Правительство Ленобласти намерено создать за счет регионального бюджета индустриальный парк, интерес к которому инвесторы проявляют уже сейчас. Но участники рынка, развивающие собственные промышленные площадки, считают, что идея властей в корне неверна. По сути, государство становится конкурентом бизнесу, который сегодня и так сталкивается с комплексом проблем при создании индустриального парка.
Пока в Ленобласти предложение по индустриальным паркам превышает спрос
Фото: Семен Лиходеев, Коммерсантъ
В конце прошлого года правительство Ленобласти заявило о планах по созданию индустриального парка площадью 100 га в Тосненском районе. За счет бюджета планируется не только создать необходимую инвесторам инженерную инфраструктуру, но и построить производственные корпуса. На инфраструктуру площадки из бюджета области будет выделено по 390 млн рублей в этом году и в 2014 году. Реализация проекта запланирована на конец 2014 года.
В комитете экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти отмечают, что практика создания за бюджетные деньги промплощадок в России довольно распространена. Например, в Калужской области по такому принципу подготовлено около 800 га.
В конкуренции с бизнесом
Инвесторы, развивающие собственные промплощадки, считают, что идея создания государственного индустриального парка противоречива. "Государственный индустриальный парк может стать реальным конкурентом частным паркам. Концепция создания государством конкуренции частным инвесторам в корне неверна. Целью любого демократического государства является развитие территории при помощи частной инициативы. Государство должно помогать предпринимателям на данном рынке, а не навязывать конкурентную борьбу. С другой стороны, проект Ленобласти находится на начальном этапе, а значит, пока реальной конкуренции он не составляет. Согласно данным Росреестра, на данной территории нет сформированного земельного участка промышленного назначения", — говорит генеральный директор УК "Старт Девелопмент" Андрей Назаров. Он отмечает, что инвестор, приходящий в регион, ждет в первую очередь от правительства открытой и понятной информации по предложению на территории региона, точного плана работ по созданию предприятия и получению необходимых для этого документов, а не выделения конкретного земельного участка.
Инвесторы рассказывают, что при создании промплощадок они сталкиваются с целым комплексом проблем. Директор по коммерческой недвижимости компании "ЮИТ Лентек" Максим Соболев отмечает, что в первую очередь трудности возникают при выборе площадки. "Клиентов индустриального парка интересует размещение в 30-40-киллометровой зоне от Петербурга. Подобрать достаточно масштабную площадку поблизости от Петербурга — задача непростая", — говорит господин Соболев.
Андрей Назаров указывает на сложности с переводом земельного массива в статус земель промышленности, а также с подведением инженерии. "Многие девелоперы не подозревают, что процедура перевода может занять не один год. Для перевода земли в жилую функцию необходимо согласование трех комитетов, для перевода в промышленную — девяти. Во втором случае многие девелоперы неправильно оценивают наличие мощностей и свои финансовые возможности. Часто инженерная инфраструктура требует серьезной реконструкции для создания индустриального парка", — говорит господин Назаров.
В дальнейшем инвестора может ожидать проблема нехватки кадров, говорит Сергей Васильев, заместитель гендиректора Tellus Group. Уровень безработицы низкий, и это означает, что свободных рук мало.
Но самый главный вопрос — вопрос платежеспособного спроса, говорит Максим Соболев. "Пока экономика России развивается темпами "плюс ноль", ждать очереди из клиентов не стоит", — поясняет он.
Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости "Colliers International Петербург", также указывает на то, что пока в Ленобласти предложение по индустриальным паркам превышает спрос. "Заявленный региональными властями проект расположен довольно далеко от города, поэтому необходимо обеспечить его рядом существенных конкурентных преимуществ перед расположенными ближе к городу, чтобы вызвать интерес потенциальных резидентов. Проект должен включать в себя не только инженерно подготовленные участки с развитой транспортной инфраструктурой, но и предлагать дополнительный комплекс мер, минимизирующий риски и затраты инвесторов при вхождении в него", — рассуждает эксперт.
В качестве примера государственных индустриальных парков можно привести особые экономические зоны — "Нойдорф" "Ново-Орловскую". Однако попасть туда могут только компании инновационного профиля, напоминает госпожа Лаухина. Участки земли предоставляются в долгосрочную аренду с правом выкупа. В "Нойдорфе" выкупная стоимость земельного участка — 15% от кадастровой стоимости. Арендная ставка — 160 тыс. рублей в год до выкупа участка (16,5 рубля за квадратный метр в год). После выкупа участка предоставляются налоговые каникулы по земельному налогу — 850 тыс. рублей. "Безусловно, это выгодно предприятию. Но не все могут туда попасть. Коммерческие индустриальные парки таких льгот предоставить не могут, зато они рады резидентам, и не нужно иметь ценз по профилю производства для входа в проект. Они гибче, предлагают реализацию проектов по схеме build-to-suit", — говорит эксперт.
В Ленобласти администрация уже развивает промплощадку — это промзона "Кирпичный завод", расположенная под Всеволожском. Здесь размещаются предприятия "Форд Мотор Компани", "Русский дизель", "Мерлони Термосанитари Русь", "Нокиан Тайерс", "Гестамп Северсталь" и другие. Общая площадь промзоны составляет 628,6 га, из них свободны 373,7 га. Площадка удобно расположена в 5 км до Всеволожска и 29 км от станции метро "Ладожская", имеет подъездные автомобильные и железнодорожные пути, а также свободные мощности котельной и трансформаторной подстанции. К минусам можно отнести затраты по строительству инженерной инфраструктуры, которые ложатся на плечи инвестора.
