Прошлый год стал, пожалуй, первым после кризиса действительно позитивным периодом для пермских
застройщиков. О стабилизации рынка жилья и росте спроса говорят не только сами девелоперы, но и финансовые результаты их компаний. Обороты некоторых застройщиков выросли на десятки процентов, прибыль увеличилась в разы, но даже те, кто остался в минусе, смогли серьезно сократить убытки. Застройщики объясняют успехи восстановлением рынка, а некоторые из них склонны видеть в этом и политическое влияние нового краевого руководства.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Положительный настрой
Прошлый год в Прикамье ознаменовался ростом объемов жилищного строительства. В крае было сдано почти на 10% больше жилья, чем годом ранее. По данным Пермьстата, объем ввода составил 822,6 тыс. кв. м (748,8 тыс. кв. м в 2011-м, на 2% меньше, чем в 2010-м). Улучшение этого показателя отразилось и на финансовых итогах деятельности пермских застройщиков. Сразу у нескольких компаний, недавно раскрывших финансовые результаты 2012 года, наблюдается положительная динамика.
Наиболее стремительный рост показало ОАО «Пермский завод силикатных панелей» (ПЗСП). За 2012 год выручка ПЗСП выросла на 67,5% — с 2,25 млрд в 2011 году до 3,77 млрд руб. Чистая прибыль компании также существенно увеличилась: с 16,62 млн в 2011 году до 211,37 млн руб. в прошлом году (в 12,7 раза). Рентабельность продаж составила 5,61%, коэффициент текущей ликвидности — 2,24 в 2012 году. Благодаря финансовому росту компания попала в разряд крупнейших налогоплательщиков края и была перерегистрирована в Перми (ранее местом «прописки» предприятия был Пермский район).
В 2012 году ПЗСП ввел в эксплуатацию 61 тыс. кв. м жилья (52 тыс. кв. м — по итогам 2011 года). В пояснительной записке к годовому отчету отмечено, что по результатам прошлого года застройщик занял около 13% рынка многоквартирного жилья Перми (в денежном выражении доля ПЗСП составила более 20%).
Лидер пермского рынка по вводу жилых домов — холдинг «КД Групп» также отметился положительными финансовыми результатами. Валюта консолидированного баланса группы увеличилась с 12,5 млрд в 2011 году до 15 млрд руб. в 2012-м. Выручка всего холдинга также выросла — с 3,5 млрд до 3,8 млрд руб. Впервые за четыре послекризисных года группа получила консолидированную прибыль, положительный финансовый результат отмечен по всем компаниям. Наибольшую прибыль за прошлый год получило ОАО «Камская долина» — 29 млн руб. (до налогообложения). В «КД Групп» также отмечают снижение долговой нагрузки: на начало этого года кредитный портфель компании составляет 2,6 млрд руб. (в кризис 2008 года этот показатель достигал 5 млрд руб.). По итогам прошлого года строительная группа также увеличила показатели по объему введенного жилья — «Камская долина» ввела в эксплуатацию 128,7 тыс. кв. м недвижимости (77,9 тыс. кв. м — в 2011 году), из них 116,6 тыс. кв. м в Перми.
Положительный результат зафиксирован и у ОАО «Стройпанелькомплект» (СПК). Выручка общества составила 270,3 млн руб. (245,1 млн руб. — в 2011 году). Предприятие получило чистую прибыль по итогам прошлого года в размере почти 20 млн руб., при этом за 2011 год у СПК был убыток — 25,8 млн руб. Как говорится в пояснительной записке к отчетности, такой финансовый результат за 2012 год связан с большим объемом сданных в эксплуатацию объектов. Всего было введено в строй шесть домов общей площадью более 40 тыс. кв. м.
Положительная динамика наблюдается и у ОАО «Трест №14», хотя предприятие снова получило чистый убыток по итогам года. Выручка застройщика за 2012 год составила 2,18 млрд руб. — это на треть больше, чем годом ранее (1,64 млрд руб.).
В 2012 году «Тресту» удалось значительно сократить чистый убыток — в 12,2 раза. Если в 2011 году этот показатель составлял 311,67 млн руб. (182,2 млн руб. — убыток от продаж, 35,5 млн руб. — проценты за пользование заемными средствами, 88,3 млн руб. — убыток по прочим доходам и расходам), то в 2012 году чистый убыток равен 25,45 млн руб. Общий объем введенного предприятием жилья составил более 50 тыс. кв. м.
Всеобщая стабилизация
Сами застройщики по-разному объясняют причины прошлогодних финансовых успехов. Замгендиректора ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин полагает, что рынок новостроек перешел в уверенную плюсовую зону. «Сегодня строительство позволяет генерировать оборот и прибыльность. У застройщика, как правило, прибыль считается по итогам сдачи объекта. В 2012 году многие застройщики вышли в период ввода в эксплуатацию объектов, которые были начаты еще в 2008 году. При этом хорошие показатели наблюдаются у тех застройщиков, у которых сформирован хороший портфель площадок в центре города. У нас тоже имеется положительный результат: если по итогам 2011 года у нас прибыль была 3,5 млн, то по итогам 2012-го — 5,5 млн руб. Но надо учитывать, что компания у нас многопрофильная, здесь не только строительное направление учитывается», — заключает собеседник „Ъ“.
По мнению директора по продажам ОАО «Пермский завод силикатных панелей» Алексея Демкина, определенную роль сыграли политический фактор и смена регионального руководства в 2012 году. «Думаю, прошлый год — это отчасти влияние политических трендов. Пришел новый губернатор, строители воодушевились, потому что руководителю территории интересна сама отрасль.
Застройщики больше вкладываются в работу и стараются реагировать на тренды, задаваемые властью. В частности, было заявлено о том, что нужно увеличить объемы строительства до 1 млн кв. м в год, и компании выстраивают свой процесс на увеличение объемов. Сколько мы выдержим — это вопрос», — полагает собеседник „Ъ“. При этом он отмечает влияние и экономических причин.
«В течение 2012 года цена квадратного метра жилья выросла в среднем на 15%. Сейчас рынок в принципе насыщен недвижимостью. А в 2008–2009 годах объемы нового строительства были таковы, что в продаже было всего 70 тыс. кв. м, такого никогда раньше не наблюдалось. Нормой считается, если в реализации есть от 150 до 250 тыс. кв. м жилья», — добавляет господин Демкин.
Гендиректор ОАО «Стройпанелькомплект» (СПК) Виктор Суетин также обращает внимание на рост спроса и цен на жилую недвижимость. «В 2011 году у нас, например, были убытки, но это последствия кризиса. Те застройщики, у кого есть основные фонды и производственные мощности, заводы, немалые затраты несут на их содержание, в том числе и в кризисный период. При этом в кризис и после него было много недостроенных объектов, которые не продавались. В прошлом году наметилась стабилизация рынка, рост спроса, он стал устойчивым, выросли цены на жилую недвижимость, это повлияло на финансовые итоги предприятий в 2012 году», — считает господин Суетин.
Однако гендиректор СПК исключает политическую составляющую из числа факторов, которые сказались на результатах работы девелоперов: «Строительство — это длительный процесс, поэтому первые итоги если и будут, то мы их увидим через два-три года, и пока я бы не сказал, что удалось сделать какой-то существенный задел на 2013–2014 годы. Не было по факту принято никаких кардинальных решений, кроме политического решения по генплану. Те же отношения с монополистами — эти проблемы не решены в пользу застройщиков».
Председатель совета директоров ОАО «КД Групп» Андрей Гладиков соглашается, что политическое влияние на рынок жилья практически отсутствует. «О нем можно было бы говорить, если бы было какое-то влияние на сферу ипотечного кредитования, если бы действительно были сформированы социальные ставки по ипотеке на уровне 7–8%, это было бы политическое решение», — утверждает эксперт. Он объясняет финансовый рост оживлением рынка частных, целевых продаж в новостройках. «Наблюдался рост цен, но это в свою очередь повлияло и на рост себестоимости строительства. Цены на цемент, кирпич, металл выросли. Поэтому дельта осталась примерно такой же, то есть рентабельность не очень изменилась. Хотя объемы сдачи жилья увеличились», — отмечает господин Гладиков.
На год вперед
Аналитики рынка недвижимости также констатируют рост стоимости квадратного метра в течение 2012 года, однако говорят о замедлении темпов прироста уже в начале этого года. «В прошлом году темпы роста цен на жилье в новостройках действительно показали существенный рывок по сравнению с другими показателями и индексами. Рост составил 14,04% по новостройкам. По готовому жилью темпы роста почти такие же — 13,73%.
Но уже первый квартал этого года показал снижение темпов, в частности, по новостройкам темпы роста всего лишь 1,24%, а по готовому жилью — и вовсе минус 1,5%. Это вызвано возросшим количеством предложения на рынке», — комментирует Регина Давлетшина, директор консалтингового агентства Research & Decisions. Между тем эксперты фиксируют устойчивый спрос на жилье.
«О наличии спроса говорят и другие факторы — сейчас, например, стирается грань между стоимостью квадратного метра на разных этапах строительства. Если раньше приобрести жилье в строящемся доме на начальном этапе было значительно дешевле, то сейчас разница в цене минимальна. Например, если взять в среднем жилье, сдающееся в 2013 и 2016 годах, разница составляет 2–3 тыс. руб. за кв. м. Кроме того, исчезает граница между ценами в разных территориальных зонах», — резюмирует госпожа Давлетшина.
Ожидания самих застройщиков и финансовые прогнозы на этот год разнятся. «Хотя первый квартал 2013 года показал обратную динамику — пошло снижение цены, к осени, я думаю, снова наметится небольшой рост. В этом году мы планируем сдать значительно больший объем: если в прошлом году в Перми мы сдали 48 тыс. кв. м жилья, то в этом году рассчитываем ввести 62–65 тыс. кв. м», — говорит Алексей Демкин.
Виктор Суетин предполагает, что прошлогодние положительные тенденции перейдут и в 2013 год.
«Если не случится очередного кризиса и сохранится динамика 2012-го и начала 2013 года, то и финансовые результаты в этом году будут как минимум не хуже. Рассчитываю увеличить и выручку, и прибыль, если сдам 40–50 тыс. кв. м в этом году. Фактически этот объем будет в два раза больше, чем то количество, которое мы сдали в 2012 году: прошлогодний итог можно смело делить на пару лет, в предыдущие периоды мы сдавали мало», — поясняет господин Суетин. По его словам, основная задача — не резко увеличить прибыль, а сделать ровный задел на следующие годы.
У Андрея Гладикова ожидания на этот год скорее пессимистичные. «Пока не вижу потенциала платежеспособного спроса и реально действующих программ по ипотеке, по стимулированию спроса.Сейчас практически не осталось тех, кто смог бы купить жилье. Те, кто могли, уже приобрели квадратные метры. Остались люди, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но без мер господдержки сделать это не в состоянии», — заключает девелопер.