Власти Уфы намерены реализовать прошлогодние планы и увеличить ставки аренды муниципального нежилого фонда для коммерческих арендаторов. Их приблизят к средне рыночным, чтобы сохранить на уровне 2012 года доходы от муниципальной аренды. Эксперты считают, что арендаторы предпочтут новым условиям мэрии предложения коммерческих структур. Опрошенные „Ъ” арендаторы подтвердили, что задумались над прекращением отношений с городом.
Мэрия Уфы к лету пересмотрит ставки аренды муниципальных помещений в сторону их роста, сообщил вчера журналистам заместитель главы администрации Азамат Сагитов. «Наша муниципальная собственность очень сильно недооценена»,— сказал он и пообещал сделать «революционный шаг на рынке муниципального имущества». «Предприниматель имеет право продлить договор аренды без торгов, но при этом закон позволяет нам оценить сдаваемые помещения в аренду по рыночной стоимости»,— отметил чиновник. Он пояснил, что с 1 апреля у мэрии истекают договоры с 40 арендаторами нежилого фонда, а до конца года перезаключению подлежат 620 договоров. Это примерно четверть всех арендаторов, работающих с мэрией. В апреле администрация намерена отобрать по конкурсу оценщиков, которые обоснуют новую ренту в каждом высвобождаемом помещении. На месяц, отведенный процедуре, с арендаторами временно продлят договоры по старым ставкам.
Насколько возрастут ставки, господин Сагитов не уточнил. Рыночная стоимость аренды торговых помещений в Уфе, по данным сети агентств недвижимости «Эксперт», в марте составляла 630 руб. за 1 кв. м в месяц, в офисных помещениях — 535 руб. В сети агентств недвижимости САН максимальную стоимость аренды на «красной линии» оценили в 1,7 тыс. руб. в месяц.
Таким образом, ставки могут возрасти в три-четыре раза. До сих пор городские власти рассчитывали арендную плату, исходя из базового тарифа 125 руб. за 1 кв. м в месяц. На торгах эта стоимость возрастала вчетверо, до 540 руб. К базовой ставке применялись повышающие и понижающие коэффициенты. Так, арендаторы, сдающие помещения в субаренду, платили с коэффициентом 2, некоммерческие арендаторы — детские сады, школы, больницы — с коэффициентами 0,5–0,75.
Из всего муниципального нежилого фонда доход городскому бюджету приносят 18% площадей, по состоянию на начало года, 440 тыс. кв. м. В прошлом году фонд уменьшился на 53 тыс. кв.м, которые были приватизированы. В этом году в план приватизации включено 30 объектов, их площадь в мэрии не конкретизируют. Повысив ренту, власти планируют минимизировать потери доходов, сохранив их на уровне 2012 года — 600 млн руб., а возможно, полагает господин Сагитов, и увеличить на 150 млн.
Крупные арендаторы восприняли планы мэрии критично. Михаил Сумской, генеральный директор и основной владелец ОАО «Уфахимчистка», арендующего 20 помещений у города, полагает, что удорожание аренды приведет к росту стоимости услуг компании или даже заставит уйти с рынка. «Мы и так работаем на грани рентабельности»,— отметил он.
Коммерческий директор госкомпании «Совхоз „Алексеевский“» (арендует 28 магазинов у города) Радик Гизутдинов согласен, что компенсировать рост аренды придется ростом стоимости продукции. «В прошлом году право аренды на два магазина мы покупали на торгах, стоимость в итоге возросла в десять раз, до 1 млн руб. в год. Теперь мы задумались: а нужны ли нам эти помещения?» — отметил он.
В том, что повышение ставок ощутимее всего ударит по малому и среднему бизнесу, и в результате «большинство мелких магазинчиков, ателье, предприятий сферы услуг вынуждены будут закрыться», уверен гендиректор сети агентств недвижимости САН Рустем Камалов. Крупные сети, полагает он, повышение едва ли не заметят, так как «у них другие обороты и прибыли», но в конце концов «количество арендаторов мэрии может снизиться, и это грозит невыполнением плана по доходам в бюджет».
Руководитель департамента коммерческой недвижимости «Рейн групп недвижимость» Резеда Нигматуллина согласна, что в новых условиях арендаторы могут «найти более благоустроенные помещения за те же деньги». «В этом не заинтересованы ритейлеры, завязанные на сформировавшийся трафик к своим магазинам»,— оговаривает эксперт. Гендиректор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева отметила, что муниципальная недвижимость в последние годы «привлекала только ценой», так как «хорошие помещения на „красных линиях” давно выкупили».
Председатель регионального отделения «Опоры России» Денис Мусин считает плюсом, что «экспертная оценка аренды будет более прозрачной», так как раньше «определенным арендаторам стоимость аренды могли посчитать ниже, чем другим». «Но если поднимать стоимость аренды малому и среднему бизнесу, должны быть какие-то льготы, для них этот скачок не будет незаметным»,— заключил он. Генеральный директор ГК «Эксперт-оценка» Степан Сарбашев полагает, что «по итогам оценки ставка будет одинаковой для сельхозпроизводителя и для крупного ритейлера, так как вид разрешенного использования роли не играет. Поэтому все льготы в виде понижающих коэффициентов должна распределять уже мэрия».