Рынок найма квартир и домов демонстрирует слабую активность
Аренда
Спрос на рынке городской аренды жилья снизился, а объектов, наоборот, стало больше. Тем не менее собственники, несмотря на небольшой интерес к найму, не спешат понижать ставки, говорят эксперты АРИН.
"В начале года рынок рос, однако к концу квартала спрос на аренду жилья традиционно упал", — рассказывает Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН "АРИН".
Требования арендаторов к объекту практически не изменились. Среди наиболее популярных пожеланий, как всегда, полная меблировка и обеспечение бытовой техникой, в частности, холодильником и стиральной машиной, а также близость квартиры к метро.
Татьяна Болбошенко отмечает, что арендаторы заинтересованы в поиске наиболее дешевых объектов. Некоторые готовы рассматривать квартиры на удаленных территориях, в Шушарах или в Красносельском районе, другие, наоборот, пытаются торговаться с собственниками, однако в большинстве случаев не слишком успешно.
Несмотря на падение активности на рынке, арендодатели не спешат понижать ставки. Сейчас они предпочитают подождать подходящего клиента. Так, сегодня практически не найти однокомнатную квартиру дешевле 18 тыс. рублей в месяц, а зачастую и дешевле 20 тыс. рублей в месяц. В то же время ставки на особенно хорошие и качественные объекты могут доходить до 27 тыс. рублей в месяц. Ставки на "двушки" варьируются от 23 до 45 тыс. рублей в месяц, "трешку" можно арендовать от 27 тыс. рублей в месяц.
Следует отметить, что, вопреки традициям, спрос и на загородную аренду на летние месяцы все еще достаточно низкий. Одной из возможных причин может быть поздняя весна, отмечают эксперты АРИН.
"Как правило, пик спроса на аренду коттеджей и загородных домиков приходится на апрель, — рассказывает Татьяна Болбошенко. — Однако в этом году арендаторы не спешат проявлять активность, количество заявок и просмотров сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года".
Отчасти эксперты видят причину этого в нетипично холодной для начала весны погоде. Похожая ситуация была на рынке городской аренды в прошлом году, когда из-за сильных холодов арендаторы не спешили искать объекты или отменяли назначенные просмотры.
Тем не менее объем предложения вырос. Татьяна Болбошенко отмечает, что собственники уже не так боятся сдавать свои объекты в аренду. Сегодня они гораздо больше доверяют арендаторам.
Наиболее дешевый объект в базе АРИН сегодня — это небольшой домик в удовлетворительном состоянии на значительном удалении от города, с туалетом на улице. Аренда обойдется в 20 тыс. рублей в месяц. На аренду самого дорогого объекта придется потратить 700 тыс. рублей в месяц. Это коттедж высокого класса, оснащенный всей необходимой мебелью и бытовой техникой, с санузлом в доме, расположенный неподалеку от лесного массива и водоема в охраняемом поселке.
Наиболее дорогие объекты, как правило, арендуют одна семья, а вот объекты подешевле арендаторы готовы снимать в складчину. "Сегодня объем предложения на рынке достаточно большой, поэтому практически каждый арендатор сможет найти объект по вкусу и кошельку", — отмечает Татьяна Болбошенко.
Снять элитную квартиру стало сложнее
Эксперты Bazanda.ru — ведущего интернет-портала по аренде квартир — отмечают значительное снижение объема предложения элитных квартир в аренду (в сегменте от $1,5 тыс. в месяц) в "золотом треугольнике" Санкт-Петербурга. За последние шесть месяцев количество таких апартаментов снизилось на 29%, а за период с марта 2012 года — на 42%.
Сейчас в "золотом треугольнике" вакантно около 60 квартир, что составляет 35% от предложений всего Центрального района и 16% от всех свободных элитных квартир Петербурга. В основном это двух- и трехкомнатные квартиры стоимостью 60-90 тыс. рублей в месяц.
Единичные варианты просторных квартир ценой 200-300 тыс. рублей в месяц могут привлечь арендатора либо особенно востребованной локацией — например, на Большой Конюшенной улице, либо исключительными видовыми характеристиками — как, например, квартиры с видом на набережную Фонтанки. Эта часть города самая "консервативная" с точки зрения жилой аренды. Здесь арендовать жилье традиционно предпочитают иностранцы, при этом существенная доля квартир принадлежит экспатам, которые сдают свои, купленные еще 10-15 лет назад, квартиры через доверенных лиц, родственников или управляющие компании.
Посткризисные годы продемонстрировали устойчивый рост запросов на данную локацию. В основном спрос формируют иностранцы, приезжающие в Петербург в связи с открытием новых проектов, расширением действующих производств. Также высокий интерес к этому району демонстрируют арендаторы из Москвы и сырьевых регионов, например, сотрудники переехавшей в Санкт-Петербург "Газпром нефти" и аффилированных структур. Консульства, несмотря на небольшой штат и, в ряде случаев, урезанные бюджеты, составляют стабильную долю спроса на квартиры в "золотом треугольнике" — до 15% всех сделок. Тренд, характерный для 2011 года, когда растущий спрос компенсировался большими объемами освобождающихся квартир, не получил дальнейшего развития. Более того, в этой части Центрального района специалисты фиксируют самый высокий уровень ротации апартаментов в городе — новые (то есть ранее не сдававшиеся) квартиры в "золотом треугольнике" по итогам 2012 года составили лишь 7%.
"В последние годы все большую конкуренцию "золотому треугольнику" составляют районы Таврического сада и Крестовского острова, — говорит Марина Шекера, руководитель портала Bazanda.ru. — Главные преимущества — комфорт и безопасность жизни в новых домах, зелень парков — делают их все более востребованными для семейных арендаторов. В то же время продолжающееся благоустройство улиц и фасадов домов "золотого треугольника", регулярное открытие новых бутиков, ресторанов определяют его как район премиального уровня жизни, подходящий для приезжих одиноких арендаторов и семейных пар. "Золотой треугольник" все больше соответствует современному и социально активному формату жизни, являясь примером постепенной, но достаточно четкой сегментации рынка жилой аренды Центрального района".
Тарифы
Услуги ЖКХ лезут в карман потребителей
Оплата услуг ЖКХ занимает третье место в структуре потребительских расходов россиян, свидетельствует официальная статистика. По данным Росстата об индексе потребительских цен в январе 2013 года, тарифы на жилищно-коммунальные услуги с января 2012 года выросли на 9,6%. Лидерами роста стали газоснабжение (14,3%), горячее водоснабжение (13,4%), отопление (10,5%). Возрастающие тарифы за ЖКУ и неэффективная работа предприятий коммунального сектора становятся объектом пристального внимания представителей различных органов власти и правоохранительных структур и предметом недовольства граждан.
На фоне активного обсуждения наведения порядка в сфере ЖКХ объем проблемной задолженности россиян за коммунальные услуги продолжает возрастать. Так, согласно данным Росстата (данные за январь — декабрь 2012 года), просроченный долг граждан и организаций перед поставщиками электроэнергии, газа и воды в России вырос за год почти на 20% и составил 304,5 млрд рублей (на 01.01.2012 — 255 млрд рублей). При этом списаны в убыток 3,8 млрд рублей, что не могло не привести к росту стоимости этих услуг.
Долги по ЖКУ в стадии исполнительного производства, по данным ФССП, за минувший год возросли на 14%. В 2012 году в работе судебных приставов находилось 58,6 млрд рублей долгов данной категории (взыскано 23% — 13,7 млрд рублей), в 2011 году — 51,3 млрд рублей (взыскано 24% — 12,4 млрд рублей). Ситуация свидетельствует об увеличивающейся нагрузке на суды и судебных приставов — исполнителей по делам в сфере ЖКХ, а также о росте объемов невзысканной судебной задолженности в пользу предприятий коммунального сектора.
В портфеле коллекторских агентств сегодня долги сферы ТЭК, ЖКХ составляют, по оценкам "Секвойя Кредит Консолидейшн", 5-6% (в 2011 году было 3-4%, в 2013-м прогнозируется 7-9%). В работу профессиональных взыскателей переходят в основном долги, уже прошедшие несколько этапов сбора и стадию исполнительного производства, с достаточно низким процентом возвратности. Очевидно, что подобная политика взыскания задолженностей в сфере ЖКХ не может быть эффективной, поскольку практически не способствует сокращению темпов роста реальной просрочки и оставляет без внимания долги на ранних сроках.
Большинство компаний жилищно-коммунального сегмента пока не торопятся использовать возможности эффективного управления просроченной дебиторской задолженностью и перенимать опыт коллег из банковской и иных сфер с более высоким уровнем оптимизации бизнес-процессов. Несмотря на отсутствие реальных препятствий к передаче проблемных долгов на аутсорсинг и к сотрудничеству с профессиональными коллекторскими агентствами, игроки рынка ЖКХ не готовы к активной борьбе с просрочкой. Наибольший интерес к услугам профессиональных взыскателей проявляют пока небольшие частные управляющие компании, заинтересованные в повышении качества своей хозяйственной деятельности и в снижении расходов.
Елена Докучаева, генеральный директор компании "Секвойя Кредит Консолидейшн", говорит: "Система работы с долгами жилищно-коммунального сектора сегодня нуждается в переходе на качественно новый уровень, где возврат просрочки может быть обеспечен путем привлечения профессиональных коллекторских агентств. Процесс управления долгами должен быть эффективен и минимизировать уровень социального напряжения в сфере ЖКХ. Организациям коммунальной сферы предстоит принять реалии рынка и понять, что для успешного развития бизнеса необходимо передавать долги уже на ранней стадии просрочки, не доводя их до уровня безнадежности и списания. Грамотная политика возврата задолженностей, таким образом, будет способствовать повышению качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и снижению темпов роста стоимости услуг ЖКХ".