Жилищно-строительные кооперативы сегодня остаются второй по популярности схемой привлечения средств частных инвесторов в строительство, уступая лишь договорам долевого участия. Обе схемы предусмотрены 214-ФЗ, а потому совершенно легальны. Правда, как отмечают специалисты, покупка жилья через ЖСК несколько более рискованна. Впрочем, выше не только риски, но и выгода.
Привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов путем организации жилищно-строительного кооператива предусмотрено Жилищным кодексом РФ. Таким образом, говорят аналитики, это легальная альтернативная схема финансирования строительства, предусмотренная законодательством наравне с иными вариантами, самым распространенным из которых является долевое участие граждан в строительстве в соответствии с 214-ФЗ.
Схема работает следующим образом: организуется жилищно-строительный кооператив, который выступает застройщиком в инвестиционно-строительном проекте. Паи кооператива выкупают граждане, заинтересованные в приобретении квартир. После окончания строительства кооператив приобретает права собственности на помещения, которые затем распределяются среди членов кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Только сами
Изначально подобная схема финансирования жилья выглядела следующим образом: группа физлиц создавала и регистрировала жилищно-строительный кооператив, затем между созданным ЖСК и компанией-застройщиком заключался договор на покупку строящегося жилья. Далее по этой схеме лица, вступившие в ЖСК, получали паи кооператива, а денежные средства по договору можно было вносить в ЖСК без всяких ограничений. В свою очередь, ЖСК заключал с застройщиком инвестиционный договор, результатом которого было получение готового жилья жилищно-строительным кооперативом от застройщика. После окончания строительства и полной оплаты стоимости пая члены кооператива приобретали права собственности на оплаченное ими жилое помещение. В ноябре 2011 года были приняты поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым ЖСК должен сам выступать в качестве застройщика. Эта норма не распространялась на жилищно-строительные кооперативы, которые были созданы до 1 декабря 2011 года. Однако всем вновь созданным ЖСК, для того чтобы привлекать средства, не нарушая требования ФЗ N214-ФЗ, нужно выступать в качестве застройщиков и иметь разрешение на строительство. А чтобы ЖСК официально считался застройщиком, участок, отведенный под строительство, должен находиться у ЖСК в собственности или принадлежать ему на ином вещном праве.
"После принятия данных поправок участие ЖСК в финансировании жилья значительно осложнилось. Можно говорить, что на сегодняшний день такая некогда популярная схема, как приобретение жилья через вступление в ЖСК, постепенно сходит на нет", — считает Виктория Цытрина, директор юридического департамента ЗАО "Управляющая компания "Эталон"" (входит в Etalon Group).
Вписались в ипотеку
Другие участники рынка не так пессимистично смотрят на перспективы схемы и полагают, что свое место она на рынке уже заняла и вряд ли так просто исчезнет. Надежда Хвощевская, руководитель правового департамента O2 Development, говорит: "Схема ЖСК становится популярной у застройщиков, поскольку отличается простотой оформления документов и надежностью для покупателя. ЖСК может привлекать денежные средства на самых ранних этапах строительства, что позволяет значительно снизить стоимость инвестирования".
"Если еще два-три года назад доля продаж по схеме ЖСК была невелика, то в последнее время, после того как банки стали обеспечивать ЖСК ипотечной поддержкой, схема с ЖСК получила уверенное распространение на рынке жилья. Некоторые эксперты оценивают текущую долю продаж по ЖСК в размере до 30 процентов. Думаю, если возможные изменения законодательства не будут тому препятствовать, то можно спрогнозировать дальнейшее распространение ЖСК на рынке строящегося жилья, особенно в эконом-сегменте", — отмечает финансовый директор группы компаний AAG Станислав Кривенков.
Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб", также долю схем ЖСК оценивает в 30%. Гасан Архулаев, генеральный директор компании "Сезар-Строй", входящей в холдинг Sezar Group, оценивает долю схем договоров долевого участия в общем обороте строительного рынка примерно в 70%, долю ЖСК — в 25%.
А Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", долю схем ЖСК в финансировании строительства оценивает несколько ниже чем коллеги, по его оценкам, на нее приходится не более 15% всех строящихся в городе объектов.
Плюс на минус
Как говорят участники рынка, у схемы ЖСК есть как свои плюсы, главный из которых позволяет купить жилье дешевле, чем при иных схемах, так и минусы, которые в основном заключаются в более высоких рисках.
"Можно долго обсуждать недостатки и преимущества двух основных альтернатив привлечения финансирования в строительство (ЖСК и 214-ФЗ), отличий действительно много. В целом продажа жилья с использованием жилищно-строительного кооператива выгодна застройщику. Для покупателей юридических рисков больше, нежели при заключении договора долевого участия. Самое главное преимущество для покупателя по 214-ФЗ — государственная регистрация договора, которая исключает возможность двойных продаж. Есть и другие немаловажные аспекты для члена ЖСК: невозможность получить неустойку в случае срыва сроков, возможность предъявления требований о дополнительных взносах, нет гарантийного срока и др. Однако необходимо понимать, что на практике может сложиться ситуация, что реализовать свои права по 214-ФЗ в случае приобретения квартиры у недобросовестного застройщика будет сложнее, чем в ЖСК, организованном застройщиком, дорожащим своей репутацией", — говорит финансовый директор группы компаний AAG Станислав Кривенков. По его мнению, схема продаж с использованием ЖСК весьма жизнеспособна и имеет неплохие перспективы развития.
"Преимущественно это проекты классов "эконом" и "комфорт", которые реализуются в спальных районах города или на границе с Ленобластью. Лидером по числу объектов, строящихся по схеме ЖСК, является Всеволожский район Ленобласти, следом идет Невский район Петербурга. При достаточно большой свободе действий, которую дает застройщику схема ЖСК, она чревата сложностями в управлении проектом. Ее применение оптимально при строительстве небольшого объекта с числом квартир не более ста, где возможно установить и поддерживать непосредственный контакт со всеми членами ЖСК", — рассуждает господин Погодин. Он полагает, что для покупателя ЖСК — самый дешевый, но в то же время и самый рискованный способ приобретения жилья. "Как правило, цена квартиры при покупке по схеме ЖСК на 10-15 процентов ниже, чем на объекты с аналогичными параметрами, но приобретенные по договорам долевого участия. Экономия достигается, в том числе, за счет того, что, в отличие от других форм приобретения квартиры, паевой взнос не облагается НДС. Помимо этого схема ЖСК не предполагает уплаты налога на прибыль с имущества, которое получено в качестве паевого взноса. В то же время такая экономическая выгода неоднозначна, так как если правление ЖСК решит, к примеру, повысить размер паевых взносов, начислить дополнительные платежи, перенести срок сдачи дома, то члены ЖСК не смогут оспорить такое решение даже через суд", — обращает внимание Александр Погодин. Он считает, что схема договора участия в долевом строительстве в большей мере защищает граждан. Среди важных факторов защиты их интересов господин Погодин называет возможность привлекать денежные средства по договорам долевого участия застройщиком только при наличии оформленных прав на земельный участок, опубликованной проектной декларации и полученного разрешения на строительство. При схеме ЖСК такие требования отсутствуют, то есть привлечение денежных средств возможно и до получения разрешения на строительство. При схеме ЖСК отсутствует государственная регистрация сделки, а договор долевого участия подлежит государственной регистрации, что служит дополнительной гарантией интересов участников долевого строительства. Меньшая правовая защита для члена ЖСК по сравнению с участником долевого строительства по ДДУ выражается также в том, что член ЖСК может быть исключен из ЖСК на основании решения общего собрания членов ЖСК в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей. При этом на членов ЖСК распространяется дополнительная ответственность: они обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены ЖСК солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. "Тем, кто заинтересован в покупке жилья именно по схеме ЖСК, следует внимательно ознакомиться не только с договором, но и с положениями устава кооператива, потому что именно в нем могут содержаться положения, затрудняющие защиту прав членов ЖСК", — резюмирует господин Погодин.