Директор «Талана» Константин Макаров уточняет, что в свое время компания уделяла достаточно много времени изучению партнеров в Перми. «КомСтрин» — крупная федеральная компания, с которой у нас много общих взглядов на стратегию развития. Важно, что наш партнер уже имеет опыт строительства в Перми, знает особенности рынка, ситуацию в регионе», — объясняет он, добавляя, что для пермских проектов также привлекаются и местные профессионалы.
Для некоторых инвесторов опора на региональный ресурс — стандартная практика.
«Все сотрудники пермского филиала — местные жители, наши партнеры, поставщики и подрядчики тоже местные. Это наша политика работы во всех регионах, мы всегда стремимся по максимуму задействовать региональные ресурсы, именно поэтому нас не воспринимают в различных городах России как чужих, мы естественным образом вливаемся в жизнь каждого региона», — отмечает вице-президент ГК ПИК Александр Селюков.
Нередко зашедшие в регион застройщики не ограничиваются привлечением пермских кадров — часть из них обзаводится собственной производственной базой в территории. Та же ГК ПИК еще в 2008 году приобрела завод железобетонных изделий пермского ОАО «Стройиндустрия». О строительстве завода ЖБИ задумывается и краснодарский «Девелопмент-Юг». «Мы планировали здесь запуск завода по производству железобетонных изделий, сейчас этот вопрос не является первоочередным, но не исключаю, что проект будет реализован в перспективе», — уточняет Алексей Востриков. Кроме того, холдинг договорился с крупнейшим пермским застройщиком жилой недвижимости «КД Групп». Обе компании станут участниками совместного предприятия для освоения Ивы-1, доля участия пермского застройщика в этом СП составит 10%, остальное — «Девелопмент-Юг». «Мы изначально предполагали, что при выходе в новые регионы „Девеломпент-Юг“ будет выступать в роли инвестора, и на иногороднем рынке нужна опорная компания, которая имеет опыт реализации проектов, положительные отзывы и хорошую репутацию. С "КД Групп" у нас сразу получился конструктивный диалог, компания себя в Перми зарекомендовала», — заключает господин Востриков.