За прошедший год средняя площадь квартир в строящихся домах массового сегмента снизилась на 12-18%. Причина оптимизации площадей — изменение покупательского спроса.
Маленькие квартиры, являясь самыми дешевыми в абсолютном выражении, остаются самыми дорогими по цене за квадратный метр жилья
Фото: Фото ИТАР-ТАСС
Член совета директоров O2 Development Виктор Осокин говорит, что предпочтения покупателей быстро и заметно меняются. Так, если недавно популярностью пользовались квартиры небольшого метража, но с большим количеством комнат, то сегодня такой товар едва ли найдет своего покупателя.
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос", рассказывает: "Прошлый год в целом охарактеризовался уменьшением площади квартир. Если в начале 2011 года средняя площадь квартир в выводимых на рынок объектах составляла 56 кв. м, то к концу 2012 года этот показатель снизился до 46 кв. м". Она считает важным событием 2012 года появление объектов с отсутствием трехкомнатных квартир.
Юха Вятто, генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус", согласен с мнением госпожи Корсаковой. Он говорит что, тенденция к снижению наблюдается уже два года. "Застройщики, следуя за спросом, включают в квартирографию больше квартир-студий и однокомнатных квартир. В первую очередь это касается жилья экономкласса, но и в проектах комфорт-класса можно приобрести студию небольшого метража", — рассказал он.
В компании "НДВ СПб" считают, что основная причина уменьшения площадей квартир — изменение предпочтений покупателей: основное внимание сегодня уделяется цене квартиры, площадь же должна быть не столько большой, сколько функциональной и рациональной.
Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб", комментирует: "Застройщики стараются сделать проект наиболее доступным для покупателя, поэтому сокращение площадей имеет экономические причины. Это выгодно и застройщикам: чем меньше площадь жилья, тем выше цена квадратного метра. На рынке уже появляются квартиры-студии площадью от 17 кв. м, что позволяет устанавливать минимально доступную цену и привлекать дополнительный покупательский поток. Кроме того, сокращение площадей происходит за счет более продуманных и рациональных планировок: снижается площадь коридоров, спален, объединяется в единую зону кухня и гостиная".
Сергей Нагорный, коммерческий директор компании "Пробизнес-Девелопмент", рассказал, что наиболее востребованы метражи 37-42 кв. м для однокомнатных квартир, 54-62 кв. м — для двухкомнатных и 68-82 кв. м — для трехкомнатных. Он согласен с мнением коллег о том, что в последние годы наметилась тенденция к уменьшению площадей квартир. Но при этом господин Нагорный отмечает, что говорить о "возвращении" хрущевок не приходится: "Покупатели, будучи готовыми "поступиться" общей площадью квартир и даже размером комнат, крайне требовательно относятся к размеру кухни: она должна быть не менее 8-8,5 кв. м, а предпочтительнее 10-12 кв. м, важную роль играет также высота потолков — как минимум 2,75-2,8 м".
Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус финанс", популярность "однушек" объясняет так: "Однокомнатные квартиры на рынке жилья всегда считались самым ходовым товаром. Они являются наиболее востребованными не только при обмене квартир, но и как объект для инвестирования. Говорить о перенасыщении рынка "однушками" невозможно, в Москве и Подмосковье спрос на них стабильно высокий (что обусловлено более доступной стоимостью всего объекта по сравнению с большими квартирами)".
Модный тренд
Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований консалтингового центра "Петербургская недвижимость", обращает внимание на то, что в Европе распространены планировки "евро" — спальня и кухня-гостиная. Ряд застройщиков переняли этот тренд, сейчас ставший модным. Такая планировка позволяет вместо однокомнатной квартиры, по сути, получить двухкомнатную. Так, кухню с двумя окнами всегда можно при желании разделить, либо использовать и в качестве гостиной, и в качестве кухни. " Тем не менее надо понимать, что метраж ее для этого должен быть достаточным", — добавляет госпожа Нигуль.
"Также за границей хорошо понимают, что надо разделять приватную и гостевую зоны. Поэтому часто есть два санузла — один гостевой в прихожей, один — для хозяев, в который можно попасть из спальни. Однако редкие застройщики разделяет такую тенденцию. В Финляндии распространены встроенные шкафы, что позволяет быстро и удобно разместить вещи. У нас же (я имею в виду застройщиков с российскими корнями) дальше размещения кладовой (1,5-3 кв. м) почти никто не идет. Да и то она есть только у "продвинутых" застройщиков. В перспективе, я считаю, застройщики будут более серьезно относиться к планировкам. Например, перенимать европейские тенденции по отделению гардеробной в спальне. Конкуренция растет, и все больше внимания надо будет уделять комфорту покупателей", — размышляет Юлия Нигуль.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу "Лидер Групп", впрочем, пока считает, что не всегда попытки отечественных фирм копировать европейский опыт квартирографии можно назвать удачным: "Некоторые застройщики предлагают квартиры с планировочными решениями, которые были актуальны в 1980-х годах: с кухней по 7-8 кв. м и комнатой по 12-13 кв. м. И позиционируют их как евроквартиры или квартиры с европланировками, но на самом деле ничего общего с настоящим европейским уровнем у такого жилья нет. Другое дело, если это действительно интересное предложение с европейской планировкой — такие варианты люди охотно покупают".
Спрос останется стабильным
Генеральный директор ООО "САТО Рус" Стаффан Таст полагает, что спрос на эффективно спланированные квартиры-студии и однокомнатные квартиры будет расти, так как среднее количество человек в семье будет продолжать снижаться вследствие повышения уровня жизни и увеличивающейся мобильности квалифицированных специалистов.
Тенденция к снижению метражей присуща не только Петербургу, аналогичная ситуация происходит и в Москве. "На более отдаленные от МКАД территории переезжают зачастую не самые богатые люди. Таких покупателей волнует не столько цена "единицы площади", сколько итоговая стоимость квартиры. Девелоперы, стараясь сделать предложение максимально доступным, выводят на рынок жилье небольших метражей, что в итоге отражается и на конечной "цифре". К примеру, только за вторую половину 2012 года средняя площадь объектов снизилась: в Железнодорожном на 6,1%, в Пушкино на 2% и в Видном на 0,6%", — рассказал Павел Лепиш.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН", подсчитал, что на "однушки" и студии приходится около 47,5%, на "двушки" — около 31%. "Сегодня в сегменте массового спроса студии и однокомнатные квартиры — одни из наиболее популярных, к тому же порядка 75% покупок с целью инвестиций также приходится на этот сегмент. По мере повышения класса жилья популярность "однушек" снижается. Так, если в экономклассе на такие объекты приходится почти половина покупок, то в сегменте элитного жилья — лишь 15-20%".
Дорогие дешевые квартиры
Михаил Бузулуцкий, директор по продажам ООО "Главстрой-СПб", обращает внимание на то, что маленькие квартиры, являясь самыми дешевыми в абсолютном выражении, остаются самыми дорогими по цене за квадратный метр жилья. "Особенность этого процесса в том, что он является компромиссом между продавцом и покупателем. Один получает возможность войти в покупку, то есть купить жилье, которое не мог так долго себе позволить, а другой получает высокую цену за один квадратный метр", — говорит господин Бузулуцкий.
Впрочем, увлечение девелоперов маломерными квартирами в сегменте "эконом" иногда приводит и к неожиданным последствиям. Юлия Нигуль говорит, что трехкомнатных квартир в предложениях очень немного — существенно меньше, чем до кризиса. И поэтому, так как определенный спрос на них есть, некоторые застройщики сейчас даже устанавливают иные ценовые планки для этих квартир. "Всегда действовало правило, что в таком жилье стоимость квадратного метра была наименьшей по сравнению с другими типами квартир меньшей площади. Однако сейчас некоторые застройщики решили, что, если у покупателя есть деньги и желание приобрести "трешку", то, значит, такой покупатель может заплатить за квадратный метр и побольше. И стоимость "квадрата" в таких квартирах может быть даже выше, чем в "двушках"", — делится она наблюдениями.
Однако в элитном сегменте разница в цене за квадратный метр все-таки есть — чем выше метраж, тем ниже стоимость метра. Сергей Ильягуев, генеральный директор ООО "Источник", говорит, что цена квадратного метра напрямую зависит от площади квартиры: чем она больше, тем дешевле квадратный метр. Например, в ЖК "Николин Парк" (Москва) разница минимальной и максимальной цены за квадратный метр составляет около 15%.
Иная картина
Но в более высоких сегментах ("бизнес", "комфорт" и "премиум") картина с квартирографией принципиально иная. Там, уверяют эксперты, обилие "однушек" в доме способно отпугнуть клиента, создав у него ощущение проживания в коммуналке.
В высоких сегментах понятие комфортной квартирографии нельзя ограничивать стенами только одной квартиры. Квартирография жилого комплекса включает в себя общее количество квартир на лестничной площадке, их качественный состав (планировки, метраж, возможность объединения и перепланировки), наличие встроенного паркинга с необходимым количеством машино-мест, продуманную внутреннюю инфраструктуру. Квартирография формирует определенный состав будущих жителей дома и, как следствие, — уровень жизни.
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", говорит: "Сбалансированная квартирография комплекса должна сочетать все типы квартир: одно-, двух- и трехкомнатные. Сегодня большинство застройщиков, особенно при реализации комплексов на окраине города, основной акцент делают на однокомнатные квартиры и студии. Объекты, на 90% состоящие из маломерных квартир, ориентированы прежде всего на инвесторов. В комплексах, где проектом предусматривается максимальное количество квартир минимальной площади, после сдачи объекта в эксплуатацию большая часть площадей будет сдаваться в аренду, часто менять своих хозяев, перепродаваться. О какой спокойной и комфортной жизни в доме тогда может идти речь?"
Директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая рассказала: "Если мы хорошо продаем комфортные двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, то студии предусматриваем, фактически, по остаточному принципу. Мы концентрируемся на полноценных квартирах, с нормальным сбалансированным метражом (совсем не обязательно большим). А однокомнатные квартиры и студии проектируем в зависимости от возможностей инсоляции. Более того, мы сознательно не делаем много студий. Клиенты, которые живут в двух-, трех- и четырехкомнатных квартирах, хотят проживать в доме с комфортной для них социальной средой, а не ощущать себя обитателями коммуналки. Ведь очевидно, если в доме много студий, то и на лестничной площадке, в коридорах постоянно оказывается масса людей, создается больше шума, суеты, далеко не со всеми соседями можно будет познакомиться. Поэтому "однушек" мы предусматриваем столько, сколько нужно для их продажи одновременно с двух- и трехкомнатными квартирами. Но, конечно, товарный запас нужен различный, чтобы проект получался максимально эффективным с точки зрения экономики".
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", отмечает, что в элитном сегменте наибольшим спросом пользуются трехкомнатные квартиры — на них приходится 35-40% сделок. На втором месте — двухкомнатные варианты (15-20% от числа сделок)."Роскошные пятикомнатные и более апартаменты составляют от 5 до 10 процентов сделок", — подсчитал господин Бабаков.
При этом господин Бабаков добавляет, что и в элитном сегменте есть тенденция к уменьшению метражей, но не такая ярко выраженная: "На протяжении последних лет средняя квартирография спроса уменьшилась, но незначительно: в докризисный период наиболее популярный в центре города метраж составлял около 120 кв. м, в последние годы — 110 кв. м".