Неприятное соседство в виде дымящей трубы, неблагоустроенной территории или шумного стадиона вряд ли позволит клиенту добиться от застройщика скидки. Сегодня жилье находит своего покупателя, с каким бы объектом оно ни находилось рядом.
Застройщики не снижают цену на жилье, если оно расположено рядом с каким-либо непопулярным объектом, полагая, что если покупатель имеет какие-то предубеждения на предмет подобных мест, то никакой демпинг не сможет решить проблему
Фото: Андрей Махонин, Коммерсантъ / купить фото
К объектам, соседство с которыми способно негативно повлиять на спрос на квартиры в жилом доме, можно отнести источники повышенного шума и загрязненного воздуха, такие как автомагистрали, железнодорожные пути, разгрузочные зоны супермаркетов, гаражные комплексы. Настороженно относятся покупатели жилья и к проживанию рядом с источниками излучения: линиями электропередач, телевизионными башнями, вышками базовых станций операторов мобильной связи. К источникам повышенной опасности для жильцов можно отнести также автозаправки, химические предприятия. Не приветствуется близость любых, даже невредных производств и промышленных зон, так как такое соседство делает окружение дома некомфортным для проживания.
Вынуждены мириться
Очень часто значимым негативным фактором при покупке жилья является не просто расположение вблизи какого-то объекта, а соседство, оказывающее влияние на видовые характеристики. Например, покупатели очень не любят, когда окна выходят на огромные дымящиеся трубы, например, ТЭЦ. Если говорить о точечной застройке, то покупателям не нравятся старые гаражи. Очень часто бывает так, что эти "минусы" проясняются только после покупки квартиры. Например, девелоперы могут построить рядом с домом многоуровневый паркинг. Случалось, покупатели жаловались на расположение рядом гипермаркета; когда окна выходят на его внутренний двор, целый день приходится наблюдать, как разгружают фуры, не говоря уже о том, что остатки еды у гипермаркетов способствуют увеличению популяции грызунов.
"Если по многим параметрам проект устраивает, покупатель вынужден мириться с видом, например, на промзону. Но зато он живет в обжитом районе, а не на пустынной окраине. Уплотнительной застройки в городе уже нет, но есть дефицит участков, который толкает застройщиков на освоение новых территорий в городе. И у покупателя, по сути, вроде бы есть большой выбор объектов в разных локациях, на разных стадиях готовности, но уже нет возможности жить именно в том месте, о котором он мечтал", — говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость"".
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", говорит, что некоторые покупатели жилья в качестве нежелательного фактора рассматривают даже близость к станции метро или рынку из-за больших людских потоков, которые характерны для таких мест, хотя для многих такое соседство, наоборот, является плюсом.
Но неприятие неприятием, а на цену такое соседство серьезного влияния может и не оказывать. Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home Estate, говорит, что, как правило, расположение вблизи какого-то непопулярного места, вроде кладбища или ЛЭП, не снижает стоимость объекта. "Тут дело в покупателе: если он боится, имеет какие-то предубеждения на предмет подобных мест, то никакой демпинг не сможет решить проблему. Конечно, застройщики не акцентируют внимание на таких проблемах, но и имидж объекта здесь особо никак не повысить", — говорит госпожа Санамян.
"Какие бы меры ни предпринимал застройщик, часть потенциальных покупателей изначально исключат объект с неприемлемым для них окружением из числа рассматриваемых для покупки", — соглашается господин Ильичев.
Обычное дело
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос", отмечает, что ситуация, когда новое строительство возникает на территориях бывших промзон, вблизи КАД и даже исторических захоронений, становится для рынка все более заурядной, привычной. "Отношение покупателей к данным проектам меняется, они становятся более лояльны, тем более что в данном случае речь обычно идет о проектах, расположенных в обжитых районах, в шаговой доступности от станций метро. Испугать, оттолкнуть покупателя может разве что расположение на землях бывших химических производств, либо захоронений их отходов. Остальные факторы при наличии хорошей локации на спросе на данный объект вряд ли скажутся и на стоимость не повлияют", — уверена госпожа Корсакова.
Юха Вятто, генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус", подтверждает мнение коллег: "В условиях дефицита участков под строительство жилья застройщики действительно иногда вынуждены идти на такое "соседство". Однако нельзя сказать, что этот фактор значительно влияет на цену или интерес покупателей. При хорошо продуманной концепции проекта, и тем более, если масштаб проекта достаточно велик и застройщик создает обособленную, благоустроенную территорию, покупатели не будут испытывать отрицательного влияния близости таких объектов".
Всего лишь имидж
Виталий Виноградов, директор по маркетингу "Лидер Групп", обращает внимание, что чаще всего неприятное соседство носит лишь имиджевый аспект: "Если дом получил положительное заключение, значит, все нормы соблюдены. В этом случае никакого негативного влияния на человека ЛЭП или иные производства оказать не могут. Все это просчитывается и укладывается в нормы, и если эти нормы нарушаются, то экспертизу пройти невозможно. Но, тем не менее, подобное соседство влияет на цену. Если взять два аналогичных дома, один из которых будет рядом с ЛЭП или кладбищем, а второй нет, то очевидно, что стоимость квадратного метра в первом случае будет несколько ниже".
Светлана Климова, директор офиса ООО "Александр Недвижимость" на Московском пр., 216, рассказывает: "Зона дискомфорта — так, пожалуй, можно завуалированно назвать места расположения жилых домов возле кладбищ. СанПиН 2.1.1279-03 рекомендует застройку жилых домов производить не ближе 300 метров от таких зон. К этим нормативам не имеет отношение расположение мемориальных кладбищ, памятных мест, которых в нашем городе, пережившем блокаду, очень много. Установленная зона для этих мест, согласно все тому же документу, — 50 метров. Соседство с кладбищем не вредит здоровью человека, но производит неприятное впечатление. Совсем другое — ЛЭП. Продолжительное пребывание людей в электромагнитном поле ЛЭП может привести к неблагоприятным изменениям здоровья, вызвать сдвиги в состоянии сердечно-сосудистой системы, нервной, эндокринной, гематологической, половой, иммунной систем, а также увеличивает риск развития онкологии. Но, смею вас уверить, все дома, находящиеся в зоне ЛЭП, построены в соответствии с СанПиН 2971-84 (не менее 50 метров от зоны такого рода объектов)".
Парадоксы
Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус Финанс", отмечает, что кладбища не всегда могут быть "неприятным" соседом. В Москве, как ни парадоксально, близость к некоторым погостам может оказаться дополнительным плюсом. "Как правило, крупные московские кладбища располагаются за МКАД, на удалении от жилых массивов. А вот старые находятся в центре города, в престижных и привлекательных районах. Поэтому "квартира возле Новодевичьего кладбища" или "в районе Ваганькова", скорее, наоборот, будет пользоваться спросом. Если, конечно, окна не выходят непосредственно на погост", — рассказывает господин Лепиш.
Константин Барсуков, заместитель генерального директора "Релайт-Недвижимость", полагает, что жилье возле кладбища — это еще не самый худший вариант. "Куда более "проблемны" в этом отношении квартиры, окна которых выходят на морги. Наблюдать выезжающие и приезжающие катафалки — не самое приятное зрелище", — отмечает он. Господин Барсуков считает, что неприятное соседство все-таки может снизить ликвидность квартиры. Например, если рядом расположены ЛЭП или ТЭЦ; если окна квартиры выходят на железную дорогу или крупную магистраль. Близлежащий аэропорт тоже может негативно отразиться на стоимости квартиры.
"Соседство с экологически неблагополучными объектами представляется гораздо критичнее. Например, крайне непопулярное место для жилья в Москве — нефтеперерабатывающий завод в Капотне и жировой комбинат в Текстильщиках", — соглашается с коллегой господин Лепиш.
Но в Москве есть примеры, на первый взгляд, не столь однозначные. Так, на улице Баженова расположен дилерский центр одной немецкой марки. "В данном случае интерес покупателей к близлежащему дому снижается скорее из-за сопутствующих неудобств. Улица, на которой он расположен, заканчивается тупиком, и постоянное движение фур по ней не прекращается даже ночью. Избавиться от большинства столь значимых "недостатков" невозможно, а, следовательно, и продать такое жилье будет сложнее. Тем не менее при правильной цене и должном терпении продать можно все что угодно. В зависимости от сложности такого "соседства" дисконт на квартиру может достигать пяти процентов от стоимости. Однако, как правило, такие факторы уже заложены в стоимость квартиры. При этом срок экспозиции таких квартир, конечно же, зависит от того, на сколько продавец готов поступиться. Как показывает практика, продажа такого жилья может продлиться до года", — рассказывает господин Барсуков.
Приукрасить действительность
"При проектировании объекта по возможности следует не ориентировать окна, особенно на нижних этажах, на непривлекательные объекты. Хотя понимание непривлекательности вида может быть неоднозначным. К примеру, вид с 20-го этажа на кладбище для кого-то может показаться привлекательным из-за дефицита зеленых насаждений в городе", — соглашается Андрей Ильичев.
Формулу улучшения имиджа проекта с неоднозначным местоположением господин Ильичев видит такой: "При продаже квартир в таких проектах строительная компания должна быть максимально открыта клиенту. Все необходимые согласования, сертификаты, результаты обследований, свидетельствующие о безопасности объекта, должны быть доступны в отделе продаж, чтобы предоставлять их потенциальным покупателям по первому требованию. Следует также оказывать клиентам содействие в проведении независимых экспертиз".
"К решению проблемы нежелательного объекта рядом возможен и креативный подход, к примеру, одна строительная компания отремонтировала и украсила рисунками унылые стены соседнего промышленного здания, на которое выходили окна строящегося дома", — добавляет господин Ильичев.
Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci-Санкт-Петербург", говорит также, что девелоперы могут улучшить имидж объекта, например, создав зеленую зону, которая будет отделять жилой дом от проблемного соседства, но, безусловно, это потребует дополнительных вложений.
Константин Мурашкин, руководитель группы ипотечного кредитования регионального центра "Северо-Западный" ЗАО "Райффайзенбанк", резюмирует: "Соседство с непопулярными объектами не является ключевым стоп-фактором при приобретении жилья, поскольку цена на квартиры в таких домах может иметь некоторый дисконт, который в конечном счете окажется приоритетнее для конкретного покупателя, нежели имиджевые аспекты объекта. В Петербурге есть подобные примеры, и едва ли стоит говорить о серьезной коррекции цены".