Рынок таунхаусов начал активно развиваться — некоторые девелоперы отмечают, что с прошлого года спрос на этот формат возрос в полтора раза. Несмотря на то, что первые проекты сблокированных коттеджей появились в городе более пятнадцати лет назад, этот давно укоренившийся на Западе вид жилья долгое время на рынке Петербурге не приживался. Теперь же, когда внимание девелоперов все больше смещается на соседнюю с Петербургом Ленобласть, жилье, сочетающее в себе элементы загородного дома и городской квартиры, становится все более востребованным.
Изначально девелоперы реализовывали подобные проекты, ориентируясь на покупателей с доходами выше среднего, а у этой целевой группы были другие предпочтения. Когда предложение сместилось к среднему классу, начался и рост рынка таунхаусов
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Формат таунхаусов прижился далеко не сразу. Дело в том, что изначально девелоперы реализовывали подобные проекты, ориентируясь на покупателей с доходами выше среднего, предлагая поселки таунхаусов бизнес- и премиум-класса. А между тем таунхаус — это в большей степени аналог городской квартиры, а не собственного "дома за городом". Потребители в премиальном сегменте предпочитают отдельные коттеджи и дома на больших участках. Что же касается покупателей экономкласса, то подобные предложения были им слишком дороги.
"В последние годы девелоперы сместили основной объем предложения в сторону недорогого жилья, цена которого сопоставима с ценой квартиры в новостройке, и формат стал более востребованным. Этому способствовало и изменение менталитета потребителей: люди перестали бояться жизни за городом и увидели в таунхаусе действительно альтернативу городской квартиры: со всеми удобствами, но гораздо больше по площади и с собственным входом", — говорит Асет Гайрабекова, генеральный директор компании "ДевиКо. Девелопмент и консалтинг".
Всплеск
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", на конец 2012 года рынок Петербурга и Ленобласти был представлен 58 проектами с таунхаусами и девятью очередями. На текущий момент объем предложения составляет уже порядка 4 тыс. секций. В первом квартале 2013 года в продажу вышло семь новых проектов с предложением таунхаусов — это более 700 объектов, что по сравнению с новыми проектами первого квартала 2012 года, больше в 1,3 раза (от количества проектов) и в 1,5 раза (от количества объектов). Пять проектов относятся к классу "эконом", а оставшиеся — к классу "средний" (средняя цена предложения до 3,5 млн рублей). "Таким образом, на конец марта 2013 года в продаже находится чуть более 4 тыс. объектов (таунхаусов), что больше на 3 процента (по сравнению с четвертым кварталом 2012 года) и больше в 1,5 раза (по сравнению с первым кварталом 2012 года)", — говорит Светлана Московченко, руководитель направления загородной недвижимости.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН", говорит, что в 2012 году спрос на таунхаусы вырос практически в полтора раза. Тем не менее основной покупательский интерес на рынке загородной недвижимости по-прежнему сосредоточен в сегменте земельных участков.
Если в Ленобласти сконцентрированы объекты класса "эконом" (81% проектов и 95% объектов), то в Петербурге, наоборот, основное предложение сосредоточено в классе "бизнес" (35% проектов и 23% объектов), а также в классе "комфорт" (27% проектов и 55% объектов).
Обычно таунхаусы располагаются в местах, где ограничена этажность, и, как правило, в зонах пригорода. Такой вид жилья является промежуточным вариантом между квартирой и полноценным загородным домом. "Этот формат постепенно приживается в регионе, одной из причин является сложность найти дом в 15 км от города по адекватным ценам. В такой ситуации вариант таунхауса выглядит довольно привлекательно. Раньше такие проекты выглядели довольно нестандартно и не очень понятно: это не дом, нет выделенного участка, оформленного в собственность (сейчас уже делают межевание земли и оформляют в собственность), очень близкое соседство и сложная внутренняя планировка. Тем не менее цена квадратного метра таунхауса будет ниже, чем в квартире. Говоря о плюсах такого жилья, можно отметить ощущение собственного дома, за счет отдельного входа, с придомовой территорией, которую можно использовать в своих личных целях, малоэтажность дает возможность полноценного отдыха. К минусам можно отнести планировку с лестницами, что не совсем безопасно для маленьких детей и пожилых людей. К тому же, как правило, это потеря площади на технические помещения", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург".
Растущая доля
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака", подсчитала, что сегодня доля таунхаусов от всего рынка малоэтажного строительства составляет 9%. "Популярность данного продукта с каждым годом набирает все большие обороты. С развитием КАД город становится более доступным. Сегодня добраться в центр Петербурга из Всеволожского района можно быстрее, чем из Приморского или Выборгского. Поэтому спрос на жилье в ближайшем пригороде будет расти", — говорит она.
Елена Шишулина, директор по маркетингу компании "Старт Девелопмент", приводит другие данные. По ее словам, если рассматривать коттеджные поселки экономкласса в пределах 30 км от КАД, то доля проектов с таунхаусами и дуплексами на сегодня составит 51% (26 поселков). Еще год назад эта доля была равна 40% (12 поселков). В нескольких проектах таунхаусы появились после реконцепции — изначально на этих территориях обычно предлагались или коттеджи, или участки с подрядом.
"Что касается спроса, то в сегменте экономкласса за 2012 год было приобретено ровно в три раза больше таунхаусов, чем в 2011 году, и в пять раз больше, чем в 2010 году", — говорит госпожа Шишулина.
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", согласен с тем, что таунхаус для нашего рынка уже не экзотика, хотя и массового распространения этот формат еще не приобрел. "К переезду за город сегодня готова достаточно небольшая часть петербуржцев. Главная причина — отсутствие в Ленинградской области необходимой для комфортной жизни инфраструктуры, сложное транспортное сообщение с Петербургом, существенная удаленность от города большинства проектов. Поэтому главная задача девелоперов для успешного развития проектов подобного типа — обеспечить будущим жильцам всю необходимую инфраструктуру. Людям нужны хорошие дороги, централизованные коммуникации, социальные и коммерческие объекты вблизи дома. Если в населенном пункте нет детского сада, школы, спортивного центра, их надо создавать застройщику", — говорит господин Степанов. При этом он считает, что у этого сегмента очень хороший потенциал развития.
"Новые проекты, в которых предлагаются таунхаусы, расположены недалеко от уже существующих поселений, поэтому основные объекты инфраструктуры находятся в довольно близкой доступности. Что же касается инфраструктуры самого поселка, которая, кроме коммерческой составляющей, может включать в себя еще и детский сад, детские и спортивные площадки, как правило, то девелоперы планируют реализовать ее лишь в конце строительства проекта. В этом плане жизнь в таунхаусе за городом проигрывает в комфортности проживанию в городской черте. Кроме того, существуют проблемы со статусом земельных участков и подключением коммуникаций, поэтому при выборе проекта на эти пункты стоит обращать особое внимание", — говорит Владимир Спарак.
Он указывает на то, что наибольший спрос сегодня приходится на таунхаусы экономкласса, где стоимость объектов начинается от 2,5-2,7 млн рублей. Стоимость жилья класса "элит" в этом сегменте может доходить практически до 20 млн рублей.
"На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра таунхауса экономкласса — 37,47 тыс. рублей, а ценовой диапазон варьируется от 25 до 55 тыс. рублей за квадратный метр. Если говорить об общей стоимости домовладения, то в среднем таунхаус можно приобрести за 3,5 млн рублей. Так что первое главное преимущество таунхауса — его дешевизна. Относительно коттеджа он просто принципиально дешевле, а если сравнивать таунхаус с квартирой, то за те же деньги покупатель получает не "однушку", а более просторный дом (55-75 кв. м) со своим придомовым участком и машино-местом", — рассказала госпожа Шишулина.
Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", полагает, что по мере роста числа подобных проектов, расширения массового малоэтажного строительства в целом и увеличения предложения мы увидим снижение цен на подобные объекты. "Отчасти такие тенденции уже наблюдаются, но скорее это касается загородных проектов, удаленных на значительные расстояние от крупных мегаполисов", — говорит господин Клягин.
Генеральный директор АН "Бекар" Сергей Козлов считает, что сегодня одними из самых успешных проектов по строительству таунхаусов можно назвать объекты ГК "Кивеннапа", коттеджный поселок "Лукоморье", "Малый Петербург", "Золотые ключи" и "Гатчинские поместья".
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", говорит, что наибольшим спросом пользуются таунхауcы экономкласса площадью до 100-120 кв. м., расположенные не далее 20 км от КАД. " Как правило, такие дома быстро находят своего покупателя. Таунхауcы экономкласса стоят до 5 млн рублей, что сопоставимо с трехкомнатной квартирой, при этом жители таунхауcа имеют дополнительные удобства — это большая площадь жилья, наличие участка, хорошая экология", — говорит господин Васильев.
Повсеместный интерес
Следует отметить, что рост интереса к таунхаусам повсеместен. Асет Гайрабекова говорит, что таунхаусы становятся популярнее и в Московской области. "За 2011-2012 годы доля таких объектов в общей структуре предложения выросла на 15 процентов", — говорит она.
"В Московской области стоимость квадратного метра для экономкласса составляет 38-45 тыс. рублей; в сегменте бизнес-класса — 90-120 тыс. рублей. Таким образом, если говорить про стоимость таунхауса в целом, то в пределах десятикилометровой зоны от МКАД за объект бизнес-класса придется заплатить 15-25 млн рублей, в экономклассе цена таунхауса составит 6-10 млн рублей. На большем расстоянии от МКАД цена будет ниже. Так, на расстоянии более 30 км от столицы таунхаус можно купить в среднем за 1-1,5 млн рублей. Однако буквально недавно на рынке появились и более дешевые предложения — от 700 тыс. рублей за квартиру, причем в проектах, расположенных в 10 км от МКАД. Такая маленькая цена обусловлена ранним этапом строительства, очень маленькой площадью квартиры (около 40 кв. м) и минимальным набором инфраструктуры", — рассказала госпожа Гайрабекова.
Сергей Нагорный, коммерческий директор компании "Пробизнес-Девелопмент", говорит, что среди подмосковных направлений можно выделить своего рода лидеров и аутсайдеров по такому показателю, как количество таунхаусов в общем объеме загородного жилья. Безусловный лидер здесь — Новая Рига, где сконцентрировано более 15% всего рынка таунхаусов. Меньше всего предложения в данном формате — на Алтуфьевском и Сколковском шоссе (не более 2% объема предложения по каждому из направлений). Хорошую динамику в 2012 году по увеличению проектов, в состав которых входят таунхаусы, показали Калужское и Киевское направления, в основном территории, вошедшие в состав Новой Москвы либо примыкающие к ним. На Калужское направление сейчас приходится около 9% рынка таунхаусов.