По предварительным итогам 2012 года ведущие ипотечные российские банки до 30-50% увеличили долю ипотечных кредитов на первичном рынке от общего кредитного портфеля.
По словам Екатерины Базилевской, руководителя центра ипотечного кредитования филиала Абсолют-банка в Петербурге, весь 2012 год развитие рынка ипотеки происходило активно и последовательно. Ведущие ипотечные банки предлагали интересные ставки (около 12%) и увеличили портфели относительно 2011 года более чем на 50%. "Основная тенденция этого года — активность банков на первичном рынке, совместные программы с застройщиками дали возможность банкам увеличить долю ипотечных кредитов на первичном рынке до 30-50 процентов от общего кредитного портфеля", — рассказала она. Например, крупнейший государственный банк России Сбербанк за десять месяцев 2012 года предоставил жителям Северо-Западного региона 14,7 тыс. жилищных кредитов на сумму более 22 млрд рублей. По словам Александра Дорогова, директора управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России, по сравнению с аналогичным периодом 2011 года объемы жилищного кредитования банка увеличились в 1,4 раза. Средний размер кредита на приобретение жилья в банке по региону в целом составил 1,5 млн рублей при среднем сроке кредитования 13 лет.
По данным специалистов банка "Санкт-Петербург", рынок ипотечного кредитования продолжил расти примерно на 30% по сравнению с предыдущим годам. "По оптимистичным оценкам, годовой показатель роста рынка составит более 40 процентов. Из тенденций — последние несколько месяцев практически все крупные банки повышали процентные ставки по ипотечным кредитам, что коренным образом отличается от тенденции прошлого года. В среднем рост ставок составил 0,5-1 процент, а средняя ставка по ипотеке приблизилась к 13 процентам годовых. Кредитование первичного рынка росло опережающими темпами по сравнению с кредитами на "вторичку"", — рассказали в банке.
Ирина Илясова, региональный директор Delta Credit в Северо-Западном федеральном округе, рассказала, что по прогнозу банка в первом полугодии 2012 года объем новых ипотечных кредитов в РФ по рынку составит 410 млрд рублей, а по факту объемы выданной ипотеки достигли 429 млрд рублей. "Сентябрь и октябрь прошли в ожидании продавцов квартир роста цен на вторичном рынке недвижимости, но этого не произошло. Ноябрь показывает себя активнее, чем начало осени, но не так активно, как в прошлом году", — уточнила она.
Однако несмотря на рост объемов ипотечного кредитования на рынке сохраняется и ряд проблем. Основная — это отсутствие роста платежеспособности населения и снижение доступности ипотеки в целом по России. Доходы заемщиков не успевают за ростом стоимости квадратных метров. "В третьем и четвертом кварталах из-за экономической ситуации в стране наметилась тенденция повышения ипотечных ставок на 0,25-0,5 процента, что также уменьшает доступность жилья. Государственная политика должна быть направлена на увеличение ликвидности и уменьшение стоимости долгосрочных финансов на межбанковском рынке, что приведет к снижению ипотечных ставок и сделает ипотеку доступной более широкому кругу россиян", — считает Екатерина Базилевская.
Решить эту проблему можно в том числе и с помощью изменения законодательства, которое регулирует сферу ипотечного кредитования.
По словам Ирины Илясовой, необходимо дальше развивать законодательную базу, которая действительно работала бы на заемщика. Сейчас есть обратные примеры: принимаются популистские решение в ущерб добросовестным заемщикам. Яркий пример — обнуление долга при взыскании и продаже недвижимости. С точки зрения популизма звучит очень хорошо: заемщик не заплатил — банк простил долг. А на самом деле банк получает убыток, который приходится покрывать за счет доходов от тех, кто исправно платит по своим кредитам.
"Еще один пример — законодательно закрепленная отмена запрета на досрочное погашение клиентом ипотечного кредита. Отмена возможности моратория для клиента заставляет кредитную организацию повысить ставку для всех заемщиков, так как возникают дополнительные трудности с прогнозированием прибыльности своего продукта. Раньше, если вы приходили к нам и говорили, что хотите получить ипотечный кредит и при этом не будете его гасить досрочно в течение пяти лет, банк мог дать вам процентную ставку ниже, чем тем, кто собирался гасить ипотеку досрочно. А сейчас возможности выбрать нет: даже если вы хотите получить ниже ставку, банк не может ее дать, так как нет моратория на досрочное погашение. Во многих европейских станах и США есть мораторий на досрочное погашение для ипотечных кредитов", — рассказала она.
Есть практика Роспотребнадзора касательно комиссии за выдачу кредита. Доход банка состоит из комиссии и процентных ставок. "Суть нашего бизнеса в том, что банк может предложить вам интересные опции, чтобы снизить процентную ставку, но при этом нужно внести единоразовый платеж. Надзорные ведомства постоянно заявляют о борьбе с банковскими комиссиями. Но отмена комиссии не означает, что расходы банка сократились! И если банк не берет комиссию, то он закладывает это в процентную ставку. И когда чиновники ссылаются на европейскую практику с низкой стоимостью ипотеки, то делают это не совсем корректно. В той же в Германии процентная ставка равна 5-6 процентам, но там банки взимают комиссию и есть мораторий на досрочное погашение. Получается, что после введения моратория на досрочное погашение и комиссии создаются условия, при которых банкам очень трудно предложить низкую ставку", — объяснила Ирина Илясова.
Требования к клиентам у петербургских банков для выдачи ипотечного кредита довольно стандартны, ключевые ограничения касаются возраста потенциального заемщика (стандартно — 21-60/65 лет), наличия первоначального взноса (от 15% от стоимости квартиры), стажа на последнем месте работы (от 3-4 месяцев), отсутствия отрицательной кредитной истории. Банки разрешают тратить на ипотечный платеж не более 40-50% от общего дохода семьи заемщика за вычетом уже существующих обязательств. Заемщик должен выбрать объект недвижимости, удовлетворяющий требованиям банка. На вторичном рынке это обычно квартира с понятными правоустанавливающими документами и юридически чистой историей. На первичном рынке объект должен быть выбран строго из перечня аккредитованных застройщиков, имеющих партнерские отношения с банком. Ипотека становится более массовым продуктом, соответственно, под указанные требования подходит значительная доля клиентов.