Новый центр для старого Нижнего

Нижегородские чиновники готовятся предложить решение непростой задачи — как сохранить и восстановить частично утраченный исторический облик центра города, сделав его при этом современным, комфортным и привлекательным для туристов. Business Guide «Строительство» проанализировал новый проект детальной планировки центра Нижнего Новгорода, предложенный столичными проектантами.

Business Guide «Строительство» удалось ознакомиться с проектом документа, на основании которого будут происходить ключевые градостроительные изменения в центре города. Детальный проект планировки центральной части по заказу администрации Нижнего Новгорода в течение пяти лет прорабатывался специалистами ГУП «НИиПИ генерального плана Москвы» на основе принятого уже генплана развития города. В территорию проектирования вошел масштабный участок, охватывающий не только исторический центр, а сразу пять районов города. Business Guide «Строительство» удалось рассмотреть его основные положения. Если говорить в целом, то приоритетным авторы проекта считают развитие в центре жилых и общественных зон за счет сокращения промышленных и производственных территорий, а также благоустройство открытых ландшафтов. Одна из основных задач проекта планировки — формирование уникального облика исторических территорий старого Нижнего Новгорода и восстановление исторической панорамы 1900 года, в частности «за счет воссоздания утерянных архитектурных доминант в их реальном историческом облике». Кроме того, проект планировки предусматривает реконструкцию дорожной инфраструктуры центра города для разгрузки его от автомобильного транспорта. «Этот документ определяет правила игры, по которым будет развиваться центр города. Им учтены и предусмотрены и функциональное зонирование, и высотные регламенты, и историко-культурный слой. Фактически это закон для градостроительного развития центра», — пояснил директор департамента градостроительного развития Нижегородской области Александр Бодриевский.

Создание городских подцентров за пределами исторической части Нижнего Новгорода, по мнению авторов проекта детальной планировки и чиновников, — пожалуй, единственная возможность для снижения функциональной нагрузки центра города

Бизнес за границы

Среди существующих проблем Нижнего Новгорода, особенно центральной его части, последние годы наиболее явная – транспортная. К серьезной перегруженности дорог во многом приводит рост деловой активности в исторической части города, где расположено около 44% всех офисных помещений коммерческого использования. Да и количество зарегистрированных в регионе автомобилей только за последние семь лет увеличилось на 30%. Усугубляет положение и отсутствие необходимого количества парковочных мест, что серьезно затрудняет движение по центральным улицам. Так что создание городских подцентров за пределами исторической части Нижнего Новгорода, по мнению авторов проекта детальной планировки и чиновников, — пожалуй, единственная возможность для снижения функциональной нагрузки центра города.

Правительство Нижегородской области уже заявило о планах по ограничению размещения в центре новых объектов массового посещения «для обеспечения в условиях высокой автомобилизации возможности движения по улично-дорожной сети потоков, связанных с посещением центральной зоны». В частности, проект планировки центральной части города предусматривает создание нового крупного делового кластера на левом берегу Оки — так называемого «нового Канавино». «Это очень привлекательное предложение, как в интересах разгрузки центра, так и в интересах реабилитации промышленных территорий заречной части. Другое дело, что бизнес стремится селиться ближе к власти, а активность офисного рынка уступает тому же рынку жилья», — комментирует архитектор Александр Дехтяр. Несмотря на кажущуюся простоту и логичность этого предложения разработчиков, оно таит в себе массу проблем. Эксперты уверены — чтобы часть бизнеса действительно «переехала» из исторического центра, в том числе в заречную часть города, офисные помещения там должны быть качественнее и значительно дешевле, чем в центре. «Именно соотношение цена-качество — основной критерий, который заставляет людей менять офис. Однако себестоимость нового строительства в Нижнем Новгороде не позволяет существенно снижать арендные ставки, так что серьезной разницы, которая может мотивировать предпринимателей на переезд офисов в заречную часть, достичь вряд ли удастся», — отмечает генеральный директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. Не исключено, что и в связи с этим декларации чиновников по выводу объектов массового посещения за пределы центра редко претворяются в жизнь. Аналитики подтверждают — в центральной части города сейчас действительно наблюдается противоположный декларируемому процесс: на протяжении последних нескольких лет исторический центр обрастает новыми бизнес-центрами и торговыми площадями. Так, здесь уже появились такие объекты, как Лобачевский plaza, Центр международной торговли. И в будущем, согласно проекту планировки центра города, предусмотрено формирование еще двух многофункциональных общественно-деловых комплексов — на улице Одесской на 670 тыс. кв. м и в районе Сенной площади до 500 тыс. кв. м. Растет в центре и количество торговых объектов: союз «Маринс Групп» уже разрабатывает концепцию будущего торгово-развлекательного центра с собственной парковкой на давно простаивавшем земельном участке на площади Свободы, а группа «Электроника» достраивает крупный торгцентр «Небо» с многозальным кинотеатром на площади Лядова, возведение которого было «заморожено» во время кризиса. «Небо», объем инвестиций в который составит около 4,8 млрд руб., девелоперы рассчитывают сдать уже в 2013 году.

Для решения транспортной проблемы эксперты рекомендуют властям не только рассмотреть возможность переноса деловых зон за пределы центра города, но и сделать въезд в историческую часть платным. Однако пока на такие крайние меры местные чиновники идти не готовы. Надежды в основном возлагаются на реконструкцию и развитие имеющейся транспортной инфраструктуры, в частности на открывающуюся 4 ноября первую нагорную станцию метро на площади Горького. Одновременно на 2012 год запланировано расширение до шести полос проезжей часть улицы Горького и организация возле станции парковочных карманов. Помимо этого, среди крупных транспортных проектов в центре города значатся реконструкция и расширение площади Лядова со строительством новых подземных пешеходных переходов, укрепление Зеленского съезда и строительство левобережных подходов к метромосту.

Впрочем, некоторые инфраструктурные проекты, которые также значатся в новом проекте планировки, можно отнести к долгостроям. Среди них — строительство Октябрьского бульвара с тоннелем под улицей Большая Покровская и многоуровневыми развязками на улицах Варварская, Ковалихинская и на пересечении улиц Белинского, Горького и Ковалихинской. Также много лет декларируется строительство дополнительных магистральных въездов в центр по улице Усилова и дублеру проспекта Гагарина со стороны Советского района.

Не лучше обстоит дело и со строительством паркингов. По данным департамента транспорта Нижнего Новгорода, еще пять лет назад город был обеспечен парковочными местами всего на 30%. Для решения этой актуальной проблемы гор­администрация занялась разработкой дополнительной концепции создания единого парковочного пространства. Рабочая группа подготовила схему размещения парковок и многоярусных паркингов, а также парковочных карманов. Для строительства многоуровневых наземных паркингов администрация готова выделить земельные участки в районе Лыковой дамбы, в Почаинском овраге, в районе Благовещенской площади, улицы Яблоневой и канатной дороги. Строительство подземных паркингов предполагается под основными площадями города — Горького, Свободы, Маркина и Сенной. Правда, какие частные компании возьмутся за эти проекты, до сих пор не ясно. Пока о намерении построить подземный паркинг в центре города заявил только один инвестор — «Атлас торговли», дочерняя организация которого — ЗАО «Модная площадь НН» в 2008 году вышла на инвестсовет с проектом строительства подземного паркинга на 535 парковочных мест, а также с подземными пешеходными переходами от станции метро «Горьковская» и торговыми галереями. На территории исторического центра города мэрия со своей стороны готова организовать систему перехватывающих муниципальных парковок с льготным тарифом обслуживания, но пока это тоже только в планах.

Этажность под надзор

Новый проект детальной планировки центра Нижнего Новгорода подразумевает жесткую регламентацию новой жилой застройки. Свободных площадок для возведения новых жилых кварталов, по данным гор­администрации, осталось не так много, а спрос у инвесторов есть. И, несмотря на нацеленность властей на сохранение исторической среды для привлечения туристов, проект планировки исторического центра все же предусматривает снос старых зданий в пользу новой застройки. В частности, авторы документа разрешили снос ветхого фонда на отдельных площадках, обещая взамен к 2030 году до 740 тыс. кв. м жилой застройки, в среднем 29 кв. м на человека. Также устанавливаются высотные параметры новой застройки, при которой большая часть территорий в центральной части ограничивается застройкой не выше шести этажей. По словам участников рынка, на сегодняшний день жилищное строительство в центре Нижнего действительно ведется весьма сумбурно. «В историческом центре должна быть комплексная элитная жилая застройка микрорайонов, включающая подведение новых коммуникаций, строительство гостевых и подземных паркингов, дизайнерское озеленение и предусматривающая соответствующую историческому окружению стилистику, и очень хорошо, что новый проект как-то регламентирует действия застройщиков», — уверена директор по маркетингу «Жилстрой-НН» Ольга Сажина. Вместе с тем ряд экспертов считают, что допускаемый новым проектом планировки снос исторических зданий в центре ради нового строительства может негативно сказаться на туристической привлекательности Нижнего Новгорода. Именно сохранившаяся историческая среда позволяет развивать в городе туризм, полагают аналитики. «Хотя Нижний Новгород по количеству архитектурных достопримечательностей уступает таким городам, как Санкт-Петербург, городу есть что показать: сохранившаяся деревянная и каменная застройка привлекает внимание иностранцев, даже если то или иное старое здание не отнесено к объектам культурного наследия», — говорит профессор кафедры ЮНЕСКО ННГАСУ Татьяна Виноградова.

Одним из приоритетных направлений развития центральной части Нижнего Новгорода, как обозначено в проекте, является «воссоздание максимального количества утерянных архитектурных доминант в их реальном историческом облике для регенерации исторической среды городского центра как уникальной архитектурной „картины“ на склонах, обращенных к реке Оке».

Однако сегодня историческая часть города находится в плохом состоянии: охранные работы не проводятся, а за последние пять лет многие объекты исторической застройки были разрушены, констатирует директор научно-исследовательского предприятия «Этнос» Михаил Пухов. Слова властей о необходимости восстановления центра города с исторической точки зрения должны быть подкреплены делами, заявляют специалисты. Например, в горадминистрации знают, что на улице Ильинской — одной из центральных улиц Нижнего Новгорода — расположено много объектов культурного и исторического наследия. Но значительное количество жилых домов, расположенных вдоль этой улицы, включено в муниципальную программу сноса и реконструкции ветхого фонда и на месте ветхих жилых домов предусмотрено размещение новой многоэтажной жилой застройки со встроенными помещениями общественного назначения и соцобъектами. Однако именно старая купеческая деревянная застройка Ильинки представляет особую ценность и привлекательна для европейцев, отмечает Татьяна Виноградова. «Это не всегда шедевры архитектуры, но грамотным архитекторам того времени удалось создать уникальную среду, гармоничную и эклектичную. И если мы говорим о туризме, то замена исторической застройки современными многоэтажками может привести к утрате культурной и туристической ценности этой улицы», — полагает она. Кстати, строительство на Ильинской многоэтажных домов нецелесообразно и с экономической точки зрения, уверены некоторые специалисты. По их мнению, улица нуждается в полной замене ветхих коммуникаций, а наличие там трамвайных путей не позволит построить в центре города дорогое элитное жилье. «По улице Ильинской пролегает маршрут исторического трамвая номер два, и его не планируют отменять. При такой узости улицы трамвай будет ездить почти „по кровати“, как бы его ни заглушали, поэтому здесь возможно лишь строительство жилья эконом-класса. С учетом необходимости полной замены и подведения коммуникаций и наличием оврага поблизости строить здесь много­этажки экономически необоснованно», — считает Татьяна Романчева.

Прибрежные проекты

В соответствии с пожеланием чиновников сделать город более привлекательным для туристов с помощью акцентирования видовых точек города в проекте планировки предусмотрено развитие ряда территорий, в том числе примыкающих к Речному вокзалу. Одним из ключевых проектов в этом направлении является «Рождественская сторона», который призван «облагородить исторический район и сделать его привлекательным для горожан и туристов». По замыслу авторов проекта улица, которая сейчас представляет собой «ресторанный коридор», должна превратиться в место паломничества прибывающих по реке туристов и досуга нижегородцев. В частности, предлагается восстановить и отреставрировать существующие здания, расположив в них различные магазины и другие туристические объекты; привести в порядок старые дворы, модернизировать транспортную инфраструктуру улицы и прилегающих территорий и обеспечить наличие интересной развлекательной программы и площадок для ее проведения. В первую очередь, кстати, разработчики проекта предлагают расселить жильцов этих домов, а также освободить улицу от припаркованного на ней транспорта. Предлагается построить в квартале два многоуровневых паркинга-накопителя — в Почаинском овраге и за домом №38 на улице Рождественской, а движение по улице сузить до одностороннего. Заказчиком на строительство паркингов стало городское управление по капитальному строительству, а вот реконструкцию зданий и дворов, а также модернизацию инфраструктуры авторы рассчитывают провести в основном за счет инвесторов. Каким образом администрация и организаторы планируют привлекать в проект бизнес и в какие сроки проект будет реализован, пока неизвестно.

Вперед в прошлое

Сравнивая проект планировки центра Нижнего Новгорода и его нынешнее состояние, эксперты отмечают, что властям есть, над чем работать. «Безусловно, генплан развития города и проект планировки его центра — серьезная профессиональная работа, которая стала новым качественным этапом в градостроительной биографии Нижнего Новгорода. При этом стремление к обобщениям и, возможно, недостаток времени и информации не позволили разобраться в частностях, которые при проектировании в историческом центре являются определяющими», — комментирует существующий проект развития центра города Александр Дехтяр. Главной проблемой при реализации этого масштабного и необходимого проекта является дисбаланс между издержками и ограничениями, которые касаются новой застройки, что ставит под сомнение экономическую обоснованность процесса. «Сложнее всего будет, конечно, провести комплексную реконструкцию кварталов с неоднородным составом недвижимости по времени постройки и правам собственности», — заключает господин Дехтяр, отмечая, что здесь многое будет зависеть от управленческих решений.

Анна Павлова, Елизавета Зубакина