Рынок строящегося жилья в уходящем году во многом достиг докризисных показателей — почти на треть вырос спрос на жилье, почти на 10% увеличилась средняя цена квадратного метра.
Из минусов — городские власти так и не прояснили свою позицию в отношении застройщиков, что, в свою очередь, заставляет девелоперов притормаживать вывод проектов на рынок. В итоге, как говорят участники рынка, в наступающем году рост цен продолжится.
Предложение и спрос
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", анализ динамики вывода новых объектов на рынок Санкт-Петербурга за последние три года показывает, что каждый последующий год выводится в среднем на 740 тыс. кв. м больше, чем в предыдущем. Так, например, в 2010 году на рынок вышло на 757 тыс. кв. м больше, чем в 2009-м, в 2011 году — на 733 тыс. кв. м больше, чем в 2010-м, за девять месяцев 2012 года — на 741 тыс. кв. м больше, чем за девять месяцев 2011 года. "В текущем году объем продаж квартир на территории Петербурга и Ленобласти составит порядка 3,1 млн кв. м. В среднем в последние годы этот показатель составлял 2,5-2,6 млн кв. м рублей. Таким образом, увеличение объема продаж на первичном рынке может приблизительно составить 500-600 тыс. кв. м", — подсчитала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
"На сегодняшний день ситуация на рынке петербургской недвижимости стабильна. Наблюдается большой спрос на строящееся жилье. Люди понимают, что это самый надежный инструмент для инвестиций. Но цены все равно будут расти. Дело в том, что сейчас предложение не успевает за спросом. Начало новых строек притормозилось. Плюс из-за вводимых новых норм и требований повышается себестоимость объектов. При этом наибольшим спросом пользуется жилье в обжитых, насыщенных инфраструктурой районах города. Это связано с тем, что из-за дефицита участков практически все строительство смещается на окраины города. Только те компании, которые приобрели свой земельный банк еще до кризиса, могут начинать новые проекты в черте города. Пример — наш жилой комплекс "Маршал", строящийся на проспекте Маршала Блюхера, продажи открыты совсем недавно, а свободных квартир осталось очень мало", — рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1.
Возвращение к докризисному периоду
По словам участников рынка, в этом году петербургский рынок недвижимости приблизился к своему докризисному состоянию. "В первую очередь — за счет постоянно растущего спроса и постоянно сокращающегося ликвидного предложения в административных границах Петербурге, — объясняет ситуацию Андрей Вересов, генеральный директор ГК "Новый Петербург". — Но резкого роста цен пока не произошло, в основном за счет того, что активно выводили проекты за КАД в Мурино, Буграх, Кудрово. В итоге на начало декабря цены выросли примерно на 9,6 процента, до 84,5 тыс. рублей за квадратный метр". По данным "Нового Петербурга", средняя стоимость однокомнатных квартир в прошедшем месяце составила 3,6 млн рублей при цене за квадратный метр 84,5 тыс. рублей. В начале года цена была 3,41 млн рублей и 78,1 тыс. рублей за "квадрат" соответственно. Цены двухкомнатных квартир колебалась на уровне 5,1-5,3 млн рублей, а трехкомнатных — 7,2-7,3 млн рублей. В начале года цены на это жилье были ниже на 7,1 и 6,9% соответственно.
Цены поступательно росли на протяжении всего года, подтверждает Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос": "В 2012-м в целом за год в сегменте масс-маркет увеличение цены метра составит не менее 13-15 процентов. Это связано и с тем, что за год серьезно увеличилась доля первичной недвижимости, которая находится в стадии высокой готовности и реализуется по максимальной стоимости: к концу года она составит не менее 50 процентов". "Лидерами по площади продаваемого на первичном рынке жилья остаются Приморский и Выборгский районы. На их долю приходится около 16 процентов от всего предложения недвижимости в Петербурге", — рассказывает Андрей Вересов.
В 2012 году продолжилась тенденция восстановления спроса на квартиры в домах на ранних этапах строительства, говорят застройщики. "Сегодня в среднем по рынку в готовых домах остается до 10 процентов непроданных квартир, а в наиболее востребованных проектах надежных застройщиков квартир в продаже к моменту сдачи дома не остается. Примерно треть покупателей пользуется ипотекой, в некоторых объектах доля договоров с привлечением ипотеки достигает 60 процентов и выше. С этим связана и другая тенденция — увеличение доли квартир с полной чистовой отделкой, поскольку многим покупателям важно въехать в собственное жилье как можно скорее. В первом полугодии 2012 года доля квартир в сегменте масс-маркет, включающих чистовую отделку, по отношению к первому полугодию 2009 года выросла более чем в три раза и достигла 30 процентов в сегменте масс-маркет", — говорит Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад".
Уход за КАД
Что касается первичного рынка, то рост цен мог бы быть и более ощутимым, но на рынке все большие объемы (уже около 50%, если считать и групповое комплексное освоение территорий на территории до 7 га) — это проекты комплексного освоения территорий. "Они являются сдерживающим фактором, так как обеспечивают существенный объем жилья класса масс-маркет по достаточно низким ценам по сравнению с точечными проектами в обжитых районах. И уже существенная часть спроса сосредоточена именно в этих проектах. В целом за 2012 год в сегменте масс-маркет увеличение средней цены квадратного метра составит 10-15 процентов в зависимости от зоны, в которой ведется застройка. Наибольший рост цен как раз ожидается на пригородных территориях, которые все более популярны у покупателей. Также, поскольку их осваивает все большее число застройщиков, будет расти конкуренция, а это значит, что проекты здесь будут все более качественные и более проработанные", — полагает Ольга Трошева. С ней согласна и Анна Корсакова: "В связи с дефицитом участков в границах КАД, у метро, проекты уходят в пригородные территории, и покупателям приходится пересматривать свои запросы. Но, отказываясь от близости к центру города, пешей доступности метро, покупатель предъявляет определенные требования к комфорту — форматам жилья, в том числе малоэтажного, планировкам и метражам квартир, благоустройству, социальной среде, объектам инфраструктуры. Удовлетворяя эти запросы, застройщики реализуют мультиформатные проекты, где есть и малоэтажное многоквартирное жилье, и таунхаусы, и коттеджи".
Под сенью власти
Как говорят участники рынка, ярких событий на рынке недвижимости за последний год, к сожалению, не наблюдалось. "Негативный момент — в том, что в 2012 году были приостановлены многие знаковые для города проекты. Новых четких правил взаимодействия между строителями и властью пока не появилось. Есть желание власти изменить в лучшую сторону ситуацию по многим актуальным проблемам — по социальной инфраструктуре, инженерной подготовке земель — но из-за продолжительного рассмотрения этих вопросов и отсутствия конкретных решений возникает неясность. У застройщиков нет уверенности в том, что, приобретая тот или иной участок, они смогут реализовать намеченные на нем проекты. Многие застройщики вынуждены откладывать начало строительства, и, разумеется, это отражается на стоимости квадратного метра", — констатирует Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест". "На рынок заметное воздействие оказала последовательная смена ведущих должностных лиц, контролирующих отрасль. При этом был сделан ряд громких заявлений, например, о возможности отказа от строительства "Набережной Европы" и о переносе "Охта-центра" в Лахту", — говорит директор департамента новостроек АН "Бекар" Эльдар Султанов.
"С точки зрения рынка, 2012 год оказался вполне позитивным, но в части вопросов градостроительного регулирования работы в Петербурге он не оправдал надежд девелоперов. К сожалению, не было предпринято практических шагов по совершенствованию системы регулирования градостроительной деятельности. Не нашли разрешения такие назревшие вопросы, как корректировка Генплана Санкт-Петербурга, принятие Региональных нормативов градостроительного проектирования, регулирование застройки в центре города. Решение этих вопросов теперь переносится на следующий год", — рассказывает генеральный директор компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Михаил Возиянов.
Кроме того, как говорят девелоперы, не получило развития и начинавшееся весной 2012 года обсуждение представителями городской власти и профессионального сообщества девелоперов проблемы утверждения градостроительной документации. Ситуация с согласованием проектов планировок территорий фактически не изменилась. Если проекты планировок по-прежнему не будут утверждаться, как в 2012 году, то в 2014-2015 годах это может повлиять на объемы ввода жилья. Поэтому все еще актуальным остается определение схем взаимодействия бизнеса и власти, некое единое понимание ситуации, чтобы опасения городских властей относительно недостатка средств на развитие инфраструктуры не сдерживали и в дальнейшем рассмотрение проектов планировок, а значит — и новое строительство в Петербурге. Участники рынка полагают, что пока существует неопределенность в вопросах градостроительного регулирования, цены будут повышаться. Сейчас этот рост плавный, но в следующем году динамика может возрасти.
Востребованный комфорт
Из основных девелоперских трендов в сегменте качественного жилья аналитики отмечают более внимательное отношение к малейшим изменениям на потребительском рынке. "Новые проекты отличают тщательно проработанные концепции, к их реализации все чаще привлекают именитых архитекторов. От внимания девелоперов теперь не ускользает ни одна деталь, поскольку любая мелочь может повлиять на принятие решения о покупке квартиры. Застройщикам приходится уделять внимание комплексному освоению территории вокруг проектов, потому что вопрос об окружении дома — один из первых в числе задаваемых покупателями", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург".
Также участники рынка отмечают рост интереса к более габаритному жилью. "Из основных трендов можно отметить увеличение спроса на двухкомнатные квартиры, укрепление тренда смещения объектов первичной недвижимости в зону КАД, а также снижение темпов роста ипотечного кредитования. В августе этого года впервые за несколько лет двухкомнатные квартиры обогнали по спросу однокомнатные: первыми интересовались 37,42 процента всех потенциальных покупателей, а вторыми — 37,21 процента. В последующие месяцы этот перевес только укрепился", — говорит Анна Корсакова. Это касается как площади квартир, так и квартирографии, местоположения дома и социального окружения. "После кризиса большим спросом пользовалось наиболее дешевое жилье, а значит, жилье меньшей площади, — и площади квартир стремительно сокращались, пока не достигли минимума. Сегодня наблюдается обратная тенденция: площади квартир постепенно увеличиваются. Спрос движется в ту же сторону — покупатели сегодня склонны покупать более комфортное жилье. Что касается квартирографии, после кризиса существенно выросла доля студий и однокомнатных квартир — до 60-80 процентов. Сегодня доля таких объектов постепенно сокращается" — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
После кризиса застройщики, вынужденные прислушиваться к покупательским предпочтениям, начали менять подход к квартирографии, говорят эксперты. Первый шаг — это количественные изменения, выразившиеся в уменьшении площади стандартных квартир, второй шаг — качественное изменение самого подхода к планировочным решениям. По мнению генерального директора Legenda Intelligent Development Василия Селиванова, необходимо сделать следующий шаг и прийти к западному подходу, ориентированному на реальные потребности людей. "Во-первых, мы выявили больше типов квартир, нежели есть в классической "шинковке", благодаря подходу, основанному на образе жизни и количестве членов семьи. Во-вторых, мы выделили в разных метражах особенное жилое пространство, так называемый формат living area, в котором есть все, что нужно для жизни. Это помещение мы создали путем объединения кухни с гостиной и столовой, получив в результате во всех smart-планировках увеличенную поверхность кухонного фронта, обеденный стол для посадки всех членов конкретного типа семьи, диванную группу с телевизором и достаточные возможности для хранения. Уже к этому пространству мы добавляли спальни, в соответствии с тем, сколько человек должно в идеале рассматривать для себя покупку квартиры в таком метраже. Очевидное решение — максимально увеличить площадь, в которой живешь, и сократить до разумных пределов площадь, в которой ночуешь", — рассказывает Василий Селиванов.
Чего ждать
Некоторые эксперты полагают, что на рынке строящегося жилья Петербурга начинается стагнация. "Она продлится еще как минимум год, но уже в 2014-м стоит ожидать увеличения количества сданных объектов и общего числа введенных в эксплуатацию квадратных метров жилья. То, что сдается сейчас, закладывалось до кризиса и уже во время него. Так что не исключено, что и следующий год будет таким же по объему ввода. А вот потом, в 2014-2016 годах, темпы строительства могут снова вырасти. Ведь сейчас на рынок выводится больше объектов, чем два-три года назад, если брать в расчет и область", — считает руководитель департамента недвижимости компании ЦДС Сергей Терентьев.
"На зиму 2013 года можно прогнозировать рост рынка не выше ставки банковских депозитов — 8-10 процентов в год. Однако характерный для осеннего сезона активный рост сделок, вызванный возвращением отложенного спроса, спадет с 20 декабря по 1 февраля", — говорит Андрей Вересов. "Несмотря на то, что многие говорят о надвигающейся второй волне кризиса, мы оптимистично смотрим в следующий год и считаем, что со второго квартала 2013 года темпы продаж сохранятся прежними и даже пойдут в сторону увеличения. А что касается цен, то поскольку предложение сокращается, а спрос растет, это может привести к плавному их росту в течение всего следующего года", — уверена Елизавета Конвей. "За год цены на первичном рынке выросли примерно на 10 процентов. На повышение цен влияли, разумеется, и темпы инфляции, и растущий спрос. Рост цен в 2012 году вполне соответствовал нашим прогнозам. Полагаем, что рост цен будет поступательно продолжаться и в следующем году — примерно на 2-2,5 процента в квартал. Каких-либо ажиотажных всплесков мы не ожидаем", — говорит Михаил Возиянов.