Можно ли включить в предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости условие о взыскании неустойки (при обращении в суд) за уклонение одной из сторон от заключения основного договора, уменьшающей стоимость объекта? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Анастасия Бахтина и Алексей Александров.
Между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Чтобы взыскивать неустойку не через суд, а в бесспорном порядке, в договор включили следующее условие: "Если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Стороны договорились, что при обращении в суд о понуждении заключить договор стоимость объекта уменьшается на сумму неустойки, равную 0,1% от стоимости объекта за каждый день просрочки даты заключения основного договора, но не более чем на 15% его первоначальной стоимости по предварительному договору". Правомерно ли включение в предварительный договор подобного условия?
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Одним из существенных условий договора продажи недвижимости является цена имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Условие о цене недвижимого имущества может быть согласовано путем определения порядка исчисления цены, позволяющего достоверно определить ее размер.
Представляется, что включение в порядок определения цены имущества показателя, отражающего эквивалент суммы неустойки, подлежащей уплате в связи с уклонением от заключения основного договора, может привести к тому, что предварительный договор не будет считаться заключенным. Ведь подлежащая уплате неустойка в случае спора может быть снижена судом (ст. 333 ГК РФ), а должник может быть полностью освобожден от ее уплаты по основаниям, предусмотренным ст. 401 ГК РФ. Учитывая эти обстоятельства, приведенное в рамках анализируемой ситуации условие о порядке определения цены не позволяет достоверно определить цену имущества на момент заключения основного договора и, стало быть, является несогласованным.
Безусловно, цена имущества может быть определена и без включения в порядок ее исчисления элемента, отражающего размер неустойки. В частности, условиями договора может быть предусмотрено, что из установленной договором твердой суммы вычитается величина не являющегося неустойкой показателя, учитывающего количество дней, прошедших с момента, когда основной договор должен быть заключен, и до момента совершения продавцом, уклоняющимся от заключения договора, акцепта на его заключение (или вступления в силу решения суда о понуждении к заключению основного договора). При отсутствии факта уклонения продавца от заключения основного договора цена имущества, соответственно, будет равна установленной договором твердой сумме, а при уклонении от заключения основного договора она будет зависеть от числа названных дней. Поскольку при таком способе размер цены недвижимого имущества может быть достоверно определен, требование ст. 555 ГК РФ будет считаться соблюденным.
Сам по себе описанный порядок определения цены договора закону не противоречит (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ; смотрите также постановление ФАС Поволжского округа от 28.01.2008 N А12-8376/07-С63). В то же время условия договора, ставящие размер цены договора в зависимость от факта нарушения обязательств одной из сторон, нередко рассматриваются судами как прикрывающие условие о неустойке (отдельно отметим, что обязательство из предварительного договора может быть обеспечено неустойкой: смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 16.02.2011 N КГ-A40/94-11, ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2007 N А21-10832/2005, ФАС Уральского округа от 04.10.2007 N Ф09-8091/07-С6, ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.05.2012 N Ф02-1924/12), в связи с чем смотрите постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.09.2012 N Ф08-4554/12, постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2003 N Ф09-3552/2003ГК, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 февраля 2010 г. по делу N А63-6106/2009. В этом случае к правоотношениям между сторонами могут быть применены относящиеся к неустойке правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ), касающиеся, в том числе, возможности снижения ее размера в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ), а цена имущества будет определяться установленным в договоре твердым размером (без вычитания из него суммы, которая соответствует размеру неустойки).
Однако необходимо учитывать, что вопрос о том, будет ли считаться согласованным условие договора о цене, описанное подобным образом, и свидетельствует ли оно о намерении сторон прикрыть условие о неустойке, может быть решен только судом на основе исследования как отдельных условий договора, так и смысла договора в целом, принимая во внимание также предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон и прочие обстоятельства (ст. 431 ГК РФ). Сам по себе описанный способ определения цены договора не исключает возникновения рисков признания предварительного договора незаключенным (и, следовательно, невозможности понуждения продавца к заключению основного договора).
Стоит отметить, что предварительный договор может предусматривать удержание суммы неустойки, начисленной в связи с уклонением продавца от заключения основного договора, из цены имущества, подлежащей уплате продавцу (в случае заключения основного договора). Иными словами, стороны вправе прийти к соглашению, по которому возникающее из основного договора в будущем обязательство по уплате цены имущества и обязательство по уплате неустойки, начисленной в связи с уклонением продавца от заключения договора, прекратятся (соответственно частично и полностью) с момента заключения основного договора. Такой способ прекращения взаимных обязательств сторон не противоречит закону (п. 1 ст. 407, п. 4 ст. 421 ГК РФ; смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 1394/12, от 10.07.2012 N 2241/12). Кроме того, и в отсутствие в договоре условия о прекращении указанных встречных обязательств эти обязательства, являясь денежными, то есть однородными, могут быть после заключения основного договора прекращены зачетом по заявлению одной стороны (ст. 410 ГК РФ; смотрите постановления Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 1394/12, от 10.07.2012 N 2241/12). Обращаться в суд для взыскания неустойки при этом не требуется. Однако в обоих указанных случаях лицо, чье обязательство по уплате неустойки прекращено путем частичного зачета в счет цены продаваемого имущества, вправе оспорить размер неустойки в судебном порядке. В случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства размер такой неустойки может быть снижен судом (в связи с этим смотрите постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81). Вопрос о ее снижении может быть решен при рассмотрении судом иска о взыскании стоимости переданного покупателю недвижимого имущества.
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.