На частные деньги
На частные инвестиции наиболее активно сегодня развиваются проекты индустриальных парков на территориях, прилегающих к Петербургу. Среди крупнейших — "Марьино" ("ВТБ-Девелопмент"), "Яровит Моторс", "Техноэксим", промышленный парк "Тосно" (Trigon Capital), индустриальный парк "Федоровское" (121 га) в Тосненском районе. "Дони-Верево" (УК "Старт Девелопмент") — индустриальный парк площадью 183 га на границе Петербурга и Гатчинского района Ленобласти. Greenstate (ЗАО "ЮИТ Лентек") — индустриальный парк в Горелово, в Ломоносовском районе. Общая площадь индустриального парка составляет 112,4 га, из которых порядка 50 га пока свободны. "Мариенбург" — индустриальный парк рядом с Гатчиной площадью 35 га. Компания "Олимп 2000" намерена ввести площадку в эксплуатацию в 2013 году. "Кола" (Tellus Group) — промышленная территория площадью 124 га для размещения логистических комплексов, складов, производственных помещений, зданий комбинированного назначения, офисных и общественно-деловых комплексов. Проект будет запущен в этом году. ООО "Агротрейд" (входит в ГК "Балтстрой") планирует к 2015 году построить во Всеволожске индустриальный парк "Ладога" площадью 30 тыс. кв. м. В основном эти индустриальные парки представляют собой земельные участки под продажу, причем количество инженерно подготовленных участков из общего количества индустриальных земельных участков — не более 20%.
Ориентир на автопром
В основном инвесторы, анонсирующие новые промплощадки, ориентированы на производителей автокомпонентов. Например, производители автокомпонентов получат приоритет в размещении в новом региональном индустриальном парке в Тосненском районе. На сегодня заинтересованность в размещении в региональном индустриальном парке выразил холдинг Grupo Antolin, который намерен построить свой второй завод по производству автокомпонентов.
Николай Романченко, генеральный директор регионального филиала компании Tenneco, считает, что многие производители автокомпонентов захотят стать резидентами индустриального парка, развиваемого областью. По его словам, неоспоримым достоинством проекта является возможность арендовать готовые производственные корпуса. "Производители комплектующих, как правило, не могут рассчитывать на контракты со всеми представленными в регионе автозаводами. Инвестировать в строительство производственных мощностей под небольшой объем производства невыгодно, так как потом эти деньги сложно вернуть", — говорит господин Романченко.
Власти Ленобласти надеются, что региональный проект будет крайне востребован, учитывая, что у большинства частных промышленных площадок не решены вопросы с готовностью инженерной инфраструктуры, в некоторых случаях участки не переведены в категорию промышленных земель. Николай Романченко отмечает, что при выборе участка для размещения автомобильного предприятия инвесторам в первую очередь важно наличие дорог, общественного транспорта, а также инженерной инфраструктуры.
Генеральный директор предприятия "Гестамп Северсталь Всеволожск" Владимир Березанский отмечает, что при выборе региона для строительства завода наиболее важную для инвестора роль играют близость территории к заказчику и наличие инфраструктуры, в том числе инженерной.
Свободная ниша
Несмотря на внушительное число действующих и заявленных проектов, участники рынка и эксперты констатируют, что рынок не насыщен качественными предложениями.
Директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Петербурге Альбина Ямалетдинова отмечает, что сегмент индустриальных парков в городе и Ленобласти является одной из незанятых ниш в сегменте коммерческой недвижимости.
"Фактически на дату "через полгода-год" выбор невелик, а если учесть, что для поставщиков автопрома бывает важно находиться в непосредственной близости от заказчиков (15-20 минут транспортировка грузовиком), то выбора практически нет. Выбор места для индустриальных парков должен соотноситься с расположением заводов автопроизводителей", — отмечает господин Романченко. Он также отмечает, что некоторым производителям нужны большие площади (более 7 тыс. кв. м), некоторым — гораздо меньше. Предлагаются же, по его словам, "куски" одного размера, например 5 тыс. кв. м. "Эта гибкость должна закладываться при строительстве", — говорит Николай Романченко.
Сергей Васильев, заместитель гендиректора Tellus Group, отмечает, что сегодня рынок испытывает дефицит готовых, инженерно подготовленных производственных помещений площадью 200-300 кв. м для малого и среднего бизнеса. В связи с ростом спроса на такие проекты компания Tellus Group в конце прошлого года объявила о развитии нового индустриального парка площадью 13,6 га в районе поселка Янино Всеволожского района. Концепция территории рассчитана на малые и средние предприятия, которые займут участки от 0,5 до 1,5 га. Помимо этого проекта компания развивает еще несколько проектов во Всеволожском и Кировском районах. "Рынок тяготеет к Петербургу как к основному рынку сбыта продукции. В городе развивать индустриальные площадки сложно, в том числе из-за логистических проблем. Например, не везде разрешен проезд грузового транспорта. Инвесторы реализуют такие проекты в основном в ближайших пригородах. Наиболее привлекательными районами можно назвать Всеволожский, Ломоносовский, Тосненский, Гатчинский и Кировский", — говорит господин Васильев.