Встречные потоки
Предложение на рынке элитного жилья постепенно сокращается, а спрос, наоборот, растет. Особенно ярко эта тенденция стала проявляться во второй половине года. Мест для застройки элитными объектами в городе становится все меньше.
По данным London Real Invest, сейчас на первичном рынке на продажу в Петербурге выставлено около 1 тыс. элитных квартир. В течение 2011-2012 годов наблюдалось сокращение объема предложения: по сравнению с концом 2011 года предложение снизилось на 15%, по сравнению с концом 2010 года — на 40%. Это связано с ограниченным объемом новых проектов в этот период. Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", уточняет: в настоящее время на обжитых территориях Петербурга, а также в административно подчиненных районах в продаже находятся квартиры в 28 строящихся элитных объектах, включая очереди строительства (или в 24, если не включать очереди). В общем объеме рынка строящегося жилья элитные объекты занимают около 6,5%. Еще несколько лет назад элитное жилье занимало около 9% рынка. "Снижение этой доли связано как с уменьшением объемов нового предложения на рынке и вымыванием с рынка квартир в уже готовых домах, построенных несколько лет назад, так и с повышением требований к элитному жилью (что не позволило некоторые объекты, которые ранее относились к этой категории, причислить к ней сегодня). Таким образом, в настоящее время на рынке элитного строящегося жилья наблюдается дефицит качественного предложения. В данной ситуации выход на рынок нового качественного объекта — это знаковое событие", — поясняет Ольга Трошева. При этом в продаже до сих пор присутствуют квартиры в объектах, начало строительства которых приходится, например, на 2008 год. "В элитной недвижимости устаревание происходит очень быстро, и ликвидность таких проектов снижается с каждым новым месяцем. Есть объекты, в которых остались последние квартиры — либо переоцененные, либо просто не самой удачной планировки или с неудачным видом из окна, но по не соответствующей качеству предложения цене", — говорит Ольга Трошева.
По словам участников рынка, в этом году произошли изменения в локации элитных объектов. Если раньше около половины предложения элитных квартир располагалось на Крестовском и Каменном островах, то сейчас свободных пятен под застройку там практически не осталось. Поэтому девелоперы активно развивают новые территории, в том числе Петровский остров, набережные и прочие зоны. "В связи с этим наблюдается некоторое расслоение рынка: наиболее дорогие квартиры находятся на Крестовском острове; проекты, расположенные в других локациях, характеризуются меньшим уровнем цены. Так, в объектах, располагающихся на Крестовском острове, средняя цена квадратного метра составляет 292 тыс. рублей, в объектах Центрального района — 187 тыс. рублей, в объектах Петроградского района, а также в Центральном, но имеющие менее интересные видовые характеристики, — 139 тыс. рублей", — рассказывает Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", уверяет, что нижняя граница цены элитного жилья на рынке сегодня — $5 тыс. за кв. м, а верхняя — $40 тыс. за кв. м (именно такие сделки заключались в этом году). "На стоимость элитного жилья влияют видовые характеристики и историческая составляющая — цена квадратного метра находится в прямой зависимости от того, сколько исторических памятников и из скольких окон можно увидеть. В Петербурге можно найти такое элитное жилье, например в одном доме на Петроградской стороне, из окон квартиры в котором можно увидеть мечеть, Петропавловскую крепость, Троицкий мост, храм Спаса на Крови, Казанский и Исаакиевский соборы, Адмиралтейство, Эрмитаж, стрелку Васильевского острова, Биржу и, конечно, Неву. Причем за каждый исторический памятник, видимый из окна, можно автоматически увеличивать стоимость квадратного метра на несколько процентов", — объясняет Елизавета Конвей. На цену квадратного метра может также повлиять наличие "именитых" жильцов в этом доме.
Продолжается тенденция реализации элитных проектов в формате квартальной застройки. Такие проекты имеют несколько преимуществ для покупателей: обеспечивается социальная однородность жителей, единый архитектурный стиль квартала, объекты коммерческой инфраструктуры, нацеленные главным образом на обслуживание жителей квартала. "Мода на перечень инфраструктурных объектов все время меняется, — считает Елизавета Конвей, — вместо магазинов и баров теперь все чаще строятся оздоровительные и спортивные комплексы".
Квартирография жилых комплексов, выходящих в продажу, меняется в сторону большей вариативности планировок и увеличения метражей квартир. Так, например, в жилом комплексе "Леонтьевский мыс" квартиры с одинаковым количеством спален могут различаться по площади в два раза и более. Происходит перераспределение спроса: растет интерес к двухкомнатным и трехкомнатным квартирам, продолжается смещение спроса с вторичного рынка на первичный в связи с ростом требований к жилью. "В новостройках требования становятся более рациональными, что подразумевает отсутствие некоторых "излишеств" и умеренные площади квартир (100-120 кв. м)", — констатирует Елизавета Конвей.
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home Estate, отмечает и изменения в портрете покупателя: "Покупатель элитного жилья за последние несколько лет помолодел на пять-семь лет. Достаточно высокий спрос наблюдается со стороны молодых собственников бизнеса, топ-менеджеров, а также детей состоятельных людей".
Полина Малина, руководитель проектов объединенной проектной группы Red Line, говорит также, что сегодня на рынке формируется тенденция по привлечению известных архитекторов и дизайнеров к работе над элитными жилыми проектами. Например, для реализации "Леонтьевского мыса" привлечена европейская студия YOO, возглавляемая всемирно известным дизайнером Филиппом Старком, а для создания проекта ЖК "Александрия" — именитый испанский архитектор Рикардо Бофилл.
Впрочем, не всегда покупатели на первичном рынке получают желаемое. "Выбор локаций в настоящее время продиктован не популярностью у покупателей, а возможностями девелоперов. Есть даже случаи, когда, не найдя желаемого на первичном рынке элитной недвижимости, покупатели приобретали квартиру на вторичном рынке. Например, подобная крупная сделка была не так давно в агентстве "Петербургская недвижимость", когда один покупатель приобрел ряд квартир в старом фонде в районе станции метро "Чернышевская". Предварительно клиент интересовался как раз именно новостройками", — рассказывает Ольга Трошева.
Еще одной новой тенденцией является появление на рынке так называемых смешанных проектов, где на одной территории могут располагаться объекты разных, близких классов, например, бизнес и элита, бизнес и комфорт.
Как полагают эксперты, в перспективе строительство домов высокой ценовой категории будет развиваться в трех направлениях. Загородное малоэтажное — на традиционно "элитных" территориях, таких как, например, Курортный район. Масштабные проекты редевелопмента — на месте промзон в Центральном, Василеостровском, Петроградском, Адмиралтейском районах. И останутся редкие точечные небольшие объекты, так называемые клубные, где стоимость квартир может быть самой высокой в сегменте.