Сегодня доля иногородних покупателей на рынке первичного жилья составляет в среднем 25-30%. В зависимости от региона у покупателей есть свои предпочтения и требования к жилью.
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга — второй столицы России — всегда был достаточно высоко востребован у иногородних покупателей. Риелторы долю иногородних покупателей оценивают в 10-15%, но это вместе со вторичным рынком. Доля внешних региональных покупателей в строящихся домах значительно выше — в некоторых случаях она может достигать 40%.
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", рассказал, что в их компании доля покупателей из других регионов составляет около четверти. Он отмечает, что эта цифра достаточно стабильна, и за последние годы она не менялась.
Екатерина Евсеева, руководитель коммандитного товарищества "СУ-155" в Санкт-Петербурге, также называет схожую со "Строительным трестом" долю иногородних покупателей. В проекте "Каменка" доля иногородних соинвесторов, по ее словам, составляет примерно 30%. "Чаще всего это семьи с севера СЗФО (Мурманск, Архангельск, Петрозаводск) и сибиряки", — говорит она.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь" долю региональных покупателей оценивает и вовсе в 38-45%.
Елена Шишулина, директор по маркетингу "Старт Девелопмент", отмечает, что на рынке загородного жилья доля иногородних покупателей значительно ниже. "По нашим наблюдениям в "Золотых ключах" их около 11 процентов", — рассказала госпожа Шишулина.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН", говорит, что в его компании за последний год количество иногородних клиентов выросло почти на треть. "Традиционно первое место занимают приезжие из северных и нефтегазовых регионов России, на втором месте москвичи. В 2012 году стала заметна еще одна группа — жители других регионов России, которые переезжают в Петербург семьями вслед за детьми, которые поступили здесь в вузы", — рассказал о портрете покупателя господин Спарак.
Менеджер управления продаж департамента новостроек ООО "Александр Недвижимость" Любовь Мамчур считает, что росту покупательской активности иногородних способствует развитие интернет-технологий: на сайтах можно ознакомиться с декларациями и правоустанавливающими документами на объекты, у многих компаний на строительных площадках установлены вэб-камеры, что дает возможность следить за ходом строительства в онлайн-режиме.
А директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая говорит, что в Петербурге доля иногородних покупателей увеличивается, так как многие застройщики целенаправленно работают над продвижением квартир в других регионах.
Так, компания "Петербургская недвижимость" имеет представительства в других городах России, например, в Мурманске и Архангельске. Вице-президент по продажам "Петербургской недвижимости" Наталья Луговская рассказала, что у регионального спроса есть ярко выраженная сезонность: период с апреля по октябрь является наиболее активным.
Госпожа Мамчур объясняет это просто: активность покупателей из других регионов совпадает с периодом их отпусков.
"Особенностью сделок с клиентами из других регионов можно назвать их меньшую длительность, так как полностью уладить все формальности и заключить сделку иногородние покупатели стараются за время своего пребывания в Петербурге. В результате период от начала просмотра возможных вариантов до подписания договора обычно занимает всего несколько дней", — говорит Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург".
Примерно половина всех сделок так или иначе приходится на резидентов СЗФО. Лидерами по количеству приобретенных квартир являются Мурманская и Архангельская области. Далее следуют ХМАО и ЯНАО. Реже встречаются покупатели из Норильска, Красноярска. Москвичи на петербургском рынке не очень активны.
Три группы
Эксперты делят иногородних покупателей на три основные группы. Первый тип — это родители, покупающие жилье детям, которые учатся в Петербурге или уже отучились и решили осесть в городе. В этом случае в основном приобретаются студии и однокомнатные квартиры, по возможности с хорошей транспортной доступностью (в том числе у метро), чтобы обеспечить молодым людям необходимую мобильность. Такие покупатели охотно вкладываются в квартиры на стадии котлована — их устраивает, что жилье будет достроено через несколько лет, когда сын или дочь как раз окончат вуз.
Второй тип — инвесторы. Жители Крайнего Севера и Дальнего Востока, которые просто вкладывают заработанные деньги в недвижимость Петербурга. Главные требования к жилью в данном случае — максимальная ликвидность в близкой и отдаленной перспективе.
Третий тип — те же жители Крайнего Севера, Дальнего Востока и других регионов, как правило, уже солидного возраста, которые переезжают в Петербург к детям и внукам (или просто так). Как раз эта категория покупателей чаще всего ориентируется на пригородные дома, им хочется жить не в шумном мегаполисе, а в спокойном и зеленом пригороде.
"По всем прочим параметрам жилья требования иногородних клиентов практически никак не отличаются от запросов петербуржцев и жителей Ленобласти. Единственное — у местных жителей гораздо более сильная привязка к текущему месту жительства и месту работы, а жители регионов более свободны в выборе района будущего проживания", — рассказала Елена Шишулина.
Госпожа Луговская предлагает еще одну классификацию покупателей жилья: для первой категории главным требованием является близость к метро, причем зачастую конкретная станция не играет роли. Ко второй категории относятся клиенты, которые ориентированы на максимально низкую цену: они с удовольствием приобретают жилье в приграничных с городом зонах (Шушары, Всеволожск, Девяткино). К третьей категории относятся более взыскательные клиенты, которые ориентированы на жилье бизнес-класса или — реже — элитное. Чаще всего это жители Норильска, Сургута и Тюмени. Они готовы доплатить за хорошую локацию, улучшенную инженерию, повышенный уровень безопасности.
Без привязки к месту
Андрей Ильичев полагает, что по месту расположения наибольшим спросом со стороны покупателей из других регионов пользуются объекты в северных района Петербурга, также приоритет отдается Выборгскому району, центру, Московскому проспекту и районам, примыкающим к заливу, особенно на Васильевском острове.
Госпожа Мамчур добавляет, что покупатели с высокими запросами (жители Москвы, Сургута и Тюмени) предпочитают приобретать жилье в престижных районах Санкт-Петербурга (Петроградский, Василеостровский и Московский районы).
Член совета директоров O2 Development Виктор Осокин рассказал, что иногородние покупатели часто также опасаются новых форм договора. Так, они понимают важность работы по 214-ФЗ, но при этом не всегда готовы покупать квартиры по механизму ЖСК. Есть и недоверие к покупке жилья на нулевых стадиях строительства, а также к работе с молодыми застройщиками, не получившими пока признания во всей России.
Сергей Степанов говорит, что спрос у иногородних покупателей равномерно распределен между однокомнатными квартирами, которые чаще всего покупают для подросших детей-студентов, и большими двух- и трехкомнатными квартирами, в которые переезжает вся семья.
Арсений Васильев отмечает, что среди требований иногородних покупателей основным является близость к метро. И с этим соглашаются и остальные участники рынка.
"Региональные покупатели часто не ориентируются в городе и не владеют полной информацией о транспортной доступности, поэтому слушают советы знакомых, родственников, соседей. Здесь важным фактором для них становится обязательная близость к метро. Если петербуржцы уже спокойно относятся к тому, что до дома нужно будет проехать на маршрутке 10-15 минут, то иногородние покупатели почему-то хотят жить только рядом с метро", — объясняет господин Осокин.
Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home Estate, добавляет: "Основная особенность иногороднего покупателя в том, что он плохо знает город, плюсы и минусы всех районов, достаточно смутно понимает, что такое центр в Петербурге. Поэтому такие покупатели чаще всего обращаются в агентство. Иногороднему покупателю особенно важна надежность застройщика. Очень часто людям из другого региона необходимо въехать в новую квартиру как можно быстрее, поэтому зачастую иногородние покупатели выбирают или вторичный рынок, или дом на высокой стадии готовности и с отделкой".
"Большинство региональных покупателей предпочитают приобретать квартиры с отделкой. Это понятно — из другого города крайне неудобно контролировать ход ремонтных работ, сложно найти хорошую строительную бригаду. Закономерно, что и отделка "для галочки" региональных клиентов привлекает мало, потому как после получения ключей все придется переделывать", — говорит госпожа Луговская